Covid-19 Sonrası Gayrimenkul ve Konut Sektörü Üzerine Senaryolar

Geçtiğimiz sene Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan bir virüs olan Covid-19, şu anda bilmediğimiz binlerce taşıyıcı insanda bilinmeyen boyutlarda tüm dünyaya yayılmaya devam ediyor. Tüm dünya gündeminde de bu konu var. Tahminlere göre en kötü senaryoda 100.000 ile 200.000 kişi aralığında ölüm sayısı bekleniyor. Tüm dünyada Covid-19 nedeni ile yeni bir döneme girdiğimiz ortada. Pandemi olarak kabul edilen bu küresel salgın ilk başta toplum sağlığı ve ekonomiyi etkilemekte ve önümüzdeki dönemde çok farklı alanlarda da etkisini göstereceğe benziyor. Bu açıdan kentler, gayrimenkul sektörü ve konut piyasaları ile ilgili geleceğe dair senaryoları tartışmakta yarar var.

Öncelikle içinde olduğumuz belirsizlik ortamı ve hükümet tarafından alınan tedbirler bize ekonomik olarak bir daralma sürecine gireceğimizi gösteriyor. Son dönemde iyi durumda olmayan gayrimenkul sektörü, bu belirsizlik ortamında sektöre yatırım yapacaklar açısından büyük riskler taşıyor. Geri ödemelerde yaşanacak sorunlar bu risklerin başında geliyor. Gayrimenkul piyasaları açısından gelecek yılların sektörün küçüleceği bir dönem olacağı konusunda genel bir görüş hâkim. Covid-19, bu riskli ortamı daha da belirsiz bir sürece doğru götürüyor. Peki, bu sürecin gayrimenkul sektörüne etkileri nasıl olacak?

İlk etapta hükümetin piyasa istikrarını koruma amaçlı alınan önlemler kapsamında konut faizlerini düşüreceğini ve vergi düzenlemelerine gideceği öngörülebilir. Bu çaba kısa vadeli bir çözüm olmakla beraber, yumuşak geçiş sürecinin sağlanması açısından faydalı ve gerekli olacaktır.

Kriz ortamlarında gayrimenkul sektörü ilk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir. Küresel ölçekte yaşanan krizlerde toplumlar ilk önce gayrimenkul yatırımı ve konut almayı erteleme refleksi geliştirirler. Bu durum düşük tüketici güveni, düşük talep ve hatta azalan kira değerlerine doğru bir gidişi ifade etmektedir. Azalan kira gelirleri ise m2 fiyatlarının da zamanla düşmesine yol açacaktır. Böyle durumlarda gayrimenkul yatırımları azalacak hatta duracaktır.

Bu noktada hükümetin ve gayrimenkul yatırımcılarının piyasaya desteği sektörün bu krizi daha hafif atlatması açısından son derece önemlidir. Hükümetin aldığı bazı destek paketleri önemli katkılar sunsa da gayrimenkul yatırımcılarının da tüketiciyi destekleyecek önlemler alması gerekmektedir. Tahminler doğru çıkar ve kötü senaryo gerçekleşecek olursa önemli bir küresel ekonomik durgunluk riski gayrimenkul sektörünü önemli ölçüde etkileyecektir. Artan dünya nüfusu ve kentleşme oranları dikkate alınır ise gayrimenkul sektörü özellikle konut özelinde arz talep dengesinin bozulacağı bir döneme girecektir. Şu anda bu aşamada olmasak da bu olasılıkları kendi alanımız özelinde yorumlamamız bir katkı sunabilir.

İlk olarak konuta olan talebin yalnızca finansal yatırım kararları ile değil sosyal, kültürel ve duygusal nedenler ile de alındığını göz önünde tutarsak Covid-19’un konuta olan talebi aşağıya çekeğini söylemek yanlış olmaz. Bu ortamda mülk sahipleri düşük fiyatlı satışlar yerine mülklerini boş tutma ve piyasanın normalleşme sürecine girmesini bekleme eğiliminde olacaklardır. Boş tutulan mülkler ise kira değerlerinin düşmesine ve küresel durgunluk devam ederse uzun vadede mülk fiyatlarının da düşmesine neden olacaktır.

Bir diğer önemli konu, küresel salgının konut sektöründe sosyokültürel yapıyı da etkileyerek konut tercihlerini de etkileyecek olmasıdır. Covid-19’un konut olgusu üzerinde dönüştürücü etkisi olacağı kanısı sektörü bekleyen gündemler arasındadır.

Küresel anlamda yaşanan son süreçte uzun zaman evde zaman geçirmek ve evden çalışmanın konuta barınma işlevinin ötesinde bakılmasına neden olmuştur.

Gelecekte kentsel ve birim konut ölçeğinde bazı deneyimler tartışılması gereken konular arasında özetlenebilir;

– Kentsel ölçekte iş merkezlerine yakın yüksek kira – düşük metrekare dengesi kuran çalışan nüfus gelecekte düşük kira – yüksek metrekare ye yönelebilir mi? Bu kentsel yayılmayı, çok merkezli kentlerde ikincil merkezlere nüfus hareketlerini, hatta kasabalara iç göçü tetikler mi?

– Bu süreçte evde çalışmayı deneyimleyen kesim, verimliği arttırmak adına konut iç mekân düzenlemelerinde yeni talepler oluşturacak mı? Örneğin daha küçük ama daha fazla oda sayısı ya da bağımsız çalışmaya olanak sağlayacak bir iç mekân düzenlemesi talepleri olur mu? Ev-ofis tercihlerinde artış olacak mı? Ofis piyasası bu durumdan nasıl etkilenecek?

– Teras, bahçe, balkon gibi yoğun kent merkezlerinde çok da önemsemediğimiz özelleşmiş dış mekân kullanımlarına talep artacak mı?

– İç mekân hava, nem, ısı ve gün ışığı fiziksel koşullar tüm gün evde zaman geçirmeye yönelik bir alt yapıya sahip mi?

– Araç kullanmadan çıkıp alışveriş, spor ve çeşitli kentsel donatılara yaya olarak ulaşılabilecek kentsel alanlara talep artar mı?

Tüm bu sorular, gündemde olan Covid-19 küresel salgını ile bizleri bekleyen belirsiz süreçte olarak düşünmemiz gereken konular olarak sıralanabilir.