İşletmelerde Yönetimi Devretmeyi Tercih Etmiyoruz

İstanbul'un Galata bölgesindeki tarihi binaları günümüz kent yaşamına armağan eden Galata AŞ'nin yönetici ortağı Sarp Tiryakioğlu, gayrimenkul ve mimarlık gündemindeki konular ile ilgili görüş ve düşüncelerini bizlerle paylaştı.

Burcu Öztaşkın: Özellikle tarihi yapıların renovasyonu üzerine uzmanlaşan bir gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketi Galata AŞ’den ve şimdiye kadar hangi projelere imza attığınızdan bahsedebilir misiniz? Galata dışında Göcek’te de iş yapıyorsunuz sanırım?

Sarp Tiryakioğlu: 2005 yılında Türk ve İngiliz ortalığı olan Galata AŞ’yi kurduk. Geçtiğimiz 4 yıl içinde bina alım, projelendirme ve uygulama süreçlerinden geçerek son dönemde ağırlıkla işletmeye yoğunlaştık. Beyoğlu bölgesinde 7 binanın renovasyonunu tamamlayarak toplam 100 daireyi kiralama amaçlı işletmeye aldık (www.noa.com.tr). Ayrıca Galata’da bulunan Ali Hoca 6 binamızda 450 m²’lik bir alanda tasarlanan Noa Gym’i bu yılın başında işletmeye açtık (www.noagym.com).

Beyoğlu gibi Göcek bölgesi de özel bir belde. Türkiye’de bulunan 14 özel çevre koruma alanından birine dahil. Göcek’de 2 ayrı proje ile toplam 34 villayı tamamladık ve 14 adedini kiralamaya açtık (www.gocekvillaholidays.com). Dünyada havaalanına 30 dakika uzaklıkta olup doğal çevre yapısını korumuş nadir yerleşimlerden biri Göcek. Belki de tek.

BÖ: Projeleriniz için uluslararası piyasalardan da finansman sağlıyorsunuz. Şirketinizin kurumsal yapısını anlatabilir misiniz?

ST: İngiliz ortağımız ülkesinin sayılı gayrimenkul yatırım şirketlerinden biri. Bu ortaklık Galata AŞ’ye uluslararası piyasalardan uzun vadeli ve avantajlı faiz oranlarında finansman olanağı sağlıyor. Galata AŞ’nin bu yapısı da Türkiye gayrimenkul piyasasında daha uzun vadeli vizyona sahip projeler geliştirmemize olanak veriyor.

BÖ: Galata’daki projeler konut ve ofis fonksiyonu taşıyor. Bir de çevredekilerin de üye olabileceği spor salonu var. Göcek’teki projelerde ise kiralama ve servis hizmetleri de veriliyor. Tüm bunlarla şirketiniz mi ilgileniyor? “Kirala ve sat” modelini anlatabilir misiniz?

ST: İşletmelerde yönetimi devretmeyi tercih etmiyoruz. Bizim için asıl olan kiracılarımızın işletmeye dönük tüm ihtiyaçları için tek bir yönetim ile muhattap olmaları. İşletmeyi de yöneterek sahip olduğumuz bilgi birikimi, mimari tasarım ve planlama aşamasında olan projelere önemli katkı sağlıyor.

Noa binalarında yönetim gerek kiracılar ile idari ilişkileri, gerek teknik bakım konularını kapsıyor. Temizlik ve güvenlik gibi alt hizmetleri 3. şirkelerden sağlıyoruz. Göcek villa kiralamada işletme kapsamına ayrıca havaalanı karşılama, yat kiralama ve rehberli çevre gezileri gibi ek hizmetler de giriyor.

Göcek projelerinde kiralanan villalar eş anlı olarak satışa da açık. Dolayısıyla belirli dönem kiralama ile villada kalıp Göcek’i yaşayarak, deneyimleyerek satın almayı düşünebiliyorsunuz. Devam eden kiralama tecrübemiz villayı yatırım amaçlı satın alanlar için de potansiyel gelire dönük somut veri sağlıyor.

BÖ: Kaç kişilik bir ekip ile çalışıyorsunuz? Ekipte nasıl bir dağılım var?

ST: Ekip toplamda 20 kişi, fakat çekirdek ekip olarak 9 kişi. Bu çekirdek ekipte herkes kendi alanında tek sorumlu. Aralarında yatay bilgi akışı var ama hiyerarşi yok.

BÖ: Hedef kitleniz kimdir? Müşteri profiliniz nasıl?

ST: Noa projelerinde hedef kitle ağırlıkla kenti merkezinde yaşamak isteyen ama modern konut ihtiyacından ödün vermek istemeyen bir grup. Müşteri profili ağırlıkla 25 – 40 yaş arası genç profesyoneller. Tek veya çift yaşamakla beraber çoçukları yok, yaklaşık %35’i yabancı.

Göcek villa kiralamada ise hedef kitle tatil ihtiyacını herşey dahil paketler veya turlar ile değil kendi insiyatifinde programlamak isteyen bir kitle. Müşteri profilimiz İspanya – Türkiye arasındaki Güney Avrupa bölgesinde tatili terich eden, Türkiye de dahil çeşitli ülkelerden ağırlıkla aileler.

