Özel İnşaatlara İki Çeşit Vergi Geliyor

Başbakan Erdoğan'ın değerlendirmesinin ardından son şekli verilecek olan gelir vergisi tasarısıyla özel inşaatlara ticari kazanç ve değer artış kazancı olarak iki bölüm halinde vergileme getiriliyor.

Gelir vergisi tasarısıyla özel inşaatlara ticari kazanç ve değer artış kazancı olarak iki bölüm halinde vergilendirme getiriliyor. Bakanlar Kurulu’nda imzaya açıldığı belirtilen yeni Gelir Vergisi Kanun Tasarısı’nın bir haftadan önce Bakanlar Kurulu’nda görüşülmesinin zor olduğu belirtiliyor. Tasarı ile ilgili olarak Maliye Bakanlığı bürokratları hafta sonu da dahil hummalı şekilde çalışıyor. Başbakan Erdoğan’ın bugün başlayan ve 6 gün sürecek olan Kuzey Afrika gezisinin ardından son şekli verilecek olan gelir vergisi tasarısının Bakanlar Kurulu’nda imzaya açılacağı belirtildi.

VERGİ İNDİRİMİNE DÜZENLEME

Buna göre ticari işletmeye dahil olmayan arsa, arazi ve binaların satışında gayrimenkulün elde tutulduğu her yıl için kazancın belli bir tutarı vergi dışında bırakılırken, hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaatlarda ise elde tutulan her yıl için indirim uygulanmayacak. Toplam brüt kapalı alanı bin metrekareyi aşan inşaatlar başka şarta bakılmaksızın ticari faaliyet olarak vergilendirilecek. Elde tutulan her yıl için indirim yapılmayacak. Brüt kapalı alanı bin metrekareyi aşmayan özel inşaatlar ticari kazanç değil, değer artışı kapsamında vergilendirilecek. Binaların satışından elde tutulan her yıl için vergi indirimi yapılacak.

İŞLETMEYE AİT OLMAYAN DEĞER ARTIŞI SAYILANLAR

Ticari işletmeye dahil olmayan arsa, arazi ve binaların satışından doğan kazancın değer artışı kazancı sayıldığı her yıl için indirimden yararlanacak olan mükellefler ise;Brüt kapalı alanı bin metrekareyi aşmayan özel inşaatlar, ticari faaliyet kapsamında sayılmayacak.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşa edilen ve arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt kapalı alanı toplamı bin metrekareyi aşmıyor ise arsa sahibinin arsa satışından doğan kazancı, değer artışı kazancı olarak vergilenir ve arsayı elde tuttuğu her yıl için indirim yapılacak. Miras yoluyla veya satın alınarak edinilen arsa, arazi ve binaların satışından veya kat karşılığı satışından elde edilen ve değer artışı olarak vergilenecek kazançlarda her yıl için yapılacak indirim tutarlarında ise;İki yıl süreyle elde tutulan arazi, arsa ve binaların satışında, elde edilen gelirin yüzde 40’ı gelir vergisinden müstesna tutularak vergilenmeyecek.

Üç yıl süreyle elde tutulan arazi, arsa ve binaların satışında, elde edilen gelirin yüzde 50’si gelir vergisinden müstesna tutularak vergilenmeyecek. Dört yıl süreyle elde tutulan arazi, arsa ve binaların satışında, elde edilen gelirin yüzde 60’ı gelir vergisinden müstesna tutulur vergilenmeyecek. Beş yıldan fazla elde tutulan arazi, arsa ve binaların satışında, elde edilen gelirin yüzde 75’i gelir vergisinden müstesna tutulur vergilenmez.

Ticari kazanç vergisine giren özel inşaatlar

Tasarıya göre, başkasının arsasına bina inşa edenlerin bu faaliyeti, taahhüt konusu olsun olmasın, ticari kazanç hükümlerine göre vergilenecek, taşınmazın elde tutulduğu yıl için kazanca indirim uygulanmayacak.

Örneğin: Komşunun arsasına para karşılığı bina yapanlar, binanın büyüklüğüne bakılmaksızın müteahhit sayılıp inşaat işi gelir vergisine tabi tutulacak.Yine kendi arsası üzerine inşaat yapanlar veya kat karşılığı inşaat işleri yaptıranlar, bu inşaatı ticari işletme bünyesinde yaptırmaları halinde, ticari faaliyet olarak vergilenecek.

Örneğin: Tüccar Ahmet Bey, 10 sene önce satın aldığı ve işletmesine kaydettiği binayı yıkıp arsasını kat karşılığı müteahhide vermiş 20 daire almışsa, kazancı ticari kazanç olarak vergilenecek.

