Nereden geldik, nereye gidiyoruz?

Türkiye'de gayrimenkul sektörünün babası inşaat sektörü idi.

Çılgınlık seviyesinde bir gayretle; yıllar boyu önce kamu ihaleleri, bilahare kimsenin gitmek istemediği yerlerdeki altyapı ve üstyapı ihaleleri yoluyla güçlenen bir inşaat sektörü kazandık.

Dünya üstündeki ilgi alanımızı genişletirken global ekonominin etkisi ile Türkiye’ye akan fonlar yeni bir çağı başlatıp, yapsatçılıktan geliştiriciliğe geçildi ve gayrimenkul sektörü doğdu.

Geldiğimiz yerde, artık dünya üstünde yerini almaya hazır, gerek yetişmiş profesyoneli, gerek girişimcisi, gerekse finansman kaynakları ile global seviyede ürün geliştirebilen bir sektör olduk. Artık yerel yatırımcı, geliştirici ve servis şirketlerinin yabancılara pek hareket alanı tanımayacak seviyede gelişmesinin yanında başka ülkelerde de marifet sergilemeye başladılar.

Bahsetmiş olduğum gibi; kamu ile başlayan serüvenimiz yine kamu tarafından tetiklenmekte, “çılgın” olarak ifade edilen global altyapı projeleri ve mega proje kategorisinde yeni kent dokusu önerisinde bulunulmaktadır. Gerek kentsel, gerekse global ölçekte etkisi olacak bu projelerin uzun süredir hazırlık çalışmalarının sürdüğünü anlamakta ve bu konuların uzun süre tartışılacağı gözükmektedir.

Gayrimenkul sektörünün doğal dinamiklerini incelediğimizde kamunun yine çok önemli bir etkisi olduğunu anlıyoruz. Türkiye’nin bölgesinde ulaşım ve lojistik hub olması kaçınılmazdır. Özellikle ulaşım ağlarına yapılan yatırımların tüm ülkenin morfolojisini ve yatırım haritasını değiştirdiğini de biliyoruz. 44 havaalanının 27’si uluslararası, üçüncü Boğaz köprüsü, Çanakkale köprüsü, hızlı tren, Çandarlı Limanı, vb. nice nice proje artık insanların yerleşme ve yaşama biçimi kararlarını ciddi olarak etkilemektedir.

Bu da öncelikle konut, üretim merkezleri, okul ve hastane gibi destek fasiliteleri ile eğlence&alışveriş gibi ihtiyaçların karşılandığı merkezleri gündeme getirmektedir. Bu alanda da yine kamuyu büyük oyuncu olarak görmekteyiz. TOKİ gerçek bir pazar yapılandırıcısı (market maker) gibi davranarak sayısallık kadar kalitenin de belirleyicisi konumunda etki alanını genişletmektedir. Ne yazık ki özel sektör oyuncuları genellikle bu stratejilerin kurgulanma ve plana kavuşturulma sürecinden haberdar olamamakta ve oluşturulan yeni arzdan zarar görmektedir.

Kentsel alan içinde yine TOKİ’yi geniş alanların yapılanmaya açılması ile önemli bir role sahip görmekteyiz. İstanbul odaklı; Ataşehir, Başakşehir bölgelerindeki geliştirmeler derken, şimdi de Silivri Çatalca, ve Karadeniz kıyılarında faaliyetin devam edeceğini anlıyoruz.

Daha önce geliştirmeye konu olmuş bölgelerde ağırlıklı olarak parsel bazında değerlendirme söz konusu iken, yoğunluk arttıkça karma kullanımlı yapılara yönelen faaliyet, imara yeni açılan bölgelerde idealize edilmiş kent dokusu geliştirmelerine dönüşmekte ve ölçek yüzbinlerce, hatta milyonlarca metrekarelik yapı alanı ile tanımlanmaya başlamıştır.

Burada durup düşünmek gerekmektedir. Kentimizin geleceğini tanımlayan bu projelerin geliştirilme süreci nasıl tanımlanmalı, üstlenici yetkinliği ne olmalı, sorumluluklar nasıl dağılmalıdır? Bundan sonrası için beklentilerimiz Türk Gayrimenkul Sektörü oyuncularının gerek planlama aşamasında gerekse uygulama alanında daha etkin olmaları ve kentsel dokuyu birlikte şekillendirmek amaçlı kamu ile daha iyi işbirliği yapmaları için daha geniş platformların kurulması ve sorumlulukların yetkinlik esaslı dağıtılması gerekmektedir.