Adım Adım Apartman İnşaat Maliyeti Hesaplaması Nasıl Yapılır?

Bir apartmanın maliyet hesabı projelendirme maliyeti, şantiye kurulum maliyeti, hafriyat maliyeti, iş makinaları maliyeti, beton-demir maliyeti, duvar maliyeti, çatı maliyeti gibi maliyetlerden oluşur.

Apartman maliyetinin içerisinde birden fazla iş kaleminin bulunması maliyet hesabını zorlaştırmaktadır. Fakat apartmanların maliyeti diğer inşaat türlerine göre daha basite indirgenebilir. Örneğin, apartman içerisinde aynı tür daireler varsa ortak çarpana alınabilir veya daireler arasında ortak olan aynı alanlarda yerler varsa bunlarda ortak bir hesapla yapılabilir. Apartman maliyetlerinde en başta ortak dairelerin alanlarını ve adedini belirlememiz gerekir. Sonrasında ortak dairelerde bulunan bölümlerin alanları bizim için önemli. Sonrasında bir excel yardımıyla ya da bir paket program yardımıyla maliyet hesabını yapabiliriz.

Bir apartmana ait maliyeti hesaplarken öncelikle arsanın durumu önemlidir. ‘Arsa size mi ait yoksa kat karşılığı mı yapacaksınız?’ bu durum çok önemlidir. Bunun haricinde apartmanın yapılacağı arsanın zemin durumu ve bodrum kat yapılıp yapılmayacağı önemlidir. Bodrum kat yapılması veya buna bağlı olarak istinat duvarı gibi iksa sisteminin yapılması maliyeti artıracaktır. Zemin ve arsa sonrasında yapılacak apartmanın kat adedi ve kat yüksekliği maliyeti belirleyen diğer unsurdur. Katların yüksek olması merdiven ve asansör maliyeti getirirken tam zıttı katların geniş olması bağımsız bölümlerden ötürü maliyet artışına sebep olacaktır. Apartman maliyetinde diğer en önemli unsur malzeme türleridir. Çünkü büyük bir projede toplu işçilik ve toplu malzeme alımlarında malzemenin tekdüze olması maliyete olumlu olarak yansıyacaktır. Fakat tüm dairelerde farklı malzeme kullanılması ve buna ait işçiliklerin değişken olması maliyete olumsuz yansıyacaktır. İnşaat Hesabı olarak tüm bu durumları göz önünde bulundurarak sizlere kolay, basit arayüzlü ve güncel bir program sunduk. Farklı bölümleri bağımsız bölümler kısmından girerek maliyete etkitebilirsiniz. Apartmanın, kaba inşaatı ve ince inşaatı ayrı ayrı iki maliyeti oluşturur. Burada yaklaşık olarak %30’luk kısım kaba inşaattır. Bu oran bazen inşaat türüne göre %40’lara çıkabilir. Geri kalan %60-70’lik kısım ise ince inşaattır. İnşaat Hesabı sizlere hesaplayacağınız apartman maliyetini kendi içerisinde binlerce kategoriye bölerek 50-60 sayfalık rapor halinde sunar. Bu durumda apartman inşaatına başlamadan dahi yani teklif aşamasında veya herhangi bir proje çizimi olmadan kolay bir şekilde inşaatınıza ait maliyetleri hesaplayabilirsiniz.

Apartman maliyetlerinde malzeme türlerinin değişmesi ya da özelliklerinin değişmesi genel maliyeti çok etkiler. Bunun haricinde herhangi bir malzeme fiyatının artması yine toplam maliyete yansıyacaktır. Apartmanlarda maliyet hesabı bu denli değişken olduğundan profesyonel programlara ve yazılımlara ihtiyaç duyulur. İşte bu noktada İnşaat Hesabı’nda bulunan ‘Apartman Maliyet Hesabı’ karşımıza çıkıyor. Yazılımımız sayesinde apartman maliyet hesabını basit bir şekilde sizlere sunduk. İnşaat Hesabı güncel bir şekilde apartmanınıza ait maliyetleri hesaplar ve 50-60 sayfalık rapor halinde sizlere sunar.

“5 katlı bir yapı üzerinden apartman maliyetini nasıl hesaplanır?”

İnşaat Hesabı Apartman Maliyeti Hesaplama Adımları:

Bizim örneğimizde her daire 110 metrekaredir ve her katta 5 daire bulunur. Toplamda 5 kat olduğu için 25 daire bulunur.

