Konut Geliştirmede Nereye?

Konut geliştirme faaliyetini gerek sevinerek, gerekse üzülerek izlemekteyiz.

Geliştiricilerin, hedef kitlenin ihtiyaçlarına daha duyarlı olmasına memnun oluyoruz ama yaratılan yoğunluğun insanların yaşam kalitesini düşürdüğüne de şahit olmak bizim için çok üzücü. Kentin yarınını tüketen bu girişimlerin girişimcilik ve para kazanmak adına anlaşılabilir olması yanı sıra sosyal sorumluluk açısından takdir edilemeyecek enkazlara yol açtığı gerçeğini de kabul etmemiz gerekli. Burada ABD’deki bir uygulamadan bahsetmek uygun olur sanırım. ABD’de üst gelir grubunu hedefleyen karlı konut/rezidans geliştirme projelerin imar izni düşük gelir grubuna konut yapma koşuluna bağlanmaktadır. Böylece hem olağanüstü karlılık olamadığı için yoğunluk iştahı düşmekte, hem de oluşan imar avantajlarından geliştirici kadar toplum da dolaylı olarak yararlanırken kente gelen her yükün karşılığında yine kente bir geri dönüş yaratılmaktadır.

Arz-talebin durumuna baktığımızda ise iyi ürünün kötü ürünü oyun dışına ittiğini görmekteyiz. Eskisi gibi her yapılan satılmıyor. Türkiye’de hiçbir mercinin kontrolünde olmayan müteahhit ve geliştirici yeterliliğini artık pazar değerlendirmektedir. Alıcı daha seçici oldukça pazarla buluşamayan projelerin emilmesinde büyük sıkıntılar yaşanmakta ve bu tarz projeler de pazarı her türlü sulandırmaktadır. Banka kredilerindeki koşulların daha sıkı hale getirilmesi yanısıra geliştirici şirketlerin alıcıyı finanse edemeyeceği konuşmaları, faizlerde artış ihtimali ve şimdi de Dolar’daki artışın devamlılık arz edeceği beklentisi gerek yatırım, gerekse oturum amaçlı konut satışlarını etkileyecektir.

Yatırım amaçlı konut satınalma oranının bölgelere göre değiştiğini; % 20 ile % 40 arasında gezindiğini biliyoruz. Bölge dinamiklerinden kaynaklanan bu gerçeği istediği yöne çevirebileceğini sanan geliştiriciler sıkıntılarla karşılaşmaktadır. Genelde çok iyi sattığı konuşulan 1+1 dairelerin elde kaldığı ve de satılamadığı pek çok proje görmekteyiz.

Konutun içinde bulunduğu bölgenin dinamiklerini ve bu bölgede konut satınalmak isteyecek kitlenin değerler sistemini iyi anlamak geliştiricinin başarısını çok etkilemektedir.

“Zannetmekle ” gelen başarı yoktur. Pazar araştırmalarımızla yatırım ve oturum alıcısının çok farklı kriterleri olduğunu öğrendik. Dolayısıyla iki ayrı üründen bahsediyormuş gibi oluyoruz. Oturum amaçlı alanların kaçıncı evi olduğu konusu çok önemli bir konu olurken; son evini alanların ihtiyaçları ile yatırım amaçlı konut alanlar arasında gerek satınalma zamanlaması, gerek fiyat hassasiyeti açısından tezatlar oluşmaktadır. İki temel hedef kitleden birinin yok sayılması büyük yanılgı olmaktadır. Dolayısıyla erken dönemde alan, kalite beklentileri çok yüksek olmayan, fiyat eskalasyonuna odaklanmış yatırımcı ile sosyal ortam ve kalite beklentisi çok yüksek olup, özellikle ince yapıda söz sahibi olmak isteyen oturmak amaçlı alıcı için iyi bir ürün karması yapmak geliştirmenin başarısını çok etkilemektedir.