Kat karşılığı inşaat işleri dâhil hasılat paylaşımı esasına göre yapılan inşaatlarda arsa sahibinin kazancı, ticari kazanç olarak vergilenecek, arsanın elde tutulduğu yıllar için kazanç istisnası uygulanmayacak.

Örneğin: Ayşe hanım, babasından kalan arsayı 200 daire yapılmak ve dairelerin satışından doğan hasılatı paylaşmak için bir müteahhitle anlaştı. Aynur hanımın kazancı da ticari kazanç olarak vergilenecek her yıl için indirim yapılmayacak.Özel inşaat sonucu inşa edilen binalar ile kat karşılığı edinilen binaların, müteahhidin satış organizasyonu kullanılarak satılması halinde ticari kazanç olarak vergilenecek. Örneğin: Fatma hanım, annesinden kalan arsayı 30 daire karşılığı müteahhide verdi. Fatma hanım, bu daireleri tek kişiye bir defada ancak müteahhidin organizasyonunu kullanarak satarsa kazanç ticari kazanç olarak vergilenecek.

Brüt kapalı alanı 1000 metrekareyi aşan özel inşaat yapanlar müteahhit kabul edilecek ve bu inşattan elde ettiği kazanç, ticari kazanç olarak vergilenecek.

Örneğin: Ali Bey, 30 yıl önce satın aldığı arsası üzerine kendine ve çocuklarının oturması için 7 daire inşaatına başlamış olsun. İnşaatın toplam kapalı alanı bin metrekareyi aşıyorsa bu durumda Ali Bey bu inşaata başlarken müteahhit kabul edilip ticari defterleri tasdik ettirip tutacak.

TAŞINMAZLARA İLİŞKİN YENİ DÜZENLEMELER

Tasarı kapsamında bina inşa edenler, arsa sahiplerine ilişkin yeni düzenlemeler söz konusu. Taşınmazların elde tutulma süresine göre farklı vergi ve indirimleri uygulanacak

Taşınmazların kaç yıl elde tutulduğunun belirlenmesinde, iktisap edildiği tarih olarak taşınmazın tapuya tescil edildiği tarih, tapuya tescil işlemi yapılmadan önce alıcının fiili kullanımına veya ekonomik kullanımına bırakılmış ise kullanıma bırakıldığı tarih esas alınacak.

Örnek: Ahmet Bey 7 yıl önce satın aldığı arsasını kat karşılığı müteahhide vermiş ise arsa üzerine inşa edilecek 30 dairenin 12 dairesi arsa sahibine, kalan 18 daire ise müteahhide ait olacak. Arsa sahibi Ahmet beye bırakılan 12 dairenin brüt kapalı alanı toplamı 990 metrekare ise arsa sahibine kalan dairelerin brüt kapalı alanın toplamı 1000 metrekareyi aşmadığından arsa sahibinin müteahhide bıraktığı arsa payının satışından elde ettiği kazanç, değer artışı kazancı olarak vergilenecek. Arsanın elde tutulduğu 7 yıl süre için elde edilen kazancın yüzde 75’i gelir vergisinden istisna edilecek kalan kısım gelir vergisine tabi tutulacak.

Örnek: Gazeteci Yusuf bey 6 yıl önce satın aldığı arsasını kat karşılığı müteahhide vermiş olup, inşa edilecek 80 daireden, 35 daire arsa sahibine, kalan 45 daire ise müteahhide bırakılacak. Arsa sahibine verilen 35 dairenin brüt kapalı alanı toplamı 2 bin 500 metrekare ise arsa sahibine bırakılan dairelerin brüt kapalı alanı 1000 metrekareyi geçtiğinden arsa sahibinin, müteahhide bıraktığı arsa payının daire karşılığı satışından elde ettiği kazanç, değer artışı kazanç olarak değil ticari kazanç olarak vergilenecek. Yusuf beyin arsa satışından elde ettiği kazanca arsayı elde tuttuğu 6 yıl için herhangi bir indirim yapılmayacak.

Kendi arsasına inşaat yapanların inşa ettikleri dairelerin maliyeti, arsanın emsal bedeli ile inşaat için yapılan harcamaların toplamı olacak. Kat karşılığı inşaat işleri kapsamında arsa sahibinin iktisap ettiği taşınmazlarda maliyet bedeli, arsa sahibinde kalan arsa payının emsal bedeli ile müteahhit tarafından arsa sahibine kesilen fatura bedeli toplamı olacak.Sahip olduğu arsa üzerine kendisi inşaat yapanlar veya başkasına yaptıranlar ile arsasını kat karşılığı müteahhide verenlerin arsası, inşaata tahsis edildiği anda elden çıkarılmış kabul edilecek.