Adım 1: Proje adı ve konum bilgisi

Adım 2: Bağımsız bölümlerin girilmesi

Adım 3: Yapı bilgisi

Adım 4: Detay bilgileri

Adım 5: Marka bilgisi

Adım 6: Rapor

Adım 1:

İlk adım olarak insaathesabi.com üzerinden apartmana ait konum bilgisini ve proje adını giriyoruz. Burası çok önemli çünkü girdiğiniz konum bilgisine göre maliyetler hesaplanır. Bu yüzden buradaki bilgileri eksiksiz tamamlamayı unutmayın. Biz örnek olarak Ankara iline ait Polatlı ilçesini seçtik ve sonrasında bir sonraki aşamaya geçiyoruz.

Adım 2:

Bu bölümde apartmanın katlarında bulunan dairelere ait bağımsız bölüm alanlarını ve adetleri giriyoruz. Bağımsız bölümler kısmında; daire, dublex, ters dublex, dükkan ve ofis gibi bölümleri girebilirsiniz. Eğer apartmanınızın alt katlarında dükkan veya ofis bulunuyorsa bu kısımdan girmeniz gerekir.

Bu bölümde aşağıda verilen bilgilere göre bağımsız bölümleri girerek daire alanını oluşturuyoruz.

Bağımsız Bölümler:

Salon: 35 m2

Mutfak: 20 m2

Oda: 15 m2

Oda: 12 m2

Tuvalet: 5 m2

Hol-Antre: 10 m2

Balkon: 5 m2

Belirlemiş olan alanlara göre metrekareleri giriyoruz. Sonrasında ekle diyerek bilgiler aktarılmış oluyor.

Burada sizlere daha geri almayacağını söyler. Bu kısma kadar girilen bilgiler tekrar revize edilemez fakat bundan sonra girilen değerleri değiştirebilirsiniz. Aynı zamanda yazılımın otomatik olarak hesapladığı alanları değiştirebilirsiniz.

Adım 3:

Apartman yapılacak arsa alanını kendi arsanıza göre girebilirsiniz. Burada bağımsız bölüm sayısını ve toplam net alanı program kendisi hesaplamaktadır.

Kat bilgileri kısmında kat adedini, kat yüksekliğini ve katların alanlarını giriyoruz. Buradaki hesaplamalar doğru ise devam edebilirsiniz.

Eğer bodrum kat yoksa yukarıda bulunan tiki kaldırabilirsiniz. Bodrum kat bulunuyorsa bodrum kata ait bilgileri girmeyi unutmayın. Kendi örneğimizde bodrum kat olmadığı için bodrum katsız şekilde devam ediyoruz. Sonrasında ileri diyerek bekliyoruz. Program bu süreçte girilen verilere göre tüm inşaat maliyeti kategorileri için maliyetleri ayrı ayrı hesaplıyor.

Adım 4:
Detay kısmında karşımıza çıkan kategoriler şu şekildedir:

• Projelendirme
• İlk ödemeler
• Şantiye kurulumu
• Aylık ödeme
• Kamu ödemeleri
• Hafriyat
• İş makineleri
• Beton demir
• Su yalıtımı ve drenaj
• Duvar
• Asansör
• Çatı
• Dış cephe
• Isıtma soğutma
• Şap
• Seramik
• Mermer
• Elektrik
• Sıva ve boya
• Alçıpan
• Pencere
• Parke
• Kapılar
• Ahşap işleri dolap
• Ankastre
• Ortak alanlar ve havalandırma
• Yangın
• Balkon ve korkuluk
• Peyzaj

Yukarıda bölümleri görüyoruz. Şimdi bu bölümlerle alakalı kısa kısa bilgi vereceğiz.

Projelendirme
Projelendirme kısmında mimara ödenen miktar, zemin etüd maliyeti, haritacı maliyeti ve akustik rapor gibi bölümler bulunur. Burada yazan değerler varsayılan yani girdiğiniz konuma ait ortalama fiyatlar yazar. Dilerseniz değiştirebilirsiniz.

İlk Ödemeler
Bu kısımda kentsel dönüşüm projeleri için yıkım maliyeti kısmı bulunur. Eğer apartmanı mevcut bulunan bir yapıyı yıkıp yerine başka yapı yapacaksanız bu kısımdaki maliyetleri etkinleştirmeyi unutmayınız. Bunun yanında eğer ihaleye girilecekse veya bir teminat mektubu maliyeti olacaksa bu kısımdan girebilirsiniz. Bizim böyle bir harcamamız olmadığı için bu kısmı harcama yok olarak işaretliyoruz.

Şantiye Kurulumu
Şantiye kurulum maliyeti, özellikle şehir içi apartman veya apartman sitesi projelerinde oluşan bir maliyet türüdür. Bunun haricinde şehir içi haricindede yapılan apartmanlarda şantiye kurulumunda harcanan maliyetleri program otomatik olarak hesaplanır. Fakat sizlerde dilediğiniz maliyetleri girebilirsiniz.

