25 soruda kentsel dönüşüm

Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak, Kentsel Dönüşüm Yasası'nın detaylarını açıkladı ve akılları kurcalayan 25 soruyu cevapladı.

7.2’lik Van Depremi sonrasında gündeme gelen ve 6 aylık sıkı bir çalışma sonrasında hazırlanıp geçtiğimiz hafta Meclis’ten geçen, kentsel dönüşüm olarak bilinen ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun Tasarısı’ ile birlikte Türkiye genelinde 20 yılda 14 milyon konutun elden geçirilmesi planlanıyor.

Dönüşüm öncelikli olarak riskli alanlar olarak görülen Avcılar, Zeytinburnu, Ümraniye ve Pendik ilçelerinden başlayarak ülke geneline dalga dalga yayılacak. Dönüşümün Türkiye’ye maliyetinin 350- 400 milyar dolar olması beklenirken, bu rakamın 100 milyar dolarlık bir bölümü ise İstanbul’a ait olacak.

Yasanın detaylarını ve akılları kurcalayan 25 sorunun cevabını Gayrimenkul Uzmanı Hatice Kolçak, haber7’ye açıkladı.

1. Binamız yıkılacak mı nasıl anlayabiliriz?

“Binanız ‘riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı’ grubuna giriyorsa evet yıkılacak. Binanızın masrafları size ait olmak üzere kat malikleri, Bakanlık tarafından yetkili kurum ve kuruluşlara risk tespit işlemi yaptırılarak sonuç belediyeye bildirilecek. Bu tespit işlemi için bina maliklerine bir süre verilecek ve bu süre için de tespiti kat malikleri yapacak.”

2. Kat malikleri binalarına ‘riskli yapı’ tespiti için başvuru yapmazlar ise ne olur?

“Binanızın riskli yapı olup olmadığını anlamak için size verilen süre içinde siz bir başvuru yapmaz iseniz; bu süre içinde tespit Bakanlıkça yada Belediyelerce yapılacak yada yaptırılacak.”

3. Binamızın yıkılmasını istemiyoruz itiraz hakkımız var mı?

“Evet itiraz hakkınız var. Yapılan çalışmalarda binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilir. Bu itirazlar; Bakanlıkça, üniversitelerde görevli inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukuk öğrenimi görmüş öğretim üyeleri arasından seçilecek üç ve Bakanlıkta görevli iki kişiden teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacak.”

4. İtiraz edilmesi durumunda yapılan masrafları kim karşılayacak?

“İtiraz işlemini takip eden süre içersinde bakanlık ve belediyenin yaptığı tespit çalışmalarının tüm masrafları kat malikleri tarafından karşılanacak karşılanamadığı durumda ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verecek.”

5. Binamız riskli yapı olarak tespit edildikten sonra ne olacak?

“Binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek.”

6. Binamızın yıkılmasını istemeyen kat malikleri var bu durumda başvuru yapamayacak mıyız?

“Binanızı ister kendiniz ister yetkili kurum tespit etmiş olsun eğer riskli yapı olarak değerlendirmişse çoğunluk aranmayacak ve yıkılacak. Dolayısıyla itiraz eden varsa bile başvuru yapabilirsiniz.”

7. Binaların yıktırılması nasıl olacak?

“Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların kat mâliklerine 30 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde bina, kat mâlikleri tarafından yıktırılmadığı takdirde, belediye tarafından yıktırılacağı belirtilir ve tekrar ek süre verilir. Verilen bu süre içinde de kat mâliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapılar tahliye ettirilerek yıktırılacak.”

8. Yıktırma masraflarını kim karşılayacak?

“Binanızın dönüşümü için eğer müteahhit ile özel bir anlaşma yapıldıysa yıkımı müteahhit firma yapabilir. Yıktırma işlemi Bakanlık veya Belediye tarafından yapılırsa, yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilicek. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının hakları oranında ipotek koyacak ve bunu hak sahiplerine bildirecek.”

9. Yıkım aşamasında müteahhitle anlaşma nasıl sağlanacak?

“Öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilecek. Bina sahipleri yıkım aşamasında müteahhitler ile anlaşma yapabilecek ve şartları aralarında özel bir anlaşma ile sağlayabilecek.”

10. Binamız yeni yapıldı ama riskli alan içinde kalıyor yine de yıkılacak mı?

“Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanlar; riskli alan, rezerv alanı sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılar (yeni yapılmış olan bina, riskli olmayan bina) uygulama bütünlüğü bakımından birlikte değerlendirileceği için gerekirse yıkılacak.”

11. İmar ve yapılaşma sürecinde durdurma yetkisi TOKİ ve Belediye’nin mi olacak?

“Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare (belediye), riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurma yetkisine sahip olacak.”

12. Elektrik su ve doğalgaz hizmeti verilmeyecek mi?

“Uygulama sırasında, Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından talep edilmesi hâlinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulucak.”

13. Kiracı olanlara yardım edilecek mi?

“Anlaşma ile tahliye edilen yapılarda ki kiracı veya ayni hak sahibi olanlara da geçici kira ve konut yardımı yapılabilecek.”

14. Bina yıkıldıktan sonra nasıl değerlendirilecek?

“Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerine sorulmadan, tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilecek ve önceki vasfı ile değerlendirilecek.

Eğer kat mâlikleri ile yapılan anlaşma var ise şartları tapu kütüğünde belirtilerek kat mâlikleri adına payları oranında tescil edilecek. Bu taşınmazların sicilinde bulunan her türlü şerh hisseler üzerinde devam edecek. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare(belediye) tarafından re’sen yapılır veya yaptırılır.”

15. Yıkımdan sonra nasıl anlaşma sağlanacak, çoğunluk aranacak mı?

“Yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usûller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek.”

16. Anlaşmaya yanaşmayan malikler ne olucak?

“Çoğunluk 2/3 ye katılmayanların, bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılır. Bu şekilde diğer paydaşların almaması durumunda, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya Belediyeye devredilir.”

17. Üzerindeki bina yıkılmış olan kat malikleri aralarında anlaşma sağlayamazlar ise kamulaştırma yoluna gidilecek mi?

“Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın mâliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya Belediye (İdare) tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilecek. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, ilgili tapu müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırmanın re’sen tapu siciline işlenmesi sağlanacak.”

18. Anlaşma ile tahliye edilen binalardaki kat maliklerine yardım yapılacak mı?

“Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların mâliklerine ve mâlik olmasalar bile bu yapılarda kiracı olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilebilir.”

19. Bina sahibi yıkılan binasını kendisi yapmak isteyebilir mi?

“Konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilecek. Dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek olan konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından, borçlandırma suretiyle de verilebilicek.”

20. Güçlendirilebilecek binaların güçlendirme maliyetlerini kim karşılayacak?

“Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilecek.”

21. Açılan davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilmeyecek.

“Yapılan tespitler sonrası, idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir. Ancak bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.”

22. Yıkılacak binaların ve alanların yeni imar çalışmasını kim nasıl yapacak?

“Bakanlık, TOKİ ve Belediye (İdare); danışmanlık, yazılım, araştırma, her tür ve ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım plânı çalışmalarını, her tür ve ölçekte plân yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm uygulamalarını birlikte gerçekleştirecekler.”

23. Yıktırma ve tahliye işlerini engelleyen kişi ve kamu görevlileri hakkında Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusu yapılabilecek mi?

“Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacak. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında, tâbi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanacak.”

24. Gecekondu sahiplerine yardım yapılacak mı?

“Gecekondunun sahibine, gecekondusuna karşılık gelecek şekilde, borçlanma suretiyle veya konut verilinceye veya nakde dönüştürülüp ödeninceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip lüzumu halinde kredisi sağlanmak suretiyle, konutunu yapıncaya kadar, nakdi yardım yapılabilecek.”

25. Tarafların anlaşamadıkları durumlarda mahkemelerde bilirkişi olarak kimler görev alacak?

“Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği’ne bağlı meslek odalarının her biri tarafından, üyelerinin oturdukları yer gözönünde bulundurularak; taşınmaz mal sahipleri veya kiracılar arasından nüfusa göre belirlenen bilirkişi sayılarının en az üçte biri kadar bilirkişi, her yıl Ocak ayının ilk haftasında seçilerek isim ve adreslerini belirten listeler valiliklere verilecek.

Taraflar, mahkemelere bildirilen listelerde yazılı olanlar ve yukarıdaki fıkrada belirtilen kimseler arasından bilirkişi seçmekte anlaşamadıkları takdirde; bilirkişiler, hâkimin kararı ile tayin edilen gün ve saatte, valilikçe, tarafların huzurunda ve gelmeyenin gıyabında kura yolu ile seçilir. Valilik, kuranın âdil olarak yapılabilmesi için gerekli tedbirleri alır. Kuraya ilişkin itirazlar, davanın görüldüğü mahkemece karara bağlanır.

Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarının isim ve adreslerini belirten listeler, her yıl Ocak ayı içinde, mahkemelere bildirilmek üzere Sermaye Piyasası Kurulunca valiliklere gönderilir. Yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde, değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara veya belediyenin (idare) belirleyeceği uzmanlara yaptırılacak.”