Fikirtepe Hala Ucube

Fikirtepe ile ilgili 2016’da “Yeni Ucube Fikirtepe” başlıklı bir kısa görüş yazmıştım. Şöyle başlıyordu:

“Hata çok. Suç çok… Ama sanırım bunların en büyüklerinden olup çok az tartışılanı Fikirtepe. “Parsel ölçeğinden ada ölçeğine büyü de gel, emsalini (yeni başlayanlar için kısaca inşaat alanını diyelim) ikiyle çarpayım” matematiksel yaklaşımıyla, içinden çıkılması neredeyse olanaksız yeni bir kanserli kentimiz var. Her gün yükseliyor, her gün yeni adalara sirayet ederek zaten hasta olan bölgeyi çok daha öldürücü olan yeni hastalığıyla yok ediyor.”

Bu hastalıklı durum için uzunca bir süre “Fikirtepe Sendromu” demeyi tercih etmiştim. Çünkü Fikirtepe’deki durumun bir virüs gibi yayılacağını düşünüyordum. Ta 2013’lerde bu yönde düşünmüşüm ve şöyle yazmışım.

“Mimarlık ortamından neredeyse tamamen kopmuş idarenin yaptığı en büyük hatalardan birisi sanırım Fikirtepe projesi. “Parsel ölçeğinden ada ölçeğine büyü de gel, emsalini (yeni başlayanlar için kısaca inşaat alanını diyelim) ikiyle çarpayım” matematiksel yaklaşımıyla, içinden çıkılması neredeyse olanaksız yeni bir sorunumuz oldu.

Bu yeni olumsuz örnek kentsel dönüşümün önünde yepyeni kocaman bir sorun. Çünkü ondan sonra yapılacak kentsel dönüşümlerde artık hep o emsal istenecek, isteniyor da.”

Yaklaşık bir yıl önce Haluk Eyidoğan, T24’te “On beş yıldır bitmeyen bir kentsel dönüşümün hikâyesi: Fikirtepe” başlıklı bir yazı kaleme aldı. Yazı Fikirtepe’yi arkeolojisinden başlayarak geçen yıla kadar ayrıntılı bir şekilde getiriyor.

Geçtiğimiz bir yıl içinde ise umulmadık bir gelişme ile Bakanlık (ve diğer kurumları) alanda büyük bir yıkım yaptı. Son 3-4 ay içinde yapılan bu yıkımda haritada gösterilen yerlerdeki yapılar tümüyle yerle bir edildi.

Geçtiğimiz 3-4 ay içinde Fikirtepe’de yıkılan yerler.

Öte yandan 2016’daki yazımdan bu yana Fikirtepe’de dönüşümle yapılan yüksek bloklardan 15-16 tanesinde yaşam başladı. Tümü güvenlikli site. Tüm Fikirtepe’de yollar çamur; hava, toz toprak içinde. Fikirtepe’nin 3 yanında İstanbul’un 3 önemli toplu taşıması var ancak bu bloklarda oturanlar yürüyemezler. Otoparklarına otomobilleri ile girerler ve çıkarlar.

Bunlar güncel durumun ve geçmişin fotoğrafı. Hem benim 2016 yazımda, hem de Eyidoğan’ın ayrıntılı yazısında Fikirtepe’nin geçmişine ilişkin bolca bilgi var. Tekrarlamak anlamlı değil.

Yapılarımızı ve onlardan ibaret şehirlerimizi imar mevzuatı kapsamında oluşturuyoruz. Bir de buna paralel “kutsal” mülkiyet hakkı ve kent hakkı meselesi var. Bu tartışmalar ve rant eşliğinde Fikirtepe’de de bir imar planı oluştu. Bu imar planı 4,14 emsal ile 80m yüksekliğe izin veriyor.