Aylık Ödeme
Bu kısımda aylık olarak ödenecek ücretleri girebilirsiniz. Bu maliyetler: Şantiye elektrik maliyeti, şantiye su maliyeti, şantiye şefi maliyeti, varsa çalışanların maaşları, SGK primi, OSGB ücreti gibi maliyetlerdir. Burada isterseniz birkaç çalışan varsa artıya tıklayarak seçenekleri artırabilirsiniz. Biz burada yine varsayılan olarak bırakıyoruz. Fakat bu maliyetleri inşaat başlamadan hesapladığınız için buradaki giderler değişkenlik gösterebilir. Bu kısımda da insaathesabi.com üzerinden apartmanınızın giderlerini gider yönetimi kısmından yönetebilirsiniz.

Kamu Ödemeleri
Bu kısımda yapılacak apartmana ve apartmanın konumuna göre ödenecek emlak vergisi, diğer vergiler, harçlar, ruhsat bedelleri, yapı denetim bedeli, abonelik bedelleri gibi kamuya ödenecek tutarlar bulunur. Girdiğiniz konuma göre bu değerler güncellenir. Yapı denetim maliyeti, abonelik bedelleri gibi maliyetler güncel bir şekilde insaathesabi.com üzerine aktarılmıştır. Fakat belediyeden bilgi alarak harç ücretlerinin güncelliğini kontrol edebilirsiniz. Çünkü bu bedeller ne kadar güncel olsa da sene içerisinde değişkenlik göstermektedir.

Hafriyat
Eğer yapacağınız apartman projesinde hafriyat varsa burada hesapladığınız değerleri girebilirsiniz ya da otomatik olarak hesaplanan varsayılan değerleri kullanabilirsiniz. Hafriyat maliyetleri genelde metreküp üzerinden verilir. Bu fiyata kazma, istifleme ve sevk etme işlemleri dahildir. Bazı bölgelerde bu ücret makina çalışma saati üzerinden belirlenir. Bazı yerlerde ise metreküp üzerinden belirlenir.

İş Makineleri

Bu kısımda apartmana ait normal hafriyat maliyeti haricinde taşıma işlerinde kullandığınız veya gereken zamanlarda kullandığınız JCB ücretinin olduğu kısım bulunur. Eğer apartman projesinde kule vinç, kiralık cephe asansörü gibi iş makineleri kullanılacaksa bu kısımdan girilir.

Beton Demir
Bu kısım tamamen apartmanın statik projesine bağlıdır. Fakat program girdiğiniz apartman verilerine göre yaklaşık olarak demir ve beton maliyetlerini hesaplar. Apartman projesinde ilk teklif verirken veya ön maliyet hesaplarken statik proje olmadığı için bu kısmın bulunması yazılımın en önemli özelliklerindendir. Statik proje olmadan yaklaşık olarak otomatik olarak alana göre yazılım demir ve beton değerlerini hesaplamaktadır.

Su Yalıtımı ve Drenaj
Bu kısımda apartmanın temeline yapılacak yalıtım ve drenaj maliyetleri vardır. Temel maliyetinde hangi malzeme kullanılacağını ve kaç kat kullanılacağını bu kısımda girebilirsiniz.

Duvar
Duvar kısmında iç duvar ve dış duvar olmak üzere iki kısım bulunur. Apartman projesinde kullanmak istediğiniz duvar türünü burada belirleyebilirsiniz. Aynı zamanda duvar kalınlıklarını da belirleyebilirsiniz. Program örneğin, tuğla maliyetini hesaplarken öncelikle alana gidecek tuğla adedini hesaplar. Sonrasında bu alana gidecek harç metrajını, bu harca gidecek çimento ve kum maliyetini hesaplar. Diğer duvar türleri içinde gerekecek yapıştırıcı maliyetlerini hesaplar. Program blokların adedini hesaplarken zaiyatıda göz önünde bulundurur.

Duvar türü:

Duvar kalınlığı:

Asansör
Apartmanda kullanılacak olan asansörün maliyeti konuma göre değişen bir maliyet değildir. Genelde birbirine yakındır. Çünkü asansör malzemeleri ithal edildiği için dolar kuruna bağlı değişir. Burada değişken olan işçilik bedelleri ve bakım bedelleridir.

Çatı
Çatı kısmında apartmanın çatı tipini ve malzeme kalınlıklarını seçebiliriz. Öncelikle çatı karkas malzemesini, sonra çatı ısı yalıtım malzemesini, su yalıtım malzemesini, kaplama türünü ve dere türünü seçebilirsiniz.

