Ağaoğlu bu hiç değil

Ağaoğlu Holding tarafından Maslak 1453 adıyla pazarlanan ve TOKİ eliyle İstanbul'un kuzey ormanlarının talanının kapısını açacak yapılaşma projesine İdare Mahkemesi onay vermedi.

TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi yürütmenin durdurulması ve iptali istemiyle açtığı davada İstanbul 8. İdare Mahkemesi, imar planının şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uygun bulunmaması gerekçesiyle iptaline karar verdi. Mahkeme 31 Ocak’ta oybirliğiyle aldığı kararda bölgede yeşil alan talanının önünü açacak imar planları ile İl Çevre Düzeni Planı’nın üst ölçekli plan kararlarına uygun olmadığı sonucuna vardığını belirtti.

Söz konusu imar planlarının deprem kuşağındaki İstanbul için riskli olduğu belirtilen kararda planın Fatih ormanlarını da kapsayan yeşil alandaki doğal hayatın sürekliliğini kesecek içerik ortaya koyduğu ve plan hükümleri ile getirilen yoğunluk değerleri sonucunda doğal hayatın tahrip edileceğinin de altı çizildi.

Böylece Ali Ağaoğlu’nun reklam filmlerinde at koşturduğu Fatih ormanlarının talanına yol açacak Maslak 1453 projesinin hiç bir hukuki dayanağı kalmamış oldu. Mahkemenin verdiği plan iptal kararıyla, şepircilik planlarına uygun olmayan Maslak 1453 projesinden ev alanların hukuki durumu ise belirsiz.

ADIM ADIM TALAN PLANI

İstanbul Ayazağa’daki, kentin kuzeyinde yer alan ormanlık alanı yapılaşma talanına açacak olan proje Jandarma Genel Komutanlığı’nın bağlı olduğu İçişleri Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı ve Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) arasında 12 Kasım 2008’de yapılan protokolle başladı. Bu protokol uyarınca askeri alan olan bölge, askeri tesis yapımı karşılığında TOKİ’ye devredilerek Fatih Ormanlarının talan planı adım adım hayata geçirildi. 2 yıl sonra da 11 Ağustos 2010’da da TOKİ imara açılacak alanı 775 sayılı yasa uyarınca Gecekondu Önleme Bölgesi ilan etti. Aynı tarihte 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı da onaylanarak bölgede yapılaşmanın önünde engel kalmadı.

MİMARLAR ODASI’NDAN İPTAL DAVASI

Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi de söz konusu nazım ve uygulama imar planlarının şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygun olmadığı gerekçesiyle yürütmenin iptali istemiyle dava açtı. Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesinin avukatı Can Atalay, planın iptali başvurusunda üst ölçekli imar planları gözetilmeden imar planlarının yapıldığını belirterek, “Bölgenin ekolojik rezerv ve kentsel rekreasyon alanı olarak değerlendirilmesi gerekirken yapılaşmaya açıldığı, şehrin en önemli ekolojik koridor alanlarından birisi olan ve yapılaşmanın bulunmadığı bölgenin kuzeye doğru meydana gelecek yapılaşma baskısını engelleyen tampon bir bölge iken bu niteliğinin dikkate alınmadığı, plan ile önerilen yoğunluk değerlerinin herhangi bir inceleme yapılmadan getirildiğini” belirtti.

BİLİRKİŞİDEN ŞEHİRCİLİK DERSLERİ

TOKİ avukatları ise savunmalarında Gecekondu Önleme Bölgesi ilan edilen bölge için yapılan planlarla getirilen nüfus yoğunluğunun mevzuatta yer verilen kriterler doğrultusunda belirlendiğini, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına aykırılık bulunmadığını öne sürerek davanın reddini istedi. Bunun üzerine davanın görüldüğü 8. İdare Mahkemesi de bilirkişi raporu hazırlattı. 22 Ekim 2012 tarihli bilirkişi raporu ise yeşil alan talanını kuşku götürmeyecek biçimde gözler önüne serdi. Proje bölgesinin kuzeyinde Fatih ormanı güney yamaçlarında ise çok az oranda yapılaşma bulunduğu belirtilen raporda arazinin topoğrafyasının yer yer yüzde 40’ın üzerine çıktığı ve dere yatağı çevresine araç ile erişim sağlandığı anlatıldı. Bilirkişi raporunda bölgenin eski planlarda “Askeri alan ve askeri güvenlik bölgesi” olarak belirlenmişken 11 Ağustos 2010’da Gecekondu Önleme Bölgesi ilan edildiği ve davaya konu olan planlarla “konut alanı, merkez alan ve donut alanı” olarak ilan edilerek yapılaşmaya açıldığına yer verildi. Ancak bölgenin, 13 Şubat 2009 tarihli 1/100.000 ölçekli İl Çevre Düzeni planında “askeri alan ve askeri güvenlik bölgesi” fonksiyonunda kaldığı ve yeni planların bu haliyle üst ölçekli plan kararlarına uygun olmadığının tespiti yapıldı.

PLANIN İPTALİ İÇİN HER KOŞUL MEVCUT

Raporda daha sonra şu tespitlere yer verildi:

“İstanbul’un en önemli su kaynaklarından Haliç’i ve devamında Terkos’u besleyen Ayazağa Deresinin kollarından birinin komşuluğunda yer alan planlama alanının bu doğal yapısı su kaynaklarının korunmasını ve yapılaşmaya açılmamasını gerekli kılmaktadır.

Dere yataklarının ve bu yatakları besleyen vadilerin taşkın riski ile karşı karşıya olmasının yanı sıra zemin yapısı açısından problemli ve taşıma kapasitesi düşük alanlar ortaya koymaktadır. Bu alanların yapılaşmaya açılması planlama ilkelerine aykırılık teşkil eder ve yaşamsal riskler ortaya çıkarır.

Planlama alanı