“Gayrimenkul Son 200 Yılın En Önemli Sektörü”

Gayrimenkul ve turizm sektörlerinin, kamu ve kamuoyu nezdinde temsilciliğinde aktif sorumluluk üstlenmiş Tavit Köletavitoğlu'na sektörün oluşum sürecindeki gözlemlerini sorduk.

Müge Yorgancı: 2000 sonrasındaki çok fakörlü değişimler ve öncesindeki durumu ve gayrimenkulün bir sektör olarak oluşuması sürecini sizden dinlemek isterim.

Tavit Köletavitoğlu: Her şeyden önce bana ait olmayan ama çok sevdiğim bir söz var. “Son 200 yılın önemli sektörü gayrimenkuldür”. Bu söze katılıyorum. Dönem dönem savaş sanayi, turizm, bankacılık vb öne çıkmış olabilir ama müthiş bir baskın istatistik ile dünyanın son 200 yılına damga vurmuş baskın gelen sektör gayrimenkuldür. Türkiye’de ise böyle değildir. Bunun nedenlerinden biri kent toprakları üzerindeki rantı yönlendirme konusundaki tecrübesizliğimizdir. Daha yeni yeni kent topraklarını yönetmeyi ve ranttan üretileni çoğaltmayı ve dağıtmayı öğreniyoruz. 

Genç bir şehir plancısı olarak bu piyasaya girdiğimde gayrimenkul sektörü ile ilgili aktörler yapsatçılar ve kooparatifçilerdi ve bankalar bu kurumlara kredi vermezlerdi, aynı çalgıcıya kız verilmemesi gibi. Dolayısı ile tedarikçi tarafındaki kişiler bankalardan kredi almadan, satış yaparak üretmeye çalışırlardı. Aynı şekilde bu konutları satın almak isteyen kişilere bankalar kredi vermezlerdi. Çünkü konut meta olarak ticarete girmeyen, üretmeyen, en fazla üretirse kira üreten, kirası ise enflasyon oranları çerçevesinde bankaların yüksek faizleri ile rekabet edemeyecek olan bir metaydı ve bankalar bu alana kredi vermeyi uygun görmüyordu. Tedarikçi tarafı yeterince organize değildi. Kentin avantajlarını kullanamadıkları, pahalı kent toprakları üzerinde tasarruf yapıp onlardan faydalanamadıkları için yeteri kadar büyüyemiyorlardı. Devlet tarafından desteklenmiş istisnalar var. İstanbul’da Ataköy, Levent, Etiler, Beylikdüzü’ne bazı bölgeler ve Ankara’da Batıkent kamu desteği ile ortaya çıkmış örnekler. 2000’li yılların başlarına kadar neredeyse bu şekilde geliniyor. 

80’lerin başında başlayan Sermaye Piyasası ile ilişkili süreç var. Bu süreçte gayrimenkul firmalarını uzun bir süre göremiyoruz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklıkları’na kadar. GYO’ların da yurt dışında uygulanan esasları ülkemizde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ile paylaşıldı ve böyle bir kavram ülkemizde de bilinmeye başlandı. Gayrimenkul piyasasında sermaye piyasasında kullanılabilecek enstrümanlar olduğu görüldü. Gayrimenkul piyasasında Türkiye’de olmayan, hala yerleşmemiş başka araçlar da var. Örneğin büyük gayrimenkul fonları emeklilik fonlarına ait. Bu fonlar çalışanların birikimlerini değerlendirmek için gayrimenkul sektörüne yönelen bir alan. GYO’lar vasıtası ile küçük sermayedarların birikimleri gayrimenkule aktarılmış. 

Türkiye ile ilgili başka bir konu ise bankaların, gayrimenkul portföyünü canlı tutan firmaların kredi verilebilir olduğunu görmesidir. Diğer konu ise mortgage sisteminin temellerinin atılması tüketicinin oluşturulmasıdır. Dünyada bunlar olurken ülkemizde bu oluşumlar henüz oluşmamıştır. Emekli Sandığı’nın en bilinen girişimi olarak Hilton Oteli’ni görebiliriz. Başka örnekler de var. Bunlar emekli sandığının kar elde etmek için yaptığı çalışmalardır. Ama Maalesef gerek Emekli Sandığı gerek ise diğer sigorta sistemleri sağlam kamu politikaları ile desteklenmediği için Batı’daki oranda gayrimenkul ile buluşması mümkün olmamıştır. Bankalar da inşaat firmalarına kredi vermediği için uzun süre sektör gelişmemiştir. 

2000’ler de ise başka şeyler görüyoruz. Her şeyden önce gayrimenkul ortaklıklarının vergi muafiyetleri ile bir avantaj sağladığını ve gelir itibari ile küçük yatırımcıya ödenecek nakitleri sağlama alır ise burada yaratılacak sermayenin en ucuz en sağlıklı gellir olduğu görülmüştür. 2000’li yıllardan bu yana gelen süreç içinde GYO’lar sektörde etkili bir aktör olmaya başlamışlardır. Başka bir konu da yakın zamana kadar Türkiye’deki bankacılık sistemi ciddi arızalar içindeydi. Bankalar 90’lı yılların sonunda bile bankalar gelirlerinin %93’ü bankacılık dışı faaliyetlerden elde ediyordu. Bunların çoğu borçlanma senetlerinin alım satımından elde edilen gelirlerdi. Bankacılık faaliyeti sayılan işlerde gelirlerinin yalnızca % 6,5’unu oluşturuyordu. Bunun da önemli bir kısmı ise teminat bankacılığıydı. Bugün Türkiye’deki bankaların mülk zengini olmasının da nedeni de budur. Bankaların bu zaafiyetleri artık taşınamaz olduğunda bankacılık sisteminde bir reform yapılması gerekti ve Kemal Derviş’in kararları ile reforme oldu ve bu iki sonuç doğurdu. İlk olarak ağırlıklı olarak bankacılık faaliyetlerine yoğunlaşıldı, ikinci olarak ise dünya piyasalarından daha kolay kredi alınmaya başlandı. Bu krediler ise ödeme kabiliyeti olan firmalara, faaliyetlerine bakılarak kredi olarak verilebildi. Bu şekilde bankalar için inşaat firmalarına kredi vermeye başladı. Bu destek gelmeye başlayınca kredi alan ve kredi almak için kendini revize eden şirketlerde bir iç reform başladı. Zaten GYO oluyorsanız iyi bir mali yapınız olması lazım. Kredi almak da benzer zorunlulukları getiriyor. Şirketler sağlıklı organizasyonlar haline gelip, kişilere bağımlı değil varlıklarına, projelerine göre değerlendirilmeye başlanınca dışardan gelen fonları kullanabilir hale geldiler. Tüm bu hareketler bir araya geldiğinde inşaat ve gayrimenkul geliştirme vektörlerinin birbirine yaklaştığını ve bir sektör oluştuğunu izledik. İç kıpırdanma dışarda kendini anlatabilme arzusu ile meslek kuruluşları oluşmaya başladı, GYODER, müteaahhitler birliği vb. meslek kuruluşları. Temel çalışmalarının ardından bu gruplar sektör için gerekli bilgiyi üretmeye çalışıyorlar ve geleceğe yönelik projeksiyonlar yapıyorlar. O zamana kadar içe dönük çalışan sektör dış ülkeler ile entegre olmaya başlıyor. Tüm bu durum sektörün içindeki aktörlerin sektör bilinci ile hareket etmesine, tekil ve bağımsız rollerden çoğul ve iç bağımlılığı olan rollere yönelmesine sebep olmuştur.

80’li yıllarda iki tane çok önemli şey var. Birincisi Özal’ın DPT geleneğinden gelen biri olarak çok iyi bildiği sektörler arası ilişki. 80’li yıllarda 56 tane sektörün birbirine girdi ve çıktı verdiği kabul edilmiş ve 3 sektör diğer sektörleri harekete geçiren sektörler olarak öne çıkıyordu. Bu sektörlerin kalan sektörleri harekete geçirdiği ve lokomotif rolü oynayacağı planlandı ve bu sektörlerin üzerine gidildi. Bu sektörler: inşaat, tekstil ve turizm. Özal ekonomisi zor durumda ve kaynakları kıt ekonomiyi düzeltmek için bazı teşvikler uyguladı, Toplu Konut İdaresi’ni kurdu, turizm teşvik yasasını çıkardı, tekstil için ise ihracat teşvik yasasını çıkardı. Böylelikle ekonomi kendini bu şekilde toplayabildi. Özal’ın buna ek olarak ekonomiyi kolaylaştırıcı mevzuat tedbirleri aldı. 

Bu süreç ekonomide varolan enerjinin harekete geçirilmesidir. Ekonomide genelde rekabet avantajı yüksek işlere yönelme başladı. KOBİ mantığının önemsenmesi, yanlış eğitim politikalarından ötürü ara eleman yetersizliğinin çözülmesi yine bu sürecin önemli gelişmeleri. Örneğin Milli Eğitim Bakanlığı tarafından turizm sektöründe çalışmak üzere 29000 nitelikli elemanın yetiştirilmesi Turizm sektörü için yapılmış önemli bir yatırım. Turizm de bu gayrimenkul geliştirme temalarından biri ve iıthalat girdisi düşük bir alan. Bu anlamda ekonomiye katkısı her zaman çok yüksek.

Son 30 yılda akdeniz çanağında en hızlı büyüyen metropoliten alan Antalya. Ülkemiz için de çok önemli bir merkez. Eskiden sadece bir ikmal merkezi niteliğindeydi. Ama son 15 yıldır o kümelenme artık bir kent havasına büründü. Kültürel faaliyetler arttı ve aralarında ilişki olmayan kümelerden bir organizmaya dönüştü. Hem nüfus büyüklüğü itibarı ile akdenizin en fazla gelişen metropoliten alanı. Bu olan son 30 yıla ait. Antalya artık türkiye ekonomisi içinde vazgecilmez bri konusm kazanmıştır. Benzer olarak İzmir, Mersin farklı içeriklerle ön plana çıkan ve süreç içinde önemli kazanımlar elde etmişlerdir ve Türk ekonomisi içinde vazgeçilmez bir konum elde etmişlerdir. 

MY: Doğaya saygılı ve kaliteli kentsel gelişme ve gayrimenkul geliştirme konuları birbiri ile zaman zaman çelişen kararlar içeriyor. Karar vericiler ise nitelikli kentsel çevre ve ekonomik gelişme arasındaki dengeyi kurmaya çalışan bir pozisyonda. Bu konudaki dengeyi sağlayacak şey size göre hangi anlayıştır?

TK: Gayrimenkul geliştirme işinin çıkış noktası kent toprakları üzerindeki kamu yararı iddası ile ortaya çıkmış plan kararlarıdır. Plan kamu yararı için vardır. Planın iki önemli özelliği vardır. Biri kamu yararı için olması diğeri de geleceğe yönelik olmasıdır. Bu kamu yöneticisi olma iddasında olan kişilerin görevi de nu kamu yararının korunmasına çalışmaktır. Bir yandan da geleceği kurgulamaları gerekir. Türkiye’de iki tane çok önemli durum var. Birincisi plan kavramı rafa kaldırılmış nitelikte. Plan artık kamu yöneticilerinin diledikleri kararı uygulaması için bir araç halinde, planın kamu yararını korumak olan ana misyonu ise yerini günün standartlarına bırakmış. Mevzi imar planlarımızın, plan tadilatlarımızın büyüklüğü ise planlı alanlardan çok daha büyük. Her biri kent makroformunun geleceğini değiştirecek unsurlar bir kalemde değişiyor, kanal, yeni şehir, hava alanı… Her biri uzmanlarca tartışılması ve planlama sürecinde alınması gereken kararlarken plana rağmen düşünülüyor. Halbuki biri bile planın çökmesine neden olacak kararlar.

Gayrimenkul geliştirici bu plan ilkesinin olmadığı yerde günlük standartlar dünyasında gayrimenkul geliştirici de benzer fikirleri ortaya atmaya başlıyor. Yeşil alan, kamu yararı anlamsızlaşıyor. TOKİ gibi güçlü bir kurum varken planda anlamını yitiriyor. Halbuki TOKİ’nin misyonu konut üretmek. Plan TOKİ’nin de uyması gereken enstrüman. Ama onun yerine plan reddedilmiş durumda. Benim gözlemime göre yabancı yatırımcılar için bu belirsizlik olumsuz bir durum ve bir engel. Önemli bir olayı yaşıyoruz. Fitch notumuzu yükseltti. Biliyorsunuz yatırımcıların önem verdiği Moody’s, S&P ve Fitch gibi kurumlar ülkelerin ekonomik mali – idari ve ekonomik durumlarını değerlendirir ve bu yatırımcılar için önemli bir ölçüttür. Daha büyük yatırımcıların Türkiye’ye gelmesinin önü açıldı. Uluslar arası fonlar bunlardan en az iki tanesinin kararına göre seçim yapar. Gayrimenkul hareketliliğimizin en önemli çıkış noktası olan imar planları ve karar alma mekanizmaları açısından biz böyle bir karara hazır değiliz. Biz bunu küçük ve orta ölçekli yatırımcılara kabule ettirebiliriz. Ama büyük yatırımcılar bu tür riskleri asla almaz. Yabancı yatırımcılara gayrimenkulde baz olan kent planlamayı doğru anlatamazsak elbette yatırım yapmayı kabul etmezler. İstanbul öyle ya da böyle bir deprem bekliyor. Dokunun seyrekleştirilmesi gerekirken Afet riskli alanlarla ilgili dönüşüm yasası ile imarın büyük oranda arttırılması söz konusu. Turizm Yatırımcıları Derneği’ni temsilen 99 depremi sonrasında yoğunluk azaltarak dönüşümün yapılması gerekiğini uluslararası  ortamlarda dile getirdim. Dünya Bankası desteği ile yapılabilecek dönüşümler gündeme geldi. Bu şehirde depremi yok sayarak yoğunluk artışı yapmanın bir mantığı yok. Somut konuşmak gerekirse bu yasa depreme aykırıdır. Açık alanlarını plan tadilatları ile kaybetmiş yerleşik alanda yoğunluk arttırmak akıl dışı bir yaklaşım.

MY: Sorularımı yanıtladığınız için teşekkür ederim. Yanıtlarınızın gayrimenkul sektörünün geçmişine ve geleceğine ışık tuttuğunu düşünüyorum.

TK: Teşekkür ederim.