Peki Ama Bu “Ayrıcalıklı İmar Hakları” Kimin Malı Be Kardeşim?

Artık her şey çok açık ve nettir. Yıllardır bir türlü kalkınamadıysak ve muassır medeniyet seviyesine ulaşamadıysak, bunun baş sorumlusu "afedersiniz" düşük emsal değeridir.

Hayli uzun olacak bu yazı, öyle görünüyor.

Hayır, benim kısa cümleler kurmaktaki beceriksizliğim değil bunun tek nedeni. Yara hayli derinde ve kuşkusuz çok eksik kalacak buraya yazabildiklerim.

Kim bilir, fazlaca kurcalamaya gerek yoktur belki de. Halkımızın çok büyük bir bölümü için konu son derece nettir aslında. Adına imar denilen şey, yalnızca iki yerde cümle içinde kullanılır, o kadar. “Buralara imar gelecek” ve “buralardan imar geçti”.

Görüldüğü üzere imar, esasen “gelen” ve “geçen” bir şeydir. Gelip geçicidir yani. Saman alevi gibi yanıp, kısa sürede sönecek fırsatlar sunar insanlara ve bu fırsatları “çok iyi değerlendirmeyi” gerektirir.

İmar gelene kadar, vatandaş arazisine ne ekerse onu biçmektedir. Buğday ekerse buğday, domates dikerse de domates. Ama o herkesçe yolu gözlenen imar bir geliverdi miydi, ne ekersen ek, topraktan genellikle yapılar yükselir. Ve bu durum serbest piyasa ekonomisinde domatesten çok daha fazla paraya tekabül eder.

Bu yüzden imar gelirken, eve çok özel bir misafir gelecekmiş ve dantelli örtülerin eğri durduğunu fark edecekmiş gibi hazırlıklar yapılır.

Maddi olanakları iyi olanlar arazi satın alıp “imarlı arsa” elde edecekleri günü “sabırla” bekler. Gücü, yetkisi ya da bu konuyla ilgili herhangi bir rolü olanlar ise, “sabırsızlıkla” bu süreci yönetebilmeyi ya da en azından rolünü oynamayı bekler.

Peki ama bir grup sabırlıyken diğeri neden sabırsızdır? Çünkü araziler ve bunlar üzerinde oluşacak “kazanılmış haklar” asla ortadan kaybolmaz, ama güç de, etkinlik de, yetkiler de zaman içinde kaybolabilir.

Senaryo ve ortak beklenti ise genellikle aynıdır: Çalışan ve üreten elleri kısa vadede para sayma makinalarına dönüştürmek. Neden derseniz, bizim memlekette “çalışmadan kazanmak”, her zaman için çalışarak kazanmaktan çok daha caziptir de ondan.

Lakin işin sonunda genellikle söz konusu alanlar imara açılmadan önce, yani bir zamanlar orlaa burlaa tarlayken üreten eller değil; sermaye koyan, yetki kullanan, süreci yöneten ya da ürünü pazarlayan eller bu beklentilerine kavuşur.

Tam da bu noktada, yanlış anlaşılmaların önüne geçebilmek için konumuzu biraz daha açmakta yarar var.

Adına halk arasında kısaca “imar” denilen şey, esasen kentsel gelişmeyi düzenleme, oluşacak arsalar üzerinde yapılaşma haklarını ve kentsel donatı alanlarını belirleme sürecidir. Bazıları bunu “kupon arsa” elde etme süreci gibi görse de, asıl amaç kesinlikle bu değildir.

“İmar hakları” denilen şey ise, özü itibariyle planlama süreci sonrasında gerçek ya da tüzel kişilerin imar pastasından nasıl bir pay alacağını belirler.

Fakat ne yazık ki bir kent, herkesin “maksimum kişisel yarar” elde edebileceği unsurlardan oluşmaz. Diğer bir deyişle, her yeri gökdelenlerden ya da her yeri yeşil alanlardan oluşan bir kent düşünmek pek mümkün değildir. Dolayısıyla, imarla oluşan ilave yapılaşma haklarının doğrudan “kişilere” dağıtıldığı ülkelerde, bu süreç hayli “adaletsiz” paylaşımları ortaya çıkarır.

