Kentlerin Geleceği

Dönüşüm üzerine...

Geçtiğimiz yüzyılın özellikle son çeyreğinde yaşanan hızlı kentleşme sonucunda oluşan yapı ve yaşam kalitesi riski yüksek kentsel dokuların yeniden, bu kez sosyal ve ekonomik koşullar da dikkate alınarak, yeni bir yaklaşımla dönüşümü kentleşme gündemimizde önemli bir yer tutmaktadır.

Bulunduğumuz yüzyılın özellikle ilk çeyreğinde, hep gündemde kalacak olan kentsel dönüşüm kavramı içinde, sağlıklaştırma, yenileme, iyileştirme vb uygulamalar hızla gerçekleşecektir. Başta İstanbul olmak üzere, deprem riski altında bulunan kentlerin fazlalığını da dikkate aldığımızda, kentsel dönüşüm, hep gündemde ve öncelikli madde olarak kalacaktır.

Bu süreç içinde, üç temel konuda da dönüşüm yaşanacaktır.

Bir, parsel bazında üretimi öngören, mülkiyet ile imar haklarını en küçük mekansal birimde gerçekleştirmeye yönelik, klasik planlama yaklaşımı yeniden ele alınacaktır. Onun yerine, esnek ve dinamik süreci içeren bir planlama ve proje geliştirme anlayışı ortaya çıkacaktır.

İki, yaygın kullanılan üretim metotları (yap-sat, sat-yap, yık-yap vb) yerine, kurumsal örgütlenme ve proje ortaklıklarına açık yapılanmalar oluşacaktır.

Üç, proje geliştirme anlayışının ortaya konulması ve planlama ile proje geliştirme süreçlerinin ilişkisini sağlayan ortamlar ortaya konulacaktır.

Ayrıca, kentsel dönüşüm alanlarında, fiziksel, ekonomik ve sosyal yatırımlar ile mahalle koşullarının iyileştirilmesi ve kentsel yaşam kalitesindeki farklılıkların azaltılması, projelerin temel ve vazgeçilmez ilkeleri olacaktır.

Mahalle ölçeğindeki Kentsel Dönüşüm Proje Stratejilerini belirlerken, kamunun yasa çıkarma, fon yaratma ve yönlendirici gücünü, dönüşüm sürecinin uzun vadeli olduğunu, temel amacın kentsel yaşam ile ilgili olumsuz koşulların iyileştirilmesi olduğunu ve belki de en önemlisi, kamu kaynaklarının, kentsel yoksulluk sınırındaki mahallelere yönlendirilmesi gereğini ortaya koymamız gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm projeleri, doğası gereği, uzlaşma gerektirir. Uzlaşma, mülkiyetin ve değerin proje bazında, bir araya getirilmesi ve paylaşılması esasına dayanmaktadır. Bu nedenle, kentlerimizde, dönüşümün gerçekleşmesi için başta mülkiyet problemleri olmak üzere çözülmesi gereken önemli sorunlar bulunmaktadır.

Mahalle Dönüşüm süreci içinde aşağıdaki temel soruların yanıtları önem kazanacaktır.

Birincisi, mülkiyet yapısı ile ilgilidir. Kentlerimizde, kentsel arsa çok hisseli ve imar parseli küçüktür. Ayrıca, kat irtifaklı mülkiyet yapısı da dikkate alındığında, mülkiyet yapısı farklılaşmakta ve ruhsatsız yapı çokluğu nedeniyle de ortaya fiili durumlar çıkmaktadır.

İkincisi, arsa sahiplerinin ekonomik koşullarının yetersiz olması, bina bakım onarımı ve proje yatırımı için yeterli kaynağa sahip olmamaları veya ikincil finans kaynaklarına ulaşamamalarıdır.

Üçüncü sorun ise planlama sistemidir. Dönüşüm alanlarındaki problemlerin, karmaşık yapıda olması nedeniyle klasik imar planı anlayışı ve imar mevzuatı sorunları çözmeye yetmemektedir.

Dördüncüsü kurumsal yapı eksikliğidir. Kurumsal yatırımcıların yeterli sayıda olmaması, bireysel üretim biçimlerini yaygınlaştırmış, bu yapı da kayıt dışı ekonomiyi yaratmıştır.

Beşincisi, sorunlarının çözümüne ilişkin yasal düzenlemelerin olmamasıdır. Örneğin, kentlerimizde, son 25-30 yıllık süreç içinde yaşadığımız yeni yerleşme ya da toplu konut projeleri, klasik imar mevzuatı çerçevesinde planlanmış ve proje üretilmiştir. O nedenle, birbirinden farklı olmayan kentsel doku ve mimari yapı üretimi gerçekleşmiştir.

Sonuncusu, belki de en önemlisi ise proje finansmanı yaratma kapasitesidir. Bugüne kadar, yatırım finansmanı, proje geliştiren ve yatırımı yapan kesimler tarafından yaratılmıştır. Bunlar, daha çok rant odaklı ya da gayrimenkul odaklı olmuştur.

Bütün bu temel sorunların çözümü için de kapsamlı bir ‘ulusal strateji planı’ hazırlanmalıdır.