Biliyoruz ki 4,14 emsal demek 4,14 emsal demek değil. Yasal yollar ve yasaların arkasından dolanan yöntemlerle pratikte yapılacak inşaatın 7’ye, 8’e ulaşması Türkiye koşullarında olağan. Bu da 20 kattan yüksek tombik, arsasının tümünü dolduracak inşaatlar demek. Büyüklüğü yaklaşık 20 dönüm olan parsellerde her birisi 150.000m2’ye yakın inşaat demek. Zaten öyle de oluyor.

Bu alanlarda daha önce 3-4 katlı yapılar olduğunu hatırlayalım.

Dönüşüm öncesi Fikirtepe.

Sonuca gitmeden önce Fikirtepe için toplu taşıma, karayolu erişimi ve yeşil alanlara ayrı başlıklarda değinmek istiyorum. Fikirtepe için yapılacak bir GZFT’ye giriş gibi düşüneli

Toplu Taşıma

Bugün Fikirtepe gerçek anlamda toplu taşıma araçları ile (otobüs ve minibüs dışında kalanlar) erişim için oldukça ideal alanlardan birisi:

• M4 Kadıköy – Tavşantepe metrosu Fikirtepe’nin kuzeyini teğet geçiyor ve iki istasyonundan da erişim mümkündür.
• Kadıköy’den Beylikdüzü’ne kadar uzanan Metrobüs hattı Fikirtepe’nin batısında yer alır ve yine iki istasyonla erişilebilir.
• Anadolu tarafında Gebze, Avrupa tarafında Halkalı’ya kadar erişmenin mümkün olduğu Marmaray’ın Söğütlüçeşme, Feneryolu ve Göztepe istasyonları Fikirtepe’nin bir buçuk km kadar güneyinde kalır.
• YHT trenlerinin Anadolu yakasındaki durağı Söğütlüçeşme tren istasyonu aracılığı ile Eskişehir, Ankara, Konya, Karaman ve yakın bir gelecekte Sivas’a trenle gitmek kolay ve hızlı.

Tüm bunlar Fikirtepe’yi çok özel kılıyor.

Karayolu

Fikirtepe karayolu ile erişmek için de oldukça iyi bir konumda. Boğaziçi Köprüsü’nden ya da Avrasya Tüneli’nden çıktıktan sonra 5dk mesafede. Onca inşaat yapınca bu ana yollardan konutlara erişimin de kolaylaştırılması gerekiyordu tabii. Kırmızı ve siyahla gösterilenler Fikirtepe için yeni yapılan mega kavşak düzenlemesinin parçaları.

Bunlardan Harem–Kadıköy bağlantısı olarak gösterilen zaten Fikirtepe’de olan bitenden bağımsız olarak Kadıköy için yılların eksiği idi, yapılması iyi oldu. U1 ve U2 Fikirtepe’den her iki yöne de erişim sağlıyor. Ayrıca şemada gösterilen iki bağlantı da Fikirtepe’ye erişimi sorunsuz kılıyor.

Şemada gereksiz viyadük olarak işaretlenen sanıyorum Türkiye’nin ve belki de dünyanın da bu anlamda önemli dönel kavşak özellikli viyadüklerinden birisi. Hiçbir şekilde yapımına ihtiyaç yok. Bugün kaldırsak trafikle ilgili olumlu olumsuz hiçbir katkısı olmaz.

Son derece iri, yaya ağırlıklı kent kavramına büyük bir darbe niteliği taşıyacak bu viyadük aynı zamanda yüz milyonlarca liralık bütçesi ile israf. Her şeyiyle zararlı. Söz konusu işe harcanan kaynakla Fikirtepe’de neler neler yapılabilirdi.

Fikirtepe mega kavşağı.

