Kat Kat Sataraktan…*

Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Prof.Dr. Sn. Vedat Akgiray Gayrimenkul Zirvesi 2011'de yaptığı konuşmasında bir hususa dikkat çekiyordu.

“SPK: Konutta banka gibi finansman yapmak bize riskli görünüyor.”^**

GYODER’in düzenlediği 11. Gayrimenkul Zirvesi’nde konuşan SPK Başkanı Vedat Akgiray, sektörün bankacılık yapar gibi finansman modelleri üretmesinin riskli olduğunu söyledi. Akgiray, “GYO kurup, finansman yaratın. Açgözlü davranmadan talepten yararlanın, sektörde risk oluşmasın” dedi.

…

Akgiray, “Bazı firmalar, düzgün yollarla finansman kaynakları bulamadıkları veya ulaşamadıkları için kendi kendilerine finansman modelleri üretmeye başladı. Bu riskli iş, işte buna izin vermemek gerekiyor,” dedi.

…

“GYO’ların halka açılma koşullarını oldukça basitleştirdik. Dünyada daha basiti yok. Şu anda kimsenin SPK’dan şikayet etme hakkı yok. Özel sektör tahvili pazarı geçen sene ciddi ivme yakaladı. Kira sertifikası entrümanlarının hem düzenlemesini yaptık hem de vergi asimetrisini ortadan kaldırdık. Gayrimenkul şirketlerimize finansman bulabilmek, piyasalarına ulaşabilmek için gerekli enstrüman ve pazarları sunmaya çalışıyoruz, buna devam edeceğiz. Fakat genelde olan bir finansal cehalet diyorum, bizim sektörümüzde de söz konusu. Hala proje geliştiren, inşaat yapan firmalar GYO olmanın anlamını ve değerini anlamış değiller.”

Basında 2010’un ikinci yarısından itibaren ‘Satılık İşyeri’ duyurularına rastlıyoruz. Bunların büyük çoğunluğuçok katlı yapılarda yer almakta ve bağımsız bölüm bazında satışa sunulmakta. Onbinlerce metrekare’den oluşan bu yapılarda yüzlerce bağımsız bölüm bulunmakta. Geliştirici tarafından proje finansmanı amacıyla satılan bu bağımsız bölümler gerçek veya tüzel kişilerce, yatırım veya kullanım amaçlı olarak satınalınmakta.

Sermaye Piyasası açısından düşündüğümüzde ortaya zımni bir gayrimenkul yatırım ortaklığı ve –Geliştirici genellikle tüm bağımsız bölümleri satarak projeyle vedalaştığı için- bunun tüm hisselerinin halka arzı çıkmaktadır bizce.Bu durumda oluşan Kat Malikler Kurulu, bir GYO’nun Genel Kuruluna benzememekte midir?

Bağımsız bölüm bazında satmak yerine, Geliştirici’nin bir GYO oluşumuna gitmesi, veya başkaca kurumsal yatırımcılarla gayrimenkulün tamamına yönelik bir çözüm araması daha uygun olmaz mıydı?

Hukuki açıdansa; Kat Maliklerinin aralarındaki ilişkiler neye göre sürdürülecektir? Kat Mülkiyeti Kanununa göre mi? Ticari bir gayrimenkulün demokratik usullerle yönetilmesi, paydaşlar açısından optimal sonuçları doğurur mu? Esasen ‘Konut Sahibi ve Kiracısı’ ilişkilerini düzenleyen bu mevzuat, müdebbir tüccar tarafların arasındaki özel hukuk ilişkilerini yönetmek için doğru referans dokümanı mıdır?

Gerçek kişi yatırımcılar mevzuattaki tüketici haklarından yararlanabilirler mi? Tüzel kişi yatırımcıların durumu ne olacaktır? Örneğin asansör seçimi sırasında oldukça tutumlu davranacak olan Geliştirici, kaç yıllık ücretsiz bakım ve yedek parça anlaşmasını da arkasında bırakarak çıkmaktadır? Açık veya saklı ayıp kapsamında değerlendirilemeyecek aşınma ve yıpranmaların giderilmesi kimin parasıyla karşılanacaktır? Yapının teknolojik altyapısı büyük bakımlar veya kapsamlı yenilemeler gerektirdiğinde, yatırım kararları nasıl alınacaktır?

Kiracılar açısından, gayrimenkulün en iyi ve en etkin işletme uygulamalarına göre yönetileceğinden nasıl emin olunacaktır? Güvenlik ve bunun gibi iş ve işlemlerin nasıl yapılacağına, farklı yatırım stratejilerine sahip onlarca, hatta yüzlerce Kat Maliki, hangi saiklerle karar vereceklerdir? Kiracı tatmini bu saikler arasında var mıdır?

Bağımsız bir bölümün satılması veya kiralanması sırasında hangi ölçütler gözetilecektir? Bu bağımsız bölüm, militan bir partiye satılır veya kiralanırsa, diğer kullanıcıların huzuru nasıl etkilenecektir. Ya da bir yabancı Devlet tarafından satın alınarak konsolosluk olarak kullanılması durumunda, bundan diğer kullanıcılar nasıl etkilenecektir.

“Bu şarkı burada bitmez!”

İzninizle tartışmayı sürdüreceğiz.

^* Erkilet’e ilişkin halk türküsünden mülhem.

^** 18 Mayıs 2011 tarihli Hürriyet Gazetesi.