Çatı Karkas Tipi:

Çatı Kaplama Malzemesi:

Çatı Isı Yalıtım Malzemesi

Çatı Su Yalıtım Malzemesi

Çatı Dere Malzemesi

Dış Cephe
Bu kısımda apartmanın dış cephesini nasıl yapacaksanız o malzemeyi seçebilirsiniz. Birçok malzeme türü ve bu malzemelere ait kalınlıklar bulunur. Apartman projelerinde genellikle EPS köpük kullanılır. Bunun yanında en önemli maliyet iskele maliyetidir. Bu kısımda sadece mantolama maliyeti bulunmaz. Cephe üzerinde yapılacak tüm işlemlere ait bölümler bulunur. Zaten insaathesabi.com programını diğer programlardan ayıran en önemli özellik tüm bölümlerin olması ve bu maliyetleri güncel bir şekilde hesaplamasıdır.

Isıtma Soğutma
Bu bölümde ısıtma soğutma tesisatlarına ait maliyetler bulunur.

Şap
Apartmanınızda kullanmak istediğiniz şap kalınlığını girerek ve şap türünü girerek şap maliyetini hesaplayabilirsiniz.

Seramik
Program; banyo, wc, antre ve mutfak gibi alanlarda kullanılacak seramik türüne göre maliyetinizi hesaplar. Programda konuma göre otomatik birim maliyetler gözükür. Fakat aldığınız fiyatlara göre birim maliyetleri değiştirebilirsiniz.

Mermer
Apartman içerisinde bulunan kat hollerinde ve kat merdivenlerinde kullanılacak olan mermer maliyetlerini hesaplayan bölümdür. Arayüzde malzeme türünü ve diğer değerleri istediğiniz şekilde değiştirebilirsiniz. Fakat girilen konuma göre malzeme ve işçilik maliyetleri otomatik olarak program tarafında girilir.

Elektrik
Elektrik tesisatına ait maliyetler bu kısımdan girilir. Program bu değerleri otomatik olarak hesaplar. Siz kontrol edip istediğiniz değerleri girebilirsiniz.

Sıva ve Boya
Apartmanın bağımsız bölümlerine ait duvar alanlarına göre bu bölümde sıva ve boya maliyetleri hesaplanır. Sıva kalınlığını bu kısımdan girebilirsiniz. Program konuma göre güncel bir şekilde tüm birim maliyetleri analiz eder ve bina bilgilerine göre maliyeti hesaplar.

Alçıpan
Alçıpan kısmında yapılacak olan alçıpan duvar, asma tavan, ışık bandı, tv ünitesi gibi alçıpan uygulamalarına ait maliyetler bulunur. Burada yine dilediğiniz maliyetleri kontrol edebilir ve değişiklik yapabilirsiniz.

Pencere
Tüm pencerelerin maliyetleri bu kısımda bulunur. Program varsayılan otomatik hesapları yapar. İstediğiniz değeri değiştirebilirsiniz.

Parke
Bu kısımda apartmana ait dairelerde kullanılacak olan parke türüne göre oluşturulan parke maliyeti kullanılır. Laminat parke, lamine parke, masif parke gibi parke türleri bulunur. Birim maliyetlere göre program otomatik olarak parke maliyetini hesaplar.

Diğer Bölümler
Diğer bölümleri aşağıdaki kısımda verilmiştir. Yukarıda anlatmış olduğumuz bölümleri ve diğer bölümleri ücretsiz demo sürümü sayesinde kayıt olup örnek hesaplama yaparak inceleyebilirsiniz.

• Kapılar
• Ahşap İşleri Dolap
• Ankastre
• Ortak Alanlar ve Havalandırma
• Yangın
• Balkon ve Korkuluk
• Peyzaj

İnşaat Hesabı: https://insaathesabi.com/

İnşaat Maliyeti Hesaplama Rehberi: https://insaathesabi.com/blog/insaat-maliyeti-hesaplama/

Toplam Apartman Maliyeti

Girdiğimiz varsayılan değerlere göre 5 katlı apartmana ait maliyet 19.333.296 TL olarak hesaplanmıştır. Tabii ki bu değer yukarı yönde çıkabilir. Aynı zamanda aşağı yöne inebilir. Sizlerde apartmanınıza ait maliyetlerinizi insaathesabi.com sayesinde hesaplayabilirsiniz. Bu hesapladığımız apartmana ait raporu aşağıdaki linkten indirebilirsiniz.

Metraj Raporu: https://drive.google.com/file/d/1G637CUzf41w4phqqOsaa9IVVXVGVAgx8/view?usp=sharing

Maliyet Raporu: https://drive.google.com/file/d/1eCLIr4S4ox-t6qJ_FNoJW_T7SLx-QFWj/view?usp=sharing