Yeşil Alan

Fikirtepe’nin kuzeyini sınırlayan D100 boyunca kamuya ait araziler var. 1960’lardan 2013 sonlarına kadar Devlet Malzeme Ofisi’nin bina ve açık alanlarının bulunduğu arazi 2 parsel. Bu parsellerden batıdaki bugün Medeniyet Üniversitesi Göztepe Güney Kampüsü olarak kullanılıyor. Doğudaki bir süre Kadıköy’ün meşhur Salı Pazarı’na ev sahipliği yaptı, şimdilik boş, beton bir yüzey, otopark.

Medeniyet Üniversitesi ve Kurbağalıdere tarafından oluşturulan, Fikirtepe’nin kuzeyini kapatan duvar.

M4 metro hattının Ünalan ve Göztepe istasyonları arasında yaklaşık 1km boyunca uzanan bu 2 parselin hemen güneyinden de Kurbağalıdere akıyor. İSKİ’nin meşrebince zapt-u raptı altına aldığı Kurbağalıdere.

Kurbağalıdere’den görüntüler.

Marmara’dan Göztepe Köprüsü’ne kadar olan bölümde Kurbağalıdere İSKİ tarzı olmayacak (Elbette taşkınlara karşı dirençli de olacak) bir düzenleme ile yeşil alan olarak ele alınabilirdi. Bu düzenlemeye Eski DMO (bugün Medeniyet Üniversitesi) arazileri de eklenirdi. D100’ün gürültü ve hava kirliliğine rağmen Fikirtepe için vaha gibi bir yeşil alan ortaya çıkardı.

Fikirtepe ölçeğinde düşününce -gürültü ve hava kirliliğinden korunmak için- D100’ün zemin altına alınması bile düşünülebilirdi burada. İçinden Kurbağalıdere geçen, 220 dönümlük bir park elde edilebilirdi. Göztepe Özgürlük Parkı’nın tam 2 katı büyüklüğünde.

Turuncu olanlar imar planındaki yeşil alanlar. Yeşil olan, D100’ün zemin altına alınmasıyla elde edilecek, Özgürlük Parkı’nın iki katı büyüklüğündeki park.

Daha Farklı Nasıl Geliştirilebilirdi?

Haftalar aylar süren akademik okumalarla yazılan (bol okumalı olsa da), onlarca dipnot referanslı yazılar değil benimkiler. 22 yılı medya ve mimarlık entelijansiyasına dokunarak olmak üzere, Hasankeyf Kazısı’nda tozunu yuttuğum mimarlığı gerçekten sevmeye başladığım 1991 yılından bu yana geçen 31 yıldaki birikim üzerine geliştirilen düşünceler. Bu yazı için Fikirtepe’ye ilişkin de cesurca öneri geliştirmeden önce bunu bir daha vurgulamak istedim.

Fikirtepe’nin illa da bütüncül dönüşmesi gerekiyor muydu? Ayrı bir tartışma konusu. Verilen emsalin, yöntemin absürtlüğü; bu absürtlükler eşliğinde içinden çıkılamadığı ve bugüne kadar ortaya çıkan kentsel dokunun, sonunda ortaya çıkacak ucube kent hakkında fikir verdiği çok açık. Fikirtepe rezalet bir yer oldu, olacak.

Şimdi illa da bütüncül olarak dönüşecek bir problem olduğunu (doğru-yanlış) kabul ederek en başa dönelim, 2000’lerin başına.

Kamu sermayeli bir geliştirme şirketi olarak Fikirtepe AŞ’yi kuralım. Şirket yönetim kurulu ÇŞB, İBB, Kadıköy Belediyesi, Mimarlar Odası’nda katılacak üyelerden oluşsun. Bu şirket SPK (ya da benzeri bir kurumun) kontrolü ve izlemesinde olsun, yönetim kurulu tamamen profesyonellerden oluşsun. Şirkete ve tüm faaliyetlerine ilişkin tüm bilgiler fikirtepe.com.tr adresinde yayınlansın.

