Haziran Yönetmeliği ve Balkonlar

Balkon, alkolik çocuğu evin.*

Geçici Madde 6- (Ek:RG-8/9/2013-28759) (Değişik:RG-22/5/2014-29007)⁽⁴⁾
Bu madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce; belirli parsellere yönelik olarak; yıkım ruhsatı başvurusunda bulunulan veya binası yıkılan veya riskli yapı tespiti yaptırılan veya Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlarca yapı kimlik numarası alınarak riskli yapı tespit işlemlerine başlanılan veya inşaat sözleşmesi yapılan veya proje sözleşmesi yapılan veya inşaat yahut proje yapmak için noter tasdikli taahhütname veya vekâletname alınan veya yeni inşaat yapmak üzere; ifraz, tevhit, yola terk işlemi için başvurulan veya imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, aplikasyon krokisi almak üzere başvurulan veya zemin ve temel etüt raporu hazırlanan parsellere ilişkin, madde değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra yapılan yapı ruhsatı müracaatları, (Değişik ibare: RG-14/11/2015-29532) 1/1/2017 tarihine kadar sonuçlandırılmak kaydıyla, bu Yönetmelik hükümlerine veya ilgilisinin talebine göre Yönetmeliğin 14/9/2013 tarihli, 8/9/2013 tarihli ve 1/6/2013 tarihli değişiklik hükümlerine veya 1/6/2013 tarihinden önce yürürlükte olan ilgili idarelerin mevzuatına göre neticelendirilir. Ancak bu madde hükmü hiçbir şekilde yapının plânla belirlenen kat adedini ve emsalini artırmak amacıyla uygulanamaz ve bu amaçla yapı ruhsatı düzenlenemez.

Yukarıdaki paragraf 12 adet “veya”sı ile beraber Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği geçici altıncı maddesini içermekte. İlk bakışta çok belli olmasa da en üstteki İlhan Berk alıntısı ile de doğrudan bir ilişkili barındırmakta.

Aslında her şey 1 Haziran 2013’te başladı. Yerel idarelere verilmiş olan yetki tek merkezde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda toplanmıştı ve 36,42 kuzey enlemleri ile 26,45 doğu boylamları arasındaki kocaman ülkenin (Burada yaklaşık 800.000 km² alanı ve çeşitlilik gösteren iklim koşullarını da dikkate almak gerekli) yapılaşmaya ilişkin yönetmeliği tek merkezden çıkıyor idi.

İnşaat piyasası şaşkındı ve henüz dilekçe kasırgası başlamamıştı. Bizimki gibi kurallar sisteminin her an değişebilir olduğu kültürler için bile yeni bir durum söz konusuydu.
Metne bakıldığında yıllardır kimi zaman ortak alandan erişilen kimi zaman sonradan balkon haline getirilen ya da cephelerde ne olduğu belirsiz çekilmiş diş gibi sırıtan kat bahçeleri, yerini eski bir dosta, balkona bırakıyor gibi idi.

1 Haziran 2013 metni her şeyden önce yeni idi ve birçok soruyu beraberinde getirmişti. 4. Madde’de KAKS alanına dahil edilmeyen alanlar için, “Asansör boşlukları, sahanlıklar, ışıklıklar, çöp, atık ve hava bacaları, tesisat galeri, şaft ve bacaları” ifadesindeki sahanlık da neyin nesi idi? Peki ya o meşhur “Bulunduğu katın alanının toplam %25’ini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, yangın merdiveni, yangın güvenlik holü, diğer açık veya kapalı merdiven evlerinin 20 m²’si” paragrafındaki katın alanı ifadesi ne olabilirdi? Bunlar gibi daha birçok soru vardı ve hepsinin acilen açığa kavuşturulması gerekiyordu. Yatırımcı için cümledeki “ve” ile “veya” arasındaki fark tek bir “ya” hecesinin çok ötesinde idi. İşte bu ve benzeri belirsizlikler ile dilekçe kasırgası başladı.

Nerelerden gelmiyordu ki dilekçeler, yurdun dört bir yanından türlü türlü sorularla; kotun nereden alınacağı, yangın merdivenlerinin nasıl hesap edileceği, TAKS ve KAKS hesabına dâhil edilen ve edilmeyen alanlar vs. Ama bir tanesi vardı ki belki de hepsinden daha net ve daha önemli bir soruyu cevaplamıştı. 1 Temmuz 2013 tarihli 11968226.310-99/5843 sayılı dilekçe ile yatırımcı tarafından en çok merak edilen soruya cevap veriliyor; %25 hesabının nasıl yapılacağı netliğe kavuşturuluyordu. Ek olarak emsal hesabına dâhil edilmeyecek alanlar içerisinde tanımlanan sahanlık ifadesinin merdiven sahanlığı olarak değil bağımsız bölümlere ulaşım sağlayan platform (kat holü) olarak değerlendirilmesi gerektiği bilgisi de ilgililerine açıklanıyordu.

