Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm, bugüne kadar benim de dahil olduğum birçok kişi tarafından daha çok felsefesi ile ilgili olarak tartışıldı.

Ancak 16 Mayıs 2012 tarihinde kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çıkarıldı. Belli ki bu kanun uygulanmaya başlanacak. Bu yazıda konuya, şimdiye kadarkilerden değişik olarak uygulama açısından değinmek istiyorum.

1975 yılında Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından inşaat yapımındaki uygulamalar ile ilgili bir Yapı Yönetmeliği çıkarılmıştı. Bu Yapı Yönetmeliği Marmara Bölgesi’ni 2. Derece deprem bölgesi kabul ederek hazırlanmıştı. Ancak 1998 yılında aynı Bakanlık tarafından Marmara Bölgesi 1. Derece deprem bölgesi kabul edilerek yeni bir Yapı Yönetmeliği hazırlanmış ve uygulamaya sokulmuştu. Bu yönetmelik günümüze kadar başka geliştirmelere de tabi tutuldu. 1998 Yönetmeliği ile yapılarda gerek taşıyıcı sistem gerekse donatı ebatları fazlalaştırılmış, beton ve demir standartları, yalıtım vs anlamında eskisi ile mukayese edilemeyecek kadar fazla iyileştirmeler gerçekleştirilmiştir.

1998 Yönetmeliği, 1975 Yönetmeliği’ne göre inşa edilmiş olan binaların depreme karşı mukavim olmadıklarının kanıtıdır. Diğer bir açıklama ile, 1998 Yönetmeliği 1975 Yönetmeliği’ni hazırlamış olan kamu kurumunun kusurlu olduğunu ortaya çıkaran bir belgedir. Bu durumda kamu kurumları tüm binaları depreme dayanıklı hale getirmekle yükümlüdür aslında. Zira insanlar yasa ve yönetmeliklere uyarak binalarını inşa etmişlerdir. Ancak Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun incelendiğinde tamamen aksi bir davranışla hareket edildiği görülmektedir.

Yetkililerin açıklamasına göre 7,000,000 bina depreme dayanıklı olmadığı için yıkılmak durumunda imiş. Aslında 1998 yönetmeliğinden önce yapılmış tüm binaları sayarsak bu sayı daha da fazla olacaktır. Zira ülkemizde son bina ve konut sayımı 2000 yılında yapılmıştır. Bu sayıma göre 7,838,675 bina, 16,235,830 konut bulunmaktadır. 1999 yılında deprem olduğu, 2000 yılına kadar inşaat yapılmadığı düşünülürse, bu binaların tamamına yakınının 1998 öncesi inşa edildikleri anlaşılır. Aslında hava fotoğrafları ile tespit edilebilen kayıtsız binaları da hesap edersek yıkılacak bina sayısı daha da fazlalaşacaktır.

Yasada Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı diye iki tanım bulunmaktadır. Riskli Alandaki binalar yıkılacaktır. Ancak Rezerv Yapı Alanı tarifi ile şu anda yeni binalarında yaşayanların da rahat olamayacakları sonucu ortaya çıkmaktadır. Her an binalarının bulunduğu alan Rezerv Yapı Alanı ilan edilerek insanların evlerini terk etmeleri istenebilinecektir.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile binaların yenilenmesinin uygulaması, bina sahiplerinin kontrolü dışında gerçekleşeceği görüntüsünü vermektedir.

Depreme dayanıklı olmadığı daha önce tespit edilmiş binalar yıkılacaktır. Diğerlerinin sahipleri ise belli süre içersinde yetkili kurumlara başvurarak binalarına rapor almak zorundadırlar. Yasaya göre binalara, 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” kriterlerine göre depreme dayanıklılık raporu yazılacaktır. Yani buradan 1975 Yönetmeliğine göre yapılmış olan bütün binaların depreme dayanıksız raporu alacakları açıkça belli olmaktadır. Sonucu belli raporlar için vatandaşın masraf yapmasına ve eziyet çekmesine gerek yoktur. Ayrıca zaten yıkılacak olan eski binalardaki vatandaşların Enerji Verimliliği Kanunu’na uyabilmek için binalarına yalıtım yaptırmalarının da ülke ekonomisi için gereksiz israf olacağı bilinmelidir. Kanuna göre dayanıksız raporu alan bina 10 gün içersinde tapu dairelerine bildirilecek ve belli ki bu parsellerdeki işlemler dondurulacaktır. Ardından da 30 günden itibaren oradaki binanın yıkılması istenecektir.

Yetkililer “İstersen kendin yap, istersen müteahhide ver, istersen bizim hazır dairelerimizden al, istersen sat” diyorlar. Ancak konu o kadar basit değildir.

Öncelikle vatandaşa verilmek istenen hazır daireler, TOKİ’nin kent dışındaki binalarında bulunduğu için haklı olarak tercih edilmeyeceklerdir. Diğer taraftan vatandaşlar dairelerini satmaya kalksalar verilecek meblağlar onlar için çok düşük olacaktır. Bina sahipleri kısa süre içerisinde binalarını kendilerinin yenilemesi için birbirleriyle anlaşamayacaklar, genellikle panik içersinde müteahhit arayacaklardır. Sonuçta kentlerde bir anda müteahhit karaborsası yaşanacaktır. Bileni bilmeyeni, dürüstü dürüst olmayanı herkes müteahhit olacaktır. Bunun neticesinde çok büyük mağduriyetler yaşanacağı bilinmelidir. Ülkede kaç müteahhit olduğuna dair sağlıklı bir belge bulamadım. Ancak 2010 yılında Mimarlar Odası’ndan 83.085 proje geçmiş. Kabaca buradan belli olmaktadır ki ülkenin inşaat sektöründeki uygulamacı kapasitesi yılda yaklaşık 100.000 inşaat yapımına yeterlidir. Buna karşılık her ne kadar uygulama yıllara yayılacaksa da en az 7,000,000 bina yıkılacağı düşünülürse, bu konuda nasıl bir sıkıntı yaşanacağı açıktır.

Kanımca bu iş, bina sahipleri ikna edilerek yapılırsa daha rahat gerçekleşebilecektir. Önce insanlara medya kanalıyla 1998 yönetmeliğinden önce yapılan binaların depreme dayanıksız olduğu ve bu bina sahiplerinin bir an önce binalarını yenilemeleri gerektiği anlatılmalıdır. Kat karşılığı müteahhide yaptırmak isteyenler için kolaylıklar sağlanabilir. İsteyenlere başka konut vermek veya dairesini satın almak gibi olasılıklar sunulabilir. Ancak öncelikle insanlara cazip krediler verilerek kendi binalarını kendilerinin yenilemeleri yöntemini tercih etmeleri sağlanmalıdır.

Anlaşılmaktadır ki kent dışındaki lüks sitelerde yaşayan zengin sınıf insanları kent içerisinde yaşamanın değerini anlamışlar ve kent içerisine taşınmak istemektedirler. Şu andaki yasa bugün kent içerisinde yaşayan alt ve orta gelir seviyesindekiler ile kent dışındaki üst gelir seviyesindekilerin yer değiştirmesi operasyonu gibi gözükmektedir. Amaç ülkedeki depreme dayanıksız binaların dayanıklı hale getirilmesi ve bu şekilde kamunun 1975 yılındaki hatasının hep birlikte giderilmesi olmalıdır. O zaman, bina sahiplerini mağdur etmeyecek uygulamaların planlanması gerekir diye düşünüyorum.