Hakkında bölümüne girdiğimizde; şirketin sermaye yapısı, yönetim sistemi, etik değerleri, yönetim kurulu, genel müdür ve diğer profesyonel yöneticilerini görelim. Şirkete ait tüm gayrimenkuller ve bu gayrimenkullere ilişkin alım-satım ve kiralama işleri açıkça görünsün.

Şirket Fikirtepe’nin tümünü yönetsin…

Ayrıntılandırmak mümkün. Ama daha uzun boylu yazmaya gerek yok, sanıyorum biraz olsun hayal etmenizi sağlamışımdır.

Fikirtepe’de bugüne dek 1 milyon m2 civarında inşaat yaptık, birkaç milyon m2 daha yapacağız. İmar planımızın ortaya koyacağı kent parçası hiç ümit vermiyor. Planda park olarak gösterilen minik alanlara imar mevzuatının gereklerini karşılayan boşluklar diyebiliriz. M4 metro hattı ile üst kot arasında 30m kot farkı var, bunu sağlayacak düşey sirkülasyon elemanlarını ne kamu yaptı ne de özel sektöre yaptırdı. Yani Fikirtepe otomobilinizle gelin, otoparkımıza girin, dış mekana bile çıkmadan dairenize çıkın yaklaşımı ile tasarlandı.

Buradan sonrasında bunu iyi yapabilsek neler olabileceğine ve neden yapamadığımıza odaklanalım.

Fikirtepe AŞ ile kapalı site kavramından kurtulabilirdik. Bazılarımız bunu bir bekçi şirket gibi de görüyor olabilir, ben kentsel güvenliği alacağı gayrimenkul geliştirme yatırımları ile sağlayacak bir aygıt olarak görüyorum daha çok.

Fikirtepe AŞ olsaydı hangi çılgınlıkta olduğunu şu anda hiçbirimizin hesaplayamayacağı rant artışı böyle çılgınca olamazdı. Rant elbette olacak. Rant odaklı ama şeffaf bir kamu şirketi bu rezil kapalı ilişkiler ağının oluşmasına engel olacağı için arazi makul, olması gerektiği gibi geliştirilirdi.

Fikirtepe AŞ olsaydı ana sözleşmesine eklenecek maddeler ile alanda sosyal konutlar için bir oran belirlenirdi. Bunun da etkisi ile 1+1 dairelerden oluşan, uzun vadede muhafazakarlar eliyle yaratılmış bir eskort cenneti (Esenyurt efekti) olma potansiyelinden herkesin kuşkulandığı Fikirtepe yerine, gerçekten sokaklarında çocukların oynadığı, cıvıl cıvıl bir yeni şehrimiz olabilirdi.

En önemlisi Fikirtepe olsaydı bu alanda burada yapılanın dörtte biri kadar inşaat yapılırdı. Doğrusu da o zaten. Söylemin ötesine geçmeyen zemin artı dört kavramına yakın bir şehir oluşturulurdu. Arsa sahiplerinin çılgın imar dedikoduları ile çılgın isteklerde bulunmasının, çantacılığın önüne geçilirdi.

Peki bunu, kamu eliyle kurulacak ve alanı geliştirecek kamu şirketini neden yapamıyoruz?

1. Gayrimenkul işi donanımı olarak hazırlıklı değiliz. Kalıp kurup inşaat yapmayı biliyoruz evet ama bu gayrimenkul işi değil. Gayrimenkul kavramı bizim için çok yeni. Bu yeni durum içinde ancak 2000’lerden sonra daha profesyonel gayrimenkul geliştirme profesyonellerimiz oldu. Henüz emekliyoruz. Emekleme aşaması da Teksas’ta geçiyor.

2. Muhalefet olarak donanımlı değiliz. Rantı öcü olarak gören bir anlayışla hareket ediyoruz. Bilgisiziz.

3. Mevzuat ve siyaset ikilisi kaynaklı karmaşanın içinden çıkamıyoruz. Belki de çıkmıyoruz.