BÖ: Birkaç senedir sıkça telaffuz edilen bir konu var: Kentsel Dönüşüm. Bu konuda neler söylemek istersiniz? Uygulamaları nasıl değerlendiriyorsunuz?

ST: Kentler için değişim ve dönüşüm kaçınılmaz. Özellikle İstanbul gibi dinamik bir kent ve nüfusu genç, büyümeye mahkum bir Türkiye’de bunu bir gerçek olarak kabul etmek gerek. Sonrasında ise tartışma ağırlıkla bu süreci kimin hangi amaçlarla ve nasıl yönettiği üzerine odaklanıyor.

Hayalim kamunun, kentsel dönüşüm projelerinin planlama sürecini üniversiteler, sivil toplum örgütleri ve özel sektör temsilcileri ile şeffaf olarak ve paylaşarak yönetmesi. Tüm paydaşların masaya mücadele veya tahhaküm değil tartışma ve uzlaşma yetileri ile oturmaları önşart. Zira “doğru” kimsenin tekelinde değil, ortak uzlaşıda yatıyor.

Mevcut uygulamalar çıkış noktasında gerekli hatta bazı bölgelerde kaçınılmaz. Fakat temel uzlaşıya oturmadığı için eksik ve daimi tartışmaya, spekülasyona açık.

BÖ: ArkiPARC 2008’de Ali Hoca 6 projesi ile Konut – Yenileme kategorisinde Gayrimenkul Ödülü ve Noa Galata Üçlemesi ve Süngü 1 projeleri ile de Özel Sektör kategorisinde İşveren Ödülünü kazandınız. Bu iki ödül hakkında ne söylemek istersiniz?

ST: Ödüller yoluyla örnek olarak gösterilmek şüphesiz çok keyifli geldi. Ekip olarak sırtımız sıvazlanmış hissettik. Özellikle jüri üyelerinin işlerini ve kendilerini saydığımız insanlardan olması benim için önemliydi. Nicelikten öteye nitelik ve yaşatılmaya çalışan fikrin ödüllendiğini düşünüyorum. ArkiPARC Ödülleri’ni de bunun için önemli buluyorum.

BÖ: Kazandığınız ödülü mahalleli ile birlikte kutladınız. Bu pek sık rastlanan bir durum değil. Amacı “Tarihi binaları kent yaşamına kazandırmak” olan şirketinizin, bu amacı sözde değil özde benimsediğini söyleyebilir miyiz? Nasıl tepkiler aldınız?

ST: Şehir merkezinde proje geliştirmek sancılı bir iş. Uygulama aşamasında mahelleli ile iletişimimiz sağlamdı ama çoğu zaman sabırlarını zorladık. Cefaya ortak oldular, kutlamanın da ortak olması gerekir dedik. Davet ettik ve hep beraber eğlendik. Yalnız sanırım herkes fazla eğlendi, tekrarını istiyorlar. Umarım bir ikinciyi yıl içinde yaparız.

BÖ: Proje ve uygulama süreçlerinde, mutlaka sorunlarla karşılaşmış olmalısınız. Önünüze çıkan en büyük engeller neler oldu? Tarihi dokuda geliştirme yapacaklara neler önerirsiniz?

ST: Bürokrasi, lojistik kısıtlamalar ve alt yapı eksikleri en büyük engeller. Zira bu şartlar bizim kontrolümüz dışında. Diğerleri yani kontrol dahilinde olanlar işin içinde eritilebiliyor. Tarihi doku ile çalışanlara nacizane önerim sabırlı olmaları.

BÖ: Özellikle çalıştığınız bölge olduğu için sormadan geçemeyeceğim: Galataport Projesi hakkında ne düşünüyorsunuz?

ST: Mevcut durum sürdürülemez, bu alanın dönüşmesi kaçınılmaz. Bu tip dönüşümler için yap-işlet-devret modeli doğru. Uzmanlaşan sermayeye işletme ve kent yönetiminin başarısı için ihtiyaç var. İhale şeffaf yönetildiği sürece de din, millet, ırk farkı gözetemezsiniz. Eleştiride çıkış noktası bunlar olursa dünya sizi ciddiye alamaz.

Mimari tasarım projesi, ve diğer tüm kentsel dönüşüm projeleri, yarışmaya açılarak belirlenmeli. Yarışmanın kriterleride bahsi geçen çeşitli paydaşlardan oluşan bir grup tarafından belirlenmeli.

Galataport projesi uygulamaya paralel yarattığı dinamik ile Karaköy rıhtım alanı, Meclisi Mebusan ve Boğazkesen Caddeleri’nde ikincil bir dönüşümü tetikleyecek.

BÖ: Geçtiğimiz yıl ABD’de mortgage krizi olarak başlayan ekonomik kriz hakkındaki yorumlarınızı alabilir miyiz? Kısa ve uzun vadede siz nasıl önlemler aldınız?

ST: Herkes her gün bu krizi yorumluyor fakat kimse son analizde ne olacağını bilmiyor. Belirsizlik, bilinmeyen doğal olarak yatırımları ve bu da beklentileri erteliyor. Kesin olan tek şey hiçbir şeyin eskisi gibi olmayacağı.

Bizim için kısa vadede önemli olan elimizdeki değeri korumak ve geliştirmek. Uzun vade içinse yatırım olanaklarını kılı kırk yararak değerlendirmek.

BÖ: Kriz, başta konut olmak üzere gayrimenkul fiyatlarında düşüşe neden oldu. Bu konu hakkındaki düşünceleriniz nelerdir? Tarihi kent merkezinde geliştirme işi yapan bir şirket olarak bu düşüşün sizin için olumlu yanları oldu mu?

ST: Özellikle belli bölgelerde arz o kadar yoğun ki bu düşüş kriz olmasa da zaten bekleniyordu. Kriz bu süreci belki öne çekti ve dibini derinleştirdi. Bu bölgelerde çalışmasak bile aynı piyasanın içinde olduğumuz için bizi de dolaylı etkiler.

Fakat fiyatlarda nihai belirleyici her zaman bölgesel arz-talep dengeleri ve üründeki farklılaşma. Mevcut piyasa alıcı piyasası. Alıma dönük bir bakış açısına sahip yatırımcılar için avantajlar var.

BÖ: Pek çok şirket büyük arazilerde, büyük ölçekli projelere daha sıcak bakarken, kent içindeki mevcut konut stoğunun dönüşümüne katkıda bulunmaya yanaşmıyor. Siz bu tür projeleri gerçekleştirmeye nasıl karar verdiniz?

ST: Gelişen bir kent zaman içinde fiziki sınırlarını belirledikten sonra dönüşüm merkeze odaklanıyor. Biz çekirdek kararı bu öngörü üzerine yaptık. Küçük ölçekte uzun vadeli düşünerek ve bu vizyonu taşıyacak finansman ayağını çözerek bu projeleri gerçekleştirebildik. Başarılı veya şanslı olduğumuz diğer ayak zamanlamamız oldu. Sanırım bunlardan herhangi biri eksik kalsaydı bugünkü porföyü geliştiremezdik.

Bahsettiğiniz şirketler arazi arzı ve finansman olanağını yakalarsa, kent merkezine de sıcak bakarlar. Genel için en büyük engel ise tek mülkiyete sahip binaların mevcut stoğun içinde sayıca az olmaları.

BÖ: Sizin “lüks toplu konutlar” diye bir nitelendirmeniz var. Korunaklı Siteler (gated communities) hakkındaki düşünceleriniz nelerdir?

ST: Sanırım bu nitelendirme sorunuzu cevaplıyor. Cezaevleri de korunaklı. Kapıyı kapayınca kim dışarıda, kim içeride kalıyor? İnsanların yaşama bakışlarını tanımlarken en temel ihtiyaçları olan barınmayı nasıl giderdikleri üzerine düşünmelerinde fayda var. Tabii bu seçeneği olanlar için geçerli. Toplu konutta oturanın ekonomik nedenlerden bu seçimi olmayabilir. Sözüm seçeneği olanlara.

BÖ: TOKİ’nin faaliyetlerini nasıl değerlendiriyorsunuz?

ST: Başarılı bulduğum projeleri olmakla beraber TOKİ işlevinin tanımını uygulamada aştı. Bu kanımca riskli. Kamusal bir kurum olarak, şehir planlamasına eş güdümlü, asli rolünün arazi arzının yönetilmesi ile kısıtlı olması gerekir.

BÖ: Son yıllarda bazı inşaat şirketleri bir pazarlama stratejisi olarak mimarlarla çalışıyorlar. Sizce mimarlarla çalışmak şirketlere ne gibi değerler katar? Mimar seçiminde nelere dikkat ediyorsunuz?

ST: Sadece pazarlama stratejisinin bir parçası olarak şirketler mimarlar ile çalışıyorlarsa demek ki mimari, vitrinlik kullanılan bir öğeye indirgeniyor. Ama bu bile hangi aşamalardan bu günlere geldiğimiz düşünülürse bir gelişme. Aslen mimarinin yarattığı katma değeri içselleştiren bir geliştirme süreci nihai uygulamada fark yaratır. Bunun da örnekleri var ve çoğalıyor.

Birçok değerli mimarımız var, özellikle yeni nesilde. Mesleki yeterlilik ve becerinin ötesinde bizim için takım çalışmasına açık ve tasarımda egoyu proje gerçeği ve ihtiyaçlarının arkasına saklayabilen bakış açısı önemli.

BÖ: Son olarak gelecek projelerinizden bahseder misiniz?

ST: Beyoğlu’nda üzerine çalıştığımız toplam dört binayı içeren iki projemiz var. İstanbul’da boşluğunu hissetiğimiz ve arzının başarılı örneklerinin az olduğunu düşündüğümüz bir konaklama fikri üzerine çalışıyoruz.