10 zengin isim Boğaz’da yalı arıyor

Türkiye’de gayrimenkul alanında yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcıların gözü Meclis’in gündeminde olan Mütekabiliyet Yasası’nda.

Başta Ortadoğulu ve Rus yatırımcılar olmak üzere özellikle Boğaz’daki yalılar dikkatle izleniyor. Dünya çapında yaklaşık 10 zengin isim de buradan yalı almak için sırada bekliyor.

Türkiye’de gayrimenkul sektörüne olan yabancı ilgisi son dönemde daha da arttı. Türkiye’nin stratejik konumu, kültürel zenginliği gibi özel koşulları bu durumda önemli oranda etkili oluyor.

Tüm bu konuları lüks gayrimenkul alanında Türkiye dahil dünyanın 43 ülkesinde 580 ofisiyle lüks gayrimenkul danışmanlık hizmetleri veren Turkey Sotheby’s International Realty Genel Müdürü Arman Özver ile konuştuk.

– 2012’yi dünya ve Türkiye için nasıl görüyorsunuz?

Öncelikle 2012 zor bir yıl olacak gibi görünüyor. Bunu 2011’in ortalarından itibaren bütün sektörler yavaş yavaş hissetmeye başladı. Dünya ekonomik ve siyasi açıdan zor bir dönemden geçiyor. Özellikle, Güney Avrupa’da yaşanan durum finans sektöründe tedirginliğe neden oluyor. Ortadoğu ve Afrika’ya bakıldığında ise siyasi dalgalanma var. Bunlar yan yana gelince, 2012 zor bir yıl gibi görünüyor. Dünya ile entegre olmuş Türkiye’nin de bu zor dönemin dışında kalması mümkün değil.

– Son dönemde 2012 için daha ılımlı tahminler ön plana çıkmaya başladı, sizin bu noktada hem konut sektörünün geneli hem de lüks gayrimenkul pazarı için beklentileriniz hangi yönde?

Türkiye’nin şöyle bir büyüsü var; beklentilerle, gerçekleşmeler pek bir birini tutmuyor. Kendi sektörüm için konuşursam, 2012 için zorlaşma beklerken ufukta da olumlu şeyler görünmeye başladı. Bunun etkilerini de görmeye başladık. Bu zor seneyi en az hasarla atlatmamıza yardım edecek bizim ülkemize yönelik beklentiler mevcut.

Mütekabiliyet Yasası Büyük Bir Milat Olacak

– Bu beklentiler nelerdir, biraz açar mısınız?

Bu yıl şirket olarak Türkiye’ye yatırım yapmak isteyen çok önemli işadamları ağırladık. Bunlar Kraliyet ailelerine mensup isimler ile Rusya, Azerbaycan, Kazakistan ve Kırgızistan’dan gelen önemli misafirlerdi. Şunu gördük ki; bu insanlar İstanbul ve güney illerimizdeki gayrimenkul pazarını dikkatlice takip ediyor. Yetkili kişilerini göndererek projelerle, fiyatlarla ya da lokasyonlarla ilgili haftalarca hatta aylarca süren araştırmalar yapıyor.

Diğer taraftan geçen Pazartesi, taslağı Meclis’in gündemine gelen Mütekabiliyet Yasası’nın yarattığı bir olumlu beklenti var. Bu yasayla bence müthiş miladi bir şey doğacak.

Kraliyet Aileleri Bu Yasayı Bekliyor

– Mütekabileyet Yasası sizce sektöre neler getirecek?

Biraz önce bahsettiğim ekonomik ve siyasi karışıklıklardan dolayı komşu ülkelerimizde gerek yatırım, gerek oturma gerekse de proje geliştirmek için kurumsal yatırımcılar bu kanunu bekliyor. Ağırladığımız misafirlerin bire bir bunu beklediğini gördük.

– Kraliyet ailelerinin Mütekabiliyet Yasası’nın beklediğini söyleyebilir miyiz?

Ortadoğu’da kraliyet ailelerinin yatırımcı şirketleri başta olmak üzere çok üst düzey gruplar bu yasayı bekliyor. S. Arabistan, Katar, Kuveyt, İran, Birleşik Arap Emirlikleri ve Lübnan’dan önemli isimler ön araştırma yapıyor ve bu yasayı bekliyor.

Yasanın önü açıldığı zaman dışarıdan giren doğrudan yatırım da birkaç sene içerisinde misli misli katlar.

Pahalı Fiyat Çekenin Malı Elinde Kalır

– Peki yasayla birlikte talebin artması Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarını ne şekilde etkiler?

Bizim insanımızda genelde, “Ortadoğulu, Arap ya da Rus geldi fiyatları ikiye, üçe katlayalım” gibi bir düşünce var. Ancak, böyle düşünüldüğü zaman da beklentiler gerçekleşmiyor. Gayrimenkul için gelenler uzun vadeli yatırım amaçlıyor. Hafta sonu tatili için gelmiyor. O nedenle, iddia ediyorum ki fiyatları, nereden gelip, nereye gittiğini, krizde nerelere indiğini en az bizim kadar iyi biliyorlar. O nedenle, kimsenin benim 10 liralık malım var ama Ortadoğuluya 20 liraya satarım diye düşünmemesi lazım. Suni artışlar yapmamak lazım. İsteyen deneyebilir ancak satamaz elinde kalır. Piyasa gerçeklerini çok ama çok iyi biliyorlar.

– Kentsel dönüşümden ne bekliyorsunuz? Sektörde ne gibi yansımaları olur.

Kentsel dönüşüm İstanbul için şart. Binaların çoğu eski deprem yönetmeliğine göre yapılmış ve eski yapı stoku oldukça fazla. Bu konuda cesur bir adım atıldı. Bu her şeyden önce insan hayatı açısından yapılması gereken bir durum. Diğer taraftan bu dönüşüm inşaat sektörü ve alt sektörlerine hareketlilik getirerek ekonomiye de katkıları olacaktır. Ancak dönüşüm sırasında tarihi dokuya ve yeşili korumak çok önemli.

Ortadoğu’lu Yatırımcıların Gözü Boğaz’da

– Türkiye’de lüks konut deyince ilk olarak insanların aklına Boğaz’daki yalılar geliyor. Bu yalılara talep var mı?

Tabi, dünyada bir tane Boğaz ve yaklaşık 60 tane özellikli yalı var. Burada yaşamak bir statü göstergesi. Dolayısıyla, bunların el değiştirmesini bekleyen, burada satın alma yapmak isteyen yerli ve yabancı yatırımcılar bulunuyor.

Özellikle, Ortadoğulu yatırımcının öncelikli hedefi Boğaz ve Boğaz sırtları. Ve bu insanlar bu yalıları yılın belli bir bölümünde gelip ‘oturmak’ için alıyor. Çünkü bu insanların başta Londra, New York ve Güney Fransa olmak üzere dünyanın her tarafında evleri var ve İstanbul’da da bir evleri olsun istiyor.

Yılda Bir Hafta Oturmak için Yalı Alıyorlar

– Yani yalıyı bir hafta oturmak için mi alıyorlar?

Aynen öyle. ABD’de Miami’de, Fransa’da Korsika’da bunların örneklerini gördüm. Bu insanlar o kadar varlıklı ki; buna göre bir yaşam tarzları var. Örneğin, yılda iki hafta Londra’daki evinde kalıyor, bir hafta İstanbul’daki evinde kalıyor. Kış tatili için kayak merkezinde bulunan evinde kalıyor. Böyle yaşıyorlar.

Hatta, bunun endüstrisi de var. Örneğin, bu evler boş kaldığı sürede profesyonel firmalar tarafından kiraya da verilebiliyor.

– Yalı sahipleriyle diyaloğunuz nasıl?

Bu tür gayrimenkul sahipleri, birkaç kuşak öncesinden gelen köklü ailelere mensup oluyorlar. O nedenle satışa çıkan gayrimenkullerin kamuoyu tarafından bilinmesini istemiyor. Biz de buna uyarak bir gizlilik anlaşması içerisinde pazarlamaya gayret ediyoruz.

10 Müşteri Boğaz’da Yalı için Sırada

– Peki şu anda Boğaz’da yalı satın almak için sırada bekleyen müşteriniz var mı?

Kabaca söylemek gerekirse çoğu yabancı 10 civarında müşterinin yalı almak için talebi var.

– Fiyatlar hangi aralıkta?

Yalıları fiyatlamak oldukça zor. Boğaz’daki yalıların hepsinin bir tarihi, bir mimarisi, bir içinde yaşanmışlık var ve bunların hepsi fiyatlamaya etki ediyor. Herhangi bir sanat eserini hangi uzman yüzde 100 değerleyebilir. Yalılarda da biraz bu durum geçerli.

100 Mİilyon Dolarlık Yalıyı Küçük Buldular

– Peki o zaman soruyu şöyle soralım, sizden şu anda yalı alınmasına aracılık etmenizi isteyen müşterilerinizin en çok çıktığı fiyat ne kadar?

Bizim elimizde Boğaz’da, Baltalimanı’nda çok özel, sanat eseri gibi bir yalı var. Bunu, S.Arabistan kraliyet ailesinin birinci derece yakınına gösterdik. Çok beğendi. Fiyatı 100 milyon doların üzerinde. Bu müşterimiz, binayı içindeki mobilyalarla almak istedi. Ancak, 3 bin metrekare kapalı olan bu yapıyı küçük buldular.

O nedenle fiyat hiç mi hiç önemli değil. Bu noktada bu tip satışlarda müşterinin o yapıyı beğenmesi önemli.

Avrupalı yatırımcıda bu pek yoktur. Ancak Körfez ülkesi, Rus, Azeri, Türki Cumhuriyetlerden gelen yatırımcılarda ise böyle bir bakış var. Geldiği zaman paraya pula bakmıyor.

– Neden bu kadar üst düzeyde bir yatırımcı kitlesi Türkiye’ye gelmek istiyor?

Çünkü, bu insanlar burada kültürel olarak kendilerini, kendi ülkelerinde gibi hissediyor. Özellikle İstanbul, onlara her türlü yaşam imkanını veren bir şehir. Ayrıca, lokasyon olarak da yakın. Dini bir ortak payda olması da bunda etkili.

– Ortadoğu’dan sonra Türkiye’de gayrimenkul edinmek için en büyük ilgi hangi ülkelerden geliyor?

Rusya, Azerbeycan ve Kırgızistan, Kazakistan ve Tacikistan’dan geliyor. Saydığım bu son üç ülkenin Moskova ile de bağlantıları var ve genellikle bu şekilde geliyorlar.

İstanbul ve Güney’e İlgi Büyük

– Türkiye’de en çok nereye ilgi var?

Başta İstanbul geliyor. Rusların son dönemde ilgilerinin Antalya’dan, Bodrum’a doğru kaydığını gözlemliyoruz.

Güney sahillerinde hem otel ve benzeri projelerle hem de malikine tarzı konut amaçlı bir ilgi var. Ortadoğulu yatırımcıların son dönemde Trabzon’a karşı da yatırım amaçlı ilgisinin arttığı görünüyor.

– Gayrimenkulde fiyatlar açısından öngörünüz nedir?

Türkiye’ye bu ilgi oldukça önümüzdeki yıllarda özellikle İstanbul’da şehir merkezindeki konutlarda fiyatlar yükselmeye devam edecektir. Çünkü yeni yok. Londra ve Paris’te böyle. İstanbul da o şehirlerle aynı durumda.

– Elinizdeki gayrimenkullerin toplam portföy değeri nedir?

İstanbul ve Bodrum’da iki şubede faaliyet sürdürüyoruz. Şu andaki portföy değerimiz 550 ile 600 milyon dolar arasında. Bunların hepsinde de tek yetkiliyiz.

Ayrıca, hem ürün hem de fiyat konusunda geniş bir yelpazede çalışıyoruz. Daha önce, 1 ile 2 milyon dolar arasındaki konutlara yoğunlaşırken, şu anda nitelikli bölgelerde 100 ile 150 bin dolar arasındaki konutlarda da hem satış hem de kiralama gerçekleştiriyoruz.