Bu nedenledir ki, dünyanın görece daha uygar bölgelerinde kentsel gelişme nedeniyle “kaçınılmaz olarak” oluşacak rantın kamuya (halka) mal edilebileceği mekanizmalar devreye girer. Burada amaç, gereksiz yere doğal yapıyı bozmamak ve kaynakları israf etmemek olduğu kadar, hak sahiplerinin bu düzenlemeden eşit pay almasını sağlayarak “ortak kentsel yararlar” da üretmektir.

Sözgelimi, kentsel gelişme alanlarını kamulaştırıp bütün altyapısını tamamladıktan sonra “onu bir rant kapısına dönüştürmeden” yapılaşmaya açmak, ya da bu süreci kar amacı gütmeyen organizasyonlar kurarak yönetmek gibi “dahiyane” çözümler dünyanın bu bölgelerinde çoktan keşfedilmiştir.

Bizim durumumuzdaki bölgelerde ise, dünyadaki birçok olumlu örneğe rağmen bu tür çözümler pek akla gelmez. Çünkü böyle uygulamaların bizdekinden çok daha iyi olacağında herkes “hemfikir” olsa da, gerekli kaynak “nedense” hiçbir zaman bulunamaz.

Bir de “Ayrıcalıklı İmar Hakları” olarak tanımladığımız ve bu yazının da asıl konusu olan bir kavram var ki, bu da tam evlere şenlik, maliyeye kaynak, yandaşa torpil, destekçiye hediye kıvamında bir şeydir.

“Ayrıcalık”, adından da kolayca anlaşıldığı üzere, benzer durumdaki herkese “adaletli uygulanamayan” bir duruma işaret etmektedir. Bu yönüyle toplumun bu tür ayrıcalıklara ulaşamayan çoğunluğunda doğal olarak “hazım güçlüklerine” neden olur.

Hatta uzun vadede “başarılı olmanın bir gereği” gibi görülüp, uygun bir zemin bulan herkesi fırsatçılığa sürükleyerek, insan malzemesini de toplumsal huzuru da fena halde bozabilir.

Bilimde, teknolojide, sanatta, sporda vb alanlarda dünyadaki yerimizle ilgili çeşitli fikirler öne sürmek mümkündür. Lakin toplumumuzun her yerde ve her koşulda geçerli olacak gerekçeler ve özlü sözler icat etmekte ne büyük başarılar kazandığı da apaçık ortadadır.

Örneğin, “Ne yapayım, ben yapmasam başkası yapacaktı”

Veya, “Biz de emir kuluyuz, görevimizi yapıyoruz”

Bu ve benzeri cümleleri yanına alan herkes, artık her yerde her şeyi yapabilir. Artık asıl mesele, kimin, nerede, nasıl bir “uygun ortam” bulacağıdır.

Diğer insanlar olan bitene itiraz etmesinler, ya da itiraz etseler bile “adaletsiz ama tümüyle yasallaştırılmış” bir hukuki altyapı karşısında sus pus olsunlar diye, gereken önlemler ise çoktan alınmıştır.

Ayrıcalık, elbette bir hak değildir. Ama bunu bir hak haline getirmek hiç de zor değildir öte yandan. Yeter ki destekçileriniz ve pastadan pay alanlar sayıca çok olsunlar. Yani özetle hak hukuk çoktan birbirine karışmıştır.

İşte bu yazıda konu edilen ve hakkında atıp tuttuğumuz şey, “ayrıcalıklı imar hakları” dır. Lütfen başka hak ve özgürlüklerle karıştırmayınız.

1900 lerde memleketin mürekkep yalamış ve Evropa’ya Amerikanya’ya gitmiş zatı muhteremleri, oradaki kent yaşamına ve sosyal-mekansal organizasyona hayran olarak geri döndüklerinde bu işin esbabı mucizesini araştırma gereği duymuşlar, ve bizim kısaca “imar” dediğimiz şeye ulaşmanın yolunun aslında “kent planlama disiplininden” geçtiğini keşfetmişlerdir.

Gerçekten de kent planlama ciddi bir iştir. Birçoklarının sandığından çok daha ciddi bir iş.

Bizim yetkililer de bunu erken fark etmiş olmalı ki, sözgelimi benim sevgili üniversitem ODTÜ’de ilk kurulan bölümlerden birisidir Şehir ve Bölge Planlama Bölümü.

1933’de Atatürk’ün isteğiyle ve belediyelere hizmet sunmak üzere kurulan İller Bankası ise, planlama işinin ciddiyetinin artık iyice anlaşıldığı sonraki yıllarda, kurumsallaşmayı başarmış en donanımlı oluşumlardan biridir.

Daha sonra büyük kentlerde kurulan “nazım plan bürolarında” kenti daha iyi tanımak ve bilimsel yöntemlerin kent planlama sürecine aktarılmasını sağlamak için bazı çalışmalar yürütülür.

Buralarda zamanla üniversitelerin de katkısıyla bir “planlama kültürü” oluşmaya başlar. Araştırma, analizler yapma ve plan kararları üretilme sürecini memleket koşullarına uyarlamak için çeşitli yöntemler geliştirilir.

Yani eskilerin bu oluşumları “tıpkı bir okul gibiydi” diye anması boşuna değildir.

Fakat bizim millet nedense zora gelmeyi pek sevmez. 1970’lere gelindiğinde, kapitalizmin halklara sevimli gösterilen yüzünde “her mahallede milyonerler yaratmayı, sonra da bu babayiğitlerin mahalleliye iş ve aş sağlayacak çalışma alanları oluşturmasını” öngören model, pek de verimli çalışmamıştır. Devletin de çok büyük katkılarıyla bazı milyonerler oluşmuştur oluşmasına da, işin diğer tarafında üretime ve istihdama dönük olarak onlardan beklenen yarar pek sağlanamamıştır.

Zaman böylece hızla geçerken, ilk önce siyasetçi zatı muhteremler anlar memlekette “plandan çok pilava ihtiyaç olduğunu”. Ahali ise hemen durumun inceliklerini kavrar. Artık yeni gündemimiz, “plandan pilav olur mu” konusudur.

Hiç olmaz mı? Elbette olur. İçine fasulye ya da nohut koymazsanız, gaz da yapmaz üstelik.

Uzatmayalım, böylece memleket “rant” denen kavramla da tanışmış olur. Rant, bir anlamda “çalışmadan ve üretmeden yan gelip yatma sanatı”dır. Üretim ve ticarete göre riskleri daha az, ama karlılığı genellikle çok daha fazladır.

İşte bu “büyük keşif” her şeyi değiştirmiş, zamanla yeni Türkiye’nin biçimlenmesinde çok önemli bir rol oynamıştır.

İmar kavramı ve imar planlarının “masumiyetini yitirmesi” de, üç aşağı beş yukarı aynı dönemlere rastlar. Bir zamanlar büyük önem taşıyan, kentsel gelişmeyi kontrollü hale getirmek, sürekli artan nüfusa nitelikli yaşam alanları sunmak, sosyal ve teknik donatı alanlarını kent bütününe adaletli dağıtmak gibi ulvi amaçlar, ne yazık ki ikinci plana düşmeye başlar.

Durum böyle olunca, planlama disiplininin rolü de en büyük kentlerden başlayarak yavaş yavaş değişmeye başlar. Artık “her tür mal ve hizmeti üretip, dünya ile rekabet ederek satabilme” konusunda pek de becerikli olunamayan bir ekonomide, “rant ekonomisi” kaçınılmaz çöküşü önleyecek ya da en azından bir süreliğine erteleyecek can simididir.

Bundan sonra, çalışarak ve üreterek başarılamayan konularda verilen açığın kapatılması için imar planları “yasal bir altlık” oluşturacaktır. Bu nedenle, başlangıcı çok saygıdeğer olsa da, çok uzun yıllardan beri planlama disiplininin bizim memlekette kayda değer gelişmeler gösterdiğini ve kentlerimiz için stratejik öngörüler ortaya koyabildiğini, ya da kentsel gelişmeyi yönlendirebildiğini söylemek pek kolay değildir.

Kuşkusuz bunun için de çeşitli nedenler sayılabilir. Burada amaç, planlama disiplinini ve onun ülkemizdeki başarısızlıklarını eleştirmek ya da yetersizliklerini tartışmak değil, kentsel alanlarda oluşan imar rantlarının zamanla kentin insan sermayesini yöneticilerinden başlayarak toplumun bütün diğer kesimlerine kadar nasıl değiştirdiğinin ve dönüştürdüğünün altını çizmektir.

Uygar dünyada yapılan planlar “kenti” biçimlendirirken, bizde genellikle kentler ve kentlilerin rant odaklı talepleri “planları” biçimlendirir. Bütün kent halkı yetkililerden “hep birlikte bir şeyler talep etmeyi başaramadıkları için” olsa gerek, belediye meclis toplantılarında “plan tadilatları” daha sık gündeme gelmeye başlar. Çünkü çoğu plan tadilatı “bireysel” başvurular nedeniyle yapılmaktadır.

Peki, sizce kimler bu ayrıcalık talepleriyle yetkililerin kapısını çalabilir?

Herkes… Evet, herkes… Kentsel alanda bir arsaya ve şu basit problemi çözebilecek düzeyde bir matematik zekasına sahip olmak yeterlidir:

“Planda üzerinde E=1.00 yazan bir parselde 100 birim satılabilir ve kiralanabilir alan elde ediliyorsa, üzerine plan tadilatı ile E=2.00 yazılırsa durum noolur?”

Hiç kuşku yok ki halkımızın büyük bölümü, memlekette yıllar yılı plan yerine pilava öncelik verildiğinden olsa gerek, bünyeye yapılan bu uzun süreli karbonhidrat yüklemesinin de etkisiyle, problemi şipşak çözer ve hemen ilgili idarenin yolunu tutar.

Artık her şey çok açık ve nettir. Yıllardır bir türlü kalkınamadıysak ve muassır medeniyet seviyesine ulaşamadıysak, bunun baş sorumlusu “afedersiniz” düşük emsal değeridir. Yani bir arsaya yapılabilecek toplam inşaatı belirleyen o büyülü katsayıya bağlıdır her şey..

Halen memlekette bundan daha karlı bir alışveriş de yoktur zaten. Bütün proje geliştirme masraflarını yazın bir kâğıda; altına yasama, yürütme ve yargı giderlerini de ekleyin. Şimdi gördünüz mü sonucu? Hala yeterince karlı değilse, plana E=3.00 yazarsınız, olmadı E=4.00 yazarsınız, olur biter. Dert edilecek şey midir bu yani.

Artık memlekette hiç “karsız proje” yoktur, yalnızca bazı yerlerde “düşük emsal” vardır, o kadar..

Fakat ufacık bir de sorun bulunmaktadır. Aynı bölgedeki yapılaşma haklarında yalnızca küçük bir grup ya da kişi için geçerli olacak bir artış, düpedüz bir “ayrıcalık” tanımıdır. Pek uluorta konuşulmasa da, bu ayrıcalığın neden yapıldığını ve ardındaki hasılat paylaşım senaryosunu herkes bilir. Esasen bu ayrıcalıklar genel olarak hukuki bir dayanaktan da yoksundur. Bu yüzden, söz konusu ayrıcalığın öncelikle bir “hak” olarak tanımlanması gereklidir.

Memleketi bir an önce ve rant eksenli kalkındırmaya azimli çevrelerin ayrıcalık taleplerini üst üste koysak, boyu bir minareninki kadar olur muhtemelen. Ne de olsa bu girişimci ve pek çalışkan arkadaşlar “istihdam” yaratacaklardır ve böylece işin perde arkasındaki hasılat paylaşım senaryolarını da görünmez kılacaklardır. Lakin bu kadar çok talebin her biri için uygun kılıflar bulmak da pek kolay değildir.

Bu nedenle, çok sağlam ve kimsenin kolayca itiraz edemeyeceği bir değerlendirme kriterine ihtiyaç vardır. 1960 ve 70’li yılların düşünce ikliminde çokça yazılıp çizilen, fakir ama gururlu bir kavram vardır. Bu kavramın adı, “kamu yararı”dır.

Hala tam olarak açıklanabildiğini ve herkesçe anlaşıldığını söylemek biraz zor olsa da, kamu yararı kavramı gerçekten çok önemlidir. Çünkü kişilerin izan duygusundan yoksun talepleri bile, onların insani hırsları, hayattan beklentileri vb çerçevesinde normal karşılanabilir. Ancak bu konuda karar üreten ve yetki kullanan mekanizmalar, her aşamada bireyin değil kamunun yararını gözetmek zorundadır.

Fakat yine bir küçük sorun vardır. Kamu yararı için canla başla mücadele ettiğinizde, kamunun çoğunlukla bundan haberi bile olmaz. Hadi haberi oldu diyelim, çıkıp bir teşekkür bile etmez kendisi için savaşana. Oysa ilave haklar talep eden girişimciler, kendilerine sağlanan ayrıcalıkları asla karşılıksız bırakmazlar.

Bu durumda, önce etkili ve yetkili konumdaki insanlar değişime uğrar. Aslında kişisel talepler için yapılan uygulamaları, sanki kamu yararı için yapılıyormuş gibi bir görüntü vererek kamufle etmeye çalışırlar. Pasta ortalıkta en iştah kabartıcı şekliyle durmaktadır çünkü.

Bu süreç bir kez ivme kazanınca, imam naaparsa cemaat da bunun daniskasını yapma hakkını kendinde görecek, eninde sonunda herkes yoktan var edilen bu pastadan payını alacak, böylece ekonominin çarkları dönmeye devam edecektir.

Bazı durumlarda ise karar vermek, ya da halkı bazı şeylere ikna etmek pek kolay olmaz. Kamu yararı kavramının tek başına yolumuzu aydınlatamadığı durumlarda, bir başka kavram devreye girer. Bunun adı da “yüksek kamu yararı”dır.

Bu kavram, özellikle de mahkemelerde çok işe yarar. Bilirkişiler, hangi durumdaki kamu yararının “daha yüksek” olacağına bakarak değerlendirmelerini ona göre yaparlar. Kamu yararının “rakımı” da önemlidir ne de olsa. Ve nereden ya da hangi yükseklikten bakıldığına bağlı olarak “görülen manzara” elbette farklı olacaktır.

Böylelikle, ayrıcalıklı yapılaşma haklarının gölgesinde gelişen yeni kalkınma modeli, zamanla bilirkişilerin bir bölümünü de “işini bilir kişilere” dönüştürür.

Aslında, ayrıcalıklı yapılaşma haklarıyla ulusal bir kalkınmayı hedeflemek, kısa vadede bazı çevreler için çok kazançlı olsa da, uzun vadede toplumun çok büyük bir bölümü için aynı şey geçerli değildir.

Çünkü bu ayrıcalıklı hakları elde edememiş olan diğer insanlarda, çok derin bir “haksızlığa uğrama duygusu” oluştururlar. Haksızlık ise hiç kuşku yok ki insanoğlunun katlanmakta en çok zorlandığı şeydir.

Ayrıcalıklı yapılaşma hakları ise, ekonomik olarak artık bir “mal” tanımına daha çok uymaktadır. Çünkü önceleri gizli gizli, daha sonraları ise açıktan alınıp satılan bir “ürüne” dönüşmüştür.

Peki, ama bu ayrıcalıklı imar hakları kimin malı be güzel kardeşim?

Satan kişiye ait değil, çünkü satan kişi bu hakların ve oluşturulan değerin gerçek sahibi değil. Alan kişiye de ait değil, çünkü kendisine satılan bu hakların tamamının gerçek bedelini ödememiş ve yapılan ödeme satılan şeyin gerçek sahibine yapmamış. Hiç kuşku yok ki, etkili ve yetkili kişilere, yasama, yürütme ve yargı mensuplarına, bilirkişilere, teknik uzmanlara, ve konuyla az çok ilgisi olan hiç kimseye de ait değil. İyi de, kime ait bu “hak haline dönüştürülmüş” ayrıcalıklar?

Kendisi elle tutulup gözle görülemese de sonuçlarını çok net gördüğümüz ve çoğu zaman hep birlikte katlandığımız; rahatça alınan, satılan ve türlü türlü hasılat paylaşımlarına konu olan bu uygulamalar, bu ayrıcalıklardan pay alan “küçük ve mutlu azınlık” dışında, ülkemiz için gerçek bir “gelişme ya da toplumsal kalkınma modeli” üretebilir mi?

Peki ya bütün bunların karşılığında feda edilenlere ne demeli? Eşi bulunmaz doğal güzellikler, kıyı alanları, ormanlar, sulak alanlar, verimli tarım alanları, arkeolojik değerler, anıtsal yapılar, sivil mimarlık örnekleri, tarihi kentsel dokular, sosyal ve kültürel çevre, kamusal alanlar, sosyal donatı alanları, zaman, emek, vs vs…

Kim bilir, belki de kamu yararı kavramı üzerinde yeniden, ve ısrarla, ve hiç olamadığımız kadar büyük bir ciddiyetle düşünmemiz, güncel yorumlar geliştirmemiz gerekiyor bu soruya doğru yanıtlar üretebilmek için.

Hazır yazımız bu kadar uzamışken, ayrıcalıkların imar hakları dışındaki varyasyonlarını da hızlıca hatırlamakta yarar var.

Siyasette, seçimlerde, ticarette, eğitimde, sağlıkta, hukukta, yargı kararlarında, askerlik hizmetinde, hapis cezalarında, personel alımında, yöneticiler belirlemede, her tür sınavda, ihalelerde, satın almalarda, satışlarda, vergilendirmede ve akla hemen gelebilecek birçok konuda hepimiz her an bu tür ayrıcalıklarla karşılaşmıyor muyuz? Hiç kuşku yok ki yüzlerce başka örnek de bulunabilir, bu ayrıcalıkların var olduğunu çok iyi bildiğimiz durumlar ve ortamlar için.

Günümüzde artık bu ayrıcalıklardan en az birinin ulaşmadığı insan ya da aile kalmış mıdır acaba?

Yöneldiği kitle genişledikçe, ayrıcalıklar da birbirine karışabilir, nereden ve kimlerden elde edildiğine bağlı olarak elbette. Hatta zamanla bazı “yüksek ayrıcalıklar” da oluşmaya başlar.

Sonra bir de bakarsınız ki, aslında en doğal hakkınız olan şeyler için bile, “siyasetçiye avuç açar” hale gelmişsiniz. Ve hatta siyaset bile artık yasallaştırılmış ayrıcalıklar üretmek, almak ve satmak için yapılır hale gelmiş.

Hiç unutmam, bizim çocukluğumuzda Sülün Osman adında bir dolandırıcı vardı. Binbir çeşit hileyle insanları kandırır, bulduğu özgün ve yaratıcı dolandırıcılık yöntemleriyle her seferinde herkesi şaşırtmayı başarırdı.

Günün birinde, hayli safça bir vatandaşa kendisinin sahibi olmadığı bir şeyi, yani Haliç Köprüsü’nü “kelepir fiyatına” satmış ve aldığı kapora ile ortalıktan kaybolmuştu. Bir süre sonra da yakalanıp, derhal hapse atılmıştı.

Çünkü memleket o yıllarda günümüzdeki kadar kalkınmamıştı…