Mansiyon (MartiD), Gaziemir Aktepe ve Emrez Mahalleleri Kentsel Dönüşüm Proje Yarışması

Proje Raporu

1. KENTSEL TASARIM YAKLAŞIMI

Proje kapsamında mevcut dokudaki enformelden yapıdan, esnek bir yerleşim modeli oluşturulması amaçlanmıştır. Bu nedenle, enformel yaşamdaki çeşitlilik olgusu göz önünde bulundurularak, proje alanında kültürel ve mekansal çeşitlilik, farklı yoğunluklarda alan kullanımı, zeminle farklı kotlardan kurulan ilişkiler, özel, yarı-özel, yarı-kamusal ve kamusal arasında geçişlilik, kırsal ve kentselin bir aradalığı, kentsel ve mimari dokudaki çeşitlilik ve zenginlik ve kullanım alanlarının sınırlarındaki belirsizlik gibi çeşitli tasarım kriterli belirlenmiştir.

1.1 Alan Yerleşim Stratejisi

Arazideki sırt noktası ve dere kenarları kesintisiz kamusal erişimler için ayrılmıştır. Konvansiyonel planlamanın her noktayı homojenleştiren ızgara düzeni, bölgenin değişken topografik yapısı, mevcut dokudaki çeşitlilik ve değişen yoğunluk dikkate alınarak bölgenin karakteristiklerine uygun olarak yeniden uyarlanmıştır.

1.2 Yeşil Alan Sistemi

Mevcuttaki kamusal yeşil alan miktarı % 7’den %26’e çıkarılarak, yerleşimi çevreleyen yeşil alan sürekliliği sağlanmıştır. Tasarım alanındaki bölgelerin birbirine gerek dikey gerek ise yatay yeşil akslarla birbirine bağlanması sağlanmıştır.

1.3 Bisiklet-Yaya Aksları

Taşıttan arındırılmış kesintisiz yeşil akslar boyunca yerleşimin ana yaya arterleri düzenlenmiş, İzban durağından Fuar alanına bağlantı sağlanmıştır. Ulaşım sistemi yaya önceliklidir. Tüm yol ağı boyunca kesintisiz bisiklet, servis, yaya ve yeşil bant önerilmiştir. Ticari arteri besleyen 30m’lik aks boyunca arkadlı yaya promenadı tasarlanmıştır.

1.4 Ulaşım Sistemi

Proje alanında en kesitleri 30, 22 ve 17 metre olmak üç ayrı kademeli ulaşım sistemi öngörülmüştür. Mevcuttaki ana arterin revize edilerek, 30 metrelik 1. Kademe yol olarak belirlenmiştir.

Otopark Alanları

Proje alanında kısa süreli şerit park alanları, kamu ve özel yer altı otoparkları önerilerek, alanda ileride oluşabilecek otopark sıkıntısının engellenmesi amaçlanmıştır.

2. PLANLAMA YAKLAŞIMI

2.1 Alan Kullanımı

Alanda esnek bir yerleşim oluşturmak üzere, karma kullanım senaryoları üretilmiş ve bunu destekleyecek farkı yapı tipolojileri oluşturulmuştur. Bölgedeki kullanım karakteristiğini sürdürerek, mevcut doku için konut ve konut+ticaret kullanımı öngörülmüştür. Ayrıca, Fuar alanını desteklemek üzere, alanın batısında konut+turizm+ticaret kullanımı öngörülmüştür. Mevcuttaki pratikler dikkate alınarak, açık pazar aktivitesi aynı bölgede konumlandırılmış, ana ticaret arteri ve yeşil alan ile bütünleştirilmiştir. Pazar alanı bölgenin kapalı otopark ihtiyacını karşılayacak biçimde düzenlenmiştir. Kurşun fabrikasının yakın çevresinde yoğun yeşil alan sistemi önerilerek, etkisinin azaltılması hedeflenmiştir.

Yapılaşma koşulları: Ticaret+turizm+konut adalarında emsal 2,5 / h maksimum 51.50m; konut adalarında emsal 2,5 / h maksimum 18.80 m; konut+ticaret adalarında emsal 2,5 / h maksimum 24.80 olarak belirlenmiştir. Plan genelinde TAKS değerinin 0,60’ı geçmemesi öngörülmüştür.

2.2 Alan Hesapları

Proje alanında mevcutta 14.487 kişi yaşamaktadır. Tasarlanan proje alanı ile birlikte öneri nüfus 30.845 kişi olarak öngörülmüştür (Hane halkı büyüklüğü 3.5 olarak alınmıştır). Proje alanında öngörülen nüfusun ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde 73.758 metrekare sosyal donatı alanı tasarlanmıştır.

3. KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

Proje alanı, için öngörülen dönüşüm sürecinde “yerinde kentsel dönüşüm modeli” benimsenmiştir. Bu kapsamda proje için geliştirilen uygulama yaklaşımında; parsel bazında yapılaşma hakkı yerine, proje bazında yapılaşma hakkı, proje bazında yaratılan değerin paylaşımı, imar haklarının toplulaştırılması sonucu daha fazla kamu yararı elde edilmesi gibi temel ilkeler benimsenerek projenin uygulama süreci kurgulanmıştır. Bu nedenle gerek projenin sağlıklı bir şekilde tamamlanması gerek ise projenin bölge ile kendi iç dinamikleriyle uyumlu bir şekilde geliştirilebilmesi için proje alanı içerisinde kentsel dönüşüm bölgeleri belirlenmiştir.

Proje 3 ana etaptan oluşmaktadır. Projenin uygulama süreci, proje kapsamında belirlenen dört kentsel dönüşüm bölgesi ile bağlantılı olarak kurgulanmıştır.

3.1 Kentsel Dönüşüm Bölgeleri ve Özellikleri

A Bölgesi

A Bölgesi gerek içerisinde boş büyük kadastralleri barındırması gerek ise Fuar Alanının karşısında bulunması nedeni ile proje dönüşüm sürecinde ilk etapta yer almaktadır. Bölge içerisinde barındırdığı Turizm, Ticaret ve Konut kullanımlarıyla birlikte gelişmekte olan Fuar alanının ileriye dönük barınma, ticaret ve donatı ihtiyaçlarını karşılayacaktır. Bölgede konut kapasitesi yüksek olmak ile birlikte gerektiğinde c ve d bölgelerinin dönüşüm sürecinde konut ihtiyaçlarını da karşılaması öngörülmüştür.

B Bölgesi

B bölgesi içerisinde hem tasfiye edilecek alanlar hem de büyük boş kadastral parseller yer almaktadır. Bu bölgede de A bölgesi ile birlikte birinci etap içerisinde dönüşüm uygulamasının yapılması amaçlanmıştır. Gerek ana yeşil bandın oluşturulması gerek ise 2. kademe ana taşıt arterlerinin oluşturulması için büyük önem taşımaktadır. Alan içerisinde yaratılan kapasite, içerisinde yer alan tasfiye edilecek alanlar için fazlasıyla yeterli olup gerektiğinde c ve d bölgelerinin dönüşüm sürecinde konut ihtiyaçlarını karşılaması öngörülmüşüdür.

C Bölgesi

C bölgesi 30mlik ana taşıt yolunun ve ana ticari aksın revize edilmesi için 2. etapta uygulama görülmesi amaçlanmıştır. Bölge içerisinde tasfiye edilecek alanlar boş kadastral parsellere göre daha fazla durumdadır. Bu alan içerisinde yaratılan kapasite mevcut tasfiye edilecek alanların ihtiyacını karşılayacak niteliktedir.

D Bölgesi

D bölgesi içerisinde yer alan tasfiye edilecek alanların yoğunluğu nedeni ile 3. Etapta uygulama görmesi gereken alan olarak belirlenmiştir. Dönüşüm sürecinde bölge içerisinde yer alan boş parsellerin azlığı nedeni ile gerektiğinde yapı kapasitesinin yetmediği durumlarda, bölgenin bir kısmı A ve B bölgelerine dahil edilebilir.

Kentsel dönüşüm bölgeleri ve uygulama oluşturulurken, proje alanı içerisinde yer alan kadastral, ıslah ve imar parselleri göz önünde bulundurulmuştur. Bu süreç içerisinde bölgeler dönüştürülmeden önce, proje alanındaki tüm arazi ve varlık değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Bunun için proje alanındaki varlıklar belirli ölçütler ile (eğim, konum, fiziki yapı kalitesi, vb.) değerlendirilecektir. İkinci aşamada ise tasarım alanı içerisinde oluşturulan varlıkların aynı ölçütlere göre değerlendirilmesi gerekmektedir. Sonuç olarak, aynı değere sahip varlıklar eşleştirilerek, bölgede yaşayanların kendi dönüşüm bölgesi içerisinde aynı değere sahip bir yaşam alanına sahip olmaları hedeflenmiştir. Bu değerlendirme ayrıca yapı stoğunun yetmediği durumlarda diğer bölgelere transfer edilecek varlıkların, yine kendi değerine eş bir varlığa sahip olabilmesi için büyük bir önem taşımaktadır.

Proje alanında toplamda 5045 bağımsız birim ve 1870 günlük ticaret yer almaktadır. Öngörülen proje ile birlikte ortalama 100 metrekare (brüt) (50 ile 150 metrekare arasında değişen) çeşitli konut tiplerinden oluşan 8813 bağımsız birim tasarlanmıştır. Ayrıca mevcutta yer alan 1870 adet hem zemin ticaret, minimum 80 metrekare olacak şekilde 2700 günlük ticaret birimine çıkarılmıştır.