Yeni yönetmelik haklı olarak sektöre coşkulu bir enerji getirmişti. Yeni projeler buna göre etüd ediliyor; hali hazırda çalışılmakta olan projeler de hızla yeni düzenlemeye göre revize ediliyordu. Kazanç çok netti: hem kat holü/bağımsız bölümlere erişim sağlayan platformun emsal hesabı dışında tutulması; hem de kat alanının dörtte birinin emsal harici tutulabileceği müjdes; satışa çıkacak imalat alanının ve gelirin artması demekti. Hangi yatırımcı hangi alanda olursa olsun daha fazla kar elde etme fırsatını kaçıramazdı. Eşyanın tabiatına aykırı olurdu. Bir yandan yeni dilekçeler yeni sorulara cevap oluyor, bir yandan bir dönemin kat bahçesi kavramı her ne kadar yeni metinde de geçse bile yerini eski dosta, balkona bırakıyordu. Sadece konutun değil, mağazaların, ofislerin projelendirilecek tüm bağımsız bölümlerin balkonu olmalıydı. Balkon, bu sefer hiç olmadığı kadar güçlü idi.

Derken bir pazar günü, 08 Eylül 2013’te yeni bir yönetmelik, çok sevdiğimiz ve yeni yeni tadına vardığımız 1 Haziran yönetmeliğinden tam 99 gün sonra hayatımıza giriyordu. Bu sefer durum biraz daha farklı idi. İlk göze çarpan emsal hesabındaki oranın %25’ten %20’ye çekilmiş olmasıydı. Fakat daha yakından bakıldığında değişen sadece oran değil; orana konu olan değerin de hesaplama metodu idi. Uzatmaya mahal yok, kötü haberdi.

8 Eylül metninde emsal hesabı için; “Bulunduğu katın emsale dâhil alanının toplam %20’sini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdivenler, dahil edilmez.” deniyordu. Peki bu ne anlama geliyordu?

İlk olarak katın emsale dâhil alanının toplam %20’si, başka bir ifade ile değil kat alanı, inşaat alanı, tüm faktörlerin hesaptan düşülmesi sonra oluşacak değerin %20’si hesaba katılacaktı. Unutmadan kat holleri de bir anda doğrudan hesaptan düşülen değerler kategorisinden çıkarılmış ve yüzde hesabına dâhil edilmişti. Bu yazı kapsamında analize ve krokiye ihtiyaç yok. Yeni durum yatırımcının aleyhine idi. Fakat o da ne? Geçici maddeler kapının henüz kapanmadığına bir işaret olarak metnin sonunda tüm haşmetleri ile sıralanmışlardı. Bakanlık da biliyor olmalı idi. Tadına varılmıştı bir kere, emsal dışı balkonları öyle hemen elden alıvermek olmazdı. Bu nedenle geçici maddelere başvurulmuş, belli koşulların sağlanması halinde tekrar 1 Haziran yönetmeliğinden ya da daha yaygın ifadesiyle %25’ten faydalanmanın yolu aralık bırakmıştı. Dile kolay; lokomotif sektör inşaattı, bir yanda yeni yatırımlar, bir yanda kentsel dönüşüm vs. Balkonu yatırımcının elinden almak o kadar kolay değildi.

Geçici maddeler birbirini izledi. Hepsi balkon hakkını, içerisinde bolca ve-veya ile belli tarihlere kadar belli koşullara bağlayarak  bir şekilde tekrar yatırımcıya sundu. Gelinen son noktada yatırımcının hala 1 Haziran yönetmeliğinden faydalanması için geçici madde 10’a bakabiliriz:

Geçici Madde 10 – (Ek: RG-5/2/2016-29615)
22/5/2014 tarihinden önce yapı ruhsatı almaya yönelik olarak işlemlere başlanılmış olan ve bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce veya sonra yapılan yapı ruhsatı başvuruları, (Değişik ibare:RG-8/12/2016-29912) 30/6/2017 tarihine kadar sonuçlandırılmak kaydıyla, başvuru sahibinin talebine bağlı olarak, ilgili işlem tarihinde yürürlükte olan Yönetmeliğin 30/5/2013 tarihi ve sonrasında yürürlükte olan hükümlerine göre neticelendirilir. Ancak, bu madde hiçbir şekilde bu Yönetmelik hükümlerinin karma kullanımı ve yapının planla belirlenen kat adedini artırmak amacıyla uygulanamaz ve bu amaçla yapı ruhsatı düzenlenemez.

Yazının başındaki geçici madde 6 kadar gösterişli bir paragraf olmasa da bu madde de yatırımcıya 3 Haziran 2017 tarihine kadar bir şans veriyor. Şüphesiz daha birçok dilekçeden ve yönetmelik maddesinden bahsedebilir ve bu yazıyı daha da sıkıcı hale getirebiliriz ama kime yarar?

Tekrar başa dönecek olursak bir mimari öğe olarak balkonun altın çağını yaşadığını söyleyebiliriz. Artık idarelere teslim edilen ruhsat projelerindeki krokilerimizde o kadar çok balkon gösteriyoruz ki, konutların balkonlar tarafından işgal edildiğini belirtsek abartmış olmayız. Kimi projede oda, kiminde giyinme nişi, kiminde salona bitişik bir yemek nişi, kiminde mutfağın önünde bir kahvaltı alanı projede nasıl geliştiyse, yeter ki sökülür-takılır-katlanır cam panellerimiz olsun. Dışarıdan bakıldığında anlaşılmıyor olsa bile balkonların konutları işgali sürecek.

*İlhan Berk (Şeyler Kitabı,YKY2002,s335)