Yirmi Birinci Yüzyılda Hala Konut Krizi?

İki binli yıllar genel ekonomik krizin de doğal bir uzantısı olarak ülkenin özellikle büyük ve muteber kentlerinde çok ciddi bir barınma krizini de gündeme getirdi.

Çözüm üretmeye çalışanların doğal tepkisi ise hemen “daha çok konut üretme” (yani arzı arttırma), kredileri arttırma, zaten doyma noktasına gelen inşaat sektörüne yüklenme, aşırı yüklü şehirlerdeki her fırsatı değerlendirerek yeni planlar üretme ve yeni konut alanları açma üzerine yoğunlaştı.

Öncekilere göre biraz daha aklı başında davranışlar umduğumuz yeni Büyükkent yönetimleri de bu görüşe ve söyleme kendilerini kaptırdılar. Kendi olanakları ile türlü çeşitli (TOKİ’den de pek farklı olmayan biçimlerde; örneğin KİPTAŞ) konut inşa işlerine giriştiler.

Aslında çok değer verdiğim kişiler, Dr. Buğra Gökçe (plancı, siyasetçi, İBB Gnl. Skrt. Yrd.- Twitter beyanı, Mayıs 2023) ve Prof.Dr. Murat Cemal Yalçıntan (plancı, öğretim üyesi, dostum – yapi.com.tr, Simla Sunay söyleşisi: Mayıs 2023) bu konuda ciddi ancak pek yetersiz, reel dünyanın maddi sorunları ve toplumsal gerçekleri ile epeyce uzak görüşler aktardılar. Hala (kötü) kent planlarından ve yetersiz konut arzından söz ediyorlar.

Planlar ne yazık ki biliyoruz, içinde bulunduğumuz yağma düzeninde uyulmamak üzere yapılıyorlar ve yurttaştan çok spekülatöre yön göstermeye yardım ediyorlar. Yani bir süre plan yapılmasa belki daha da iyi olacak. Daha çok konut arzının ise (bir tür inşaat sektörü pompalayıcıları marifeti ile) bu doymaz ve azgın piyasada hangi ellere geçtiğini, hangi kasalara nakit aktardığını araştırıp açıkça söylemiyorlar. Yani bir süre de konut (belki tümüyle inşaat) yapılmasa, kentlerimiz ve çevremiz için daha hayırlı olacak!

Burada kesinlikle (ve linç edilmeyi de göze alarak) vurgulamalıyım ki bu ülkede konut sorunu yoktur, gerçekte çok ciddi bir konut paylaşımı sorunu vardır. Barınma krizi vardır! Çünkü egemen olamadığımız dinamikler konutu bir meta haline getirmiş; hem konut üretim süreçlerini, hem paylaşım süreçlerini hem de piyasaya arz süreçlerini tam bir sermaye biriktirme aracına dönüştürmüşlerdir.

İstanbul’da Silivri’den Gebze’ye, Marmara’dan Karadeniz’e müthiş bir yapılaşma alanı içinde (günlük basın gibi, en güvenilmez kaynaklara göre bile) en az 400.000 (dört yüz bin) boş konut vardır. Şahsen kıyılarımızı “süsleyen” yazlık konutların bu sayıma katıldığına inanmıyorum. Kimi rakamlara göre ise 2022’de İstanbul’da 1.800.000 boş konut var (BİRGÜN- bir ODTÜ araştırması referansı ile).

Orta sınıf ve yoksul ailenin ve bireyin güvencesi olarak tapu önemli, çünkü toplumda ekonomik kaynaklar üretim dışı alanlarda tüketildiği için orta-alt toplum kesimlerinin hiçbir gelecek güvencesi yok. Gelecekleri, yaşlılıkları, çoluk çocuğun eğitimi ve sağlık gereksinmeleri için neredeyse tek garantileri, sigortaları, bir tapu, daha çok tapu, hisseli de olsa tapudur. Miras yoluyla da ve çok düşük intikal vergileriyle gelecek nesillerine aktarılabilecek bir varlık olarak tapu. Apartman tapusu, dükkan tapusu. Bu sistemde mülkiyet bir garantili ve kutsal araçtır. Konut sahibi, ekonomik olarak sıkıştıkça, diğer yandan da talep arttıkça, elbette kira ücretine yüklenecektir. 30 büyükşehirde kiraların Nisan 2019-2023 arasında sürekli olarak arttığına dikkati çeken Dr. Buğra Gökçe, “Konut krizi düşünülenden daha derin” diyerek, 30 büyükşehirde kiraların son 4 yılda yüzde 697 oranında arttığını belirtiyor.

Kiracılık ise bu sistemde, yaşam boyu sürecek bir risk, bir mücadele ile, yani sonuçta bir sefalet ile eşanlamlıdır.

Evet bu kentte bir kesimin birden çok konutu vardır ama bu rant çılgınlığı yalnızca kötü bir niyetin ürünü olarak da algılanmamalı elbette. Birçok (bildik veya görece yeni) etmen de yeni konut talebi üretebilir. Deprem, kısıtlı kentsel arsa, genel enflasyon, artan inşaat maliyetleri, artan nüfus, iç göç, sığınmacılar, yabancıya satış, boşanmalar veya bağımsızlaşmalar nedeniyle de çoğalan çekirdek aileler, sayıları artan üniversite öğrencileri, yaşam süresinin uzaması… incelenmelidir. Bu etmenler göz önüne alınarak arzı arttırmak yerine öncelikle bu talebi azaltmak düşünülemez mi. Elbette bu konu daha çok bir “sosyal devlet” yaklaşımı ile üst politikaların da görevidir, ne var ki bu alanda istekli olmadıkları açıkça görülüyor.

Bu arada “yeni konut dünyamızın” biricik ilacı, başat aktörü TOKİ’ye de bir bakalım: TOKİ gerekli gereksiz ve genellikle plansız yerlerde, kamusal mekandan, donatıdan yoksun; bağlamsız, mimarlıksız, anlamsız tam bir “barınma siloları” üreticisidir. Kentte, kent çevresinde, kırda ne yeşil arsa dinliyor, ne gri arsadan anlıyor. Yapılaşmadan kurtulan boş alanları (sokakları, kaldırımları, meydanları) alelade, niteliksiz beton parkelerle kaplıyor. Bu operasyonun hiçbir estetik, teknik, uzmanlık da gerektirmeyen en ilkel ve kolay taşeron besleme yöntemi olduğunu bilemeyen de yoktur. TOKİ yalnızca yapıyor, yapıyor, yapıyor. Buna karşı olarak, riskli, sıkışık, sağlıksız hiç bir şeyi de yıkamıyor. Kentlerin anlamsız, işsiz insan yığınları ile doldurulmasını ve bu süreçte olağan ötesi çirkinlikte sitelerle tahrip edilmesini sağlıyor. Tam bir kültürsüzlük ve 21. Yüzyıla yakışmayan bir vahşet makinası.

Bu yapay krizi aşmak için neler yapılabilir:

Aile tasarrufları için güvenilir çağdaş alternatif kanallar açılması ve desteklenmesi,

Bireylerin kentsel yapı adalarında şirketleşerek kentsel dönüşüme etkin bir paydaş olarak katılmalarının sağlanması,

TOKİ’nin bir ticari kuruluş olmaktan çıkartılarak kentlerin özellikle sağlıksız ve sıkışık kesimlerinde yaptığı kadarını da yıkabilmesinin sağlanması,

Bireysel yatırımcıların çoklu mülkiyetten caydırılabilmesi için kesinlikle “kademeli emlak vergisi” sistemine geçilmesi: belki ilk iki gayrimenkul için standart, sonrakiler için katlanarak büyüyen vergiler sisteminin kurgulanması; aynı biçimde miras intikal vergilerinin caydırıcı düzeylere çekilmesi,

Belirli bir süreden uzun (örneğin 2 yıl) boş tutulan konutlara karşı caydırıcı yasal önlemler üretilmesi,

Üç büyük metropol dışındaki orta boy kentlerde kiralık konut üretilerek hem merkezlere yığılan nüfusun buralara çekilmesi, hem de üretici dinamik aileler için ülke düzleminde yaratıcı alternatif, çağdaş donanımlı kentlerin- merkezlerin desteklenmesi…

Bilim ve Siyaset arenalarına arz olunur.