Yıkımı ev sahipleri yapacak, katılmayan payını satacak

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli bina ve alanların belirlenmesinin ardından, sıra yıkım ve anlaşmalara geliyor.

Riskli binaların yıkımı ve masraflarını mülkiyet sahipleri karşılayacak. Yıkım gerçekleştiğinde boş arsanın nasıl değerlendirileceğine en az üçte iki çoğunluk ile karar verilecek. Çoğunluğa katılmayanların payları açık artırma ile satılacak. Bedel tespitlerine karşı dava açma imkanı bulunacak.

Kentsel dönüşüm kapsamında Türkiye’deki risk taşıyan bina ve alanların belirlenmesinin ardından, ikinci önemli konuyu yıkım ve anlaşmalar oluşturuyor. Dalga dalga gerçekleştirilecek yıkımlarda, kimin hangi rolü alacağı da merak ediliyor. Riskli binanın yıkılması için vatandaşa 60 günden az olmamak kaydıyla süre verilecek. Yıkım için bakanlığın da devreye girdiği durumlar olacak. Ancak yıkım masraflarını mülkiyet sahipleri ödeyecek. Eğer binanın riskli olduğu tespit edilirse, ‘yıkılmaması’ gibi bir ihtimal yok.

Önce malikler yıkacak

Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak mâlikler ile anlaşma yoluna gidilecek. Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların mâliklerine süre verilecek. Bu süre içinde yıkım gerçekleşmezse, tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacak. Verilen bu süre içinde de malikler yıkımı gerçekleştiremezse, yıkım valilik veya kaymakamlıkça yaptırılacak. Buna rağmen yapılar yıktırılamazsa Bakanlık devreye girecek.

3’te 2 çoğunluk aranıyor

Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek.

Açık artırmayla satış

Bu çoğunluğa katılmayanların arsa payları için bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlar alamazsa bu paylar, tespit edilen rayiç bedeli bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına tescil edilecek. Uygun görülenler TOKİ’ye veya belediyeye devredilecek. Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın mâliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde acele kamulaştırma yoluna da gidilebilecek.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı sorularınızı yanıtladı

Üçte iki çoğunluk esası nedir?

– Binalar yıkıldıktan sonra uygulamayı vatandaşımız kendisi yapacak. Kendisi satmak mı istiyor, satsın. Yapmak istiyorsa, yapsın. Kat karşılığı vermek istiyorsa versin. Her türlü tasarruf hakkı oradaki parsel sahiplerinin. Burada ikinci önemli husus, binada hissedarların tamamının muvafakatini aramıyoruz. Burada nitelikli çoğunluk yani üçte iki çoğunluk karar verdiği zaman diğer üçte bire diyoruz ki, siz de bu karara uymak zorundasınız. Buradaki çoğunluğun menfaati ne ise sen de uyacaksın ama senin mülkiyetine biz dokunmuyoruz. Anlaşanlar değerlendirsinler yerinizi, yapsınlar, satsınlar siz de paranızı alın. Ama yok ona da katılmıyorsa o kabul etmeyen kişinin hissesinin SPK’ya kayıtlı ekspertiz kuruluşları tarafından değerini tespit edeceğiz ve açık artırma ile anlaşma sağlayan diğer hissedarlara satışa çıkaracağız. Eğer üçte ikilik çoğunluk, bu üçte biri almazsa veya alamazsa o zaman biz devlet olarak, onun ekspertiz değeri üzerinden parasını yatırıp, resen hazine adına tescil edileceğiz. Üçte iki çoğunluğun yapmış olduğu anlaşmaya uyacağız. Diyeceğiz ki ‘biz aldık ama sahibi sizsiniz. Bizim yerimizi de satın, bizim yerimizi de yapın, değerlendirin, biz de paramızı alalım.’ Orada razı olmayan vatandaşın parasını da vereceğiz. Burada önemli olan toplumun menfaatidir, her ne gerekçe ile olursa olsun projenin yürütülmesine engel olmak isteyenlere izin vermeyeceğiz.
· Binamızın riskli olduğunu düşünüyoruz ama 3’te 2 çoğunluğu yakalayamıyoruz.

Ne yapılması gerekiyor?

– Yapısının riskli olduğunu düşünen vatandaşlarımız vakit geçirmeden yaşadıkları yeri de dikkate alarak belediyelere, il özel idarelerine Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerimize müracaat ederek yapılarının riskli olup olmadığını tespit ettirsinler. Maliklerden herhangi birisi bu tespiti yaptırabilir. Üçte iki oranına bakılmaksızın herhangi bir malik tarafından tespitler yaptırılabilir.

Eğer oturduğum bina riskliyse, dönüşüm süreci başlayana kadar bu binada oturmak istemiyorum. Ne yapmalıyım?

– Binanın bir an evvel tahliyesi gerekir. Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına, bu yapılarda ikamet edenlere, bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut, işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Dönüşüme katılmayacağım. Dava açma hakkım yok mu?

– Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez. Ancak vatandaşlarımızın dava açmasının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Oturduğumuz apartmanda (mahallede) 3’te 2 çoğunluğa ulaştık. Ne yapmamız gerekiyor?

– Yapınızın riskli alan içerisinde olduğu veya yapınızın riskli olduğunu tespit ettirdiniz ve yapılacak uygulamalar konusunda da 3’te 2 çoğunlukla karar aldınız. Diyelim ki, binanın yeniden yapılmasına karar verdiniz. Birinci aşamada 3’te 2 çoğunluğun dışında kalan paydaşların hisselerinin değerini SPK’ya kayıtlı ekspertiz kuruluşlara tespit ettireceğiz ve açık artırma ile anlaşma sağlayan diğer hissedarlara açık artırmaya satışa çıkaracağız. Anlaşma sağlayanların bu payları almaması durumunda bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilecek ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığımıza tahsis edilecek. Paydaşların kararı ile anlaşmaya uyularak işlem yapılacak. Bu andan itibaren hak sahipleri nasıl uygulama yapmak isterlerse ona göre uygulama yapılacak.

Özel sektördeki firmalara biz mi ulaşacağız, belediye bir firma seçip bizimle anlaşmasını mı isteyecek?

– 3’te 2 çoğunlukla anlaşma sağlandıktan sonra, söz hakkı hak sahiplerinin olacak, istedikleri firmalarla anlaşabilecekler.

30-40 yıllık eski bir binada oturuyorum. Şehir merkezinde, güzel bir bina. Dönüşüm yasasıyla burayı yıkıp beni şehir dışına gitmeye mecbur mu edecekler?

– Kanunun uygulamasında birinci önceliğimiz vatandaşın can güvenliğini temin etmek. Can güvenliğini teminat altına almak için ne gerekiyorsa yapacağız. Dönüşümde en önemli önceliğimiz ‘yerinde dönüşüm’ü sağlamak. Bunu başarabilmek için de teknik koşulların elverişli olması gerekiyor. Kanunun ana ekseni can güvenliği, kullandığı argüman ise anlaşma ve gönüllülük. Siz bahsi geçen yapınızdan emin değilseniz önce yetki verdiğimiz idarelere müracaat ederek yapınızın riskli olup olmadığını tespit ettirin. Binanızın riskli olması halinde ne yapacaksınız bile bile burada oturmaya devam edecek misiniz? Bu binanızı yıkıp, mevcut yapılaşma şartları altında yeniden inşa edip huzur içerisinde yeni evinizde oturmanıza hiç bir engel yoktur, teknik zorunluluklar söz konusu olmadan kimseyi yerinden, yurdundan etmek gibi bir bir düşüncemiz olamaz, siz kat malikleri olarak 3’te 2 çoğunlukla anlaşıp taşınmazınız üzerinde istediğiniz gibi tasarruf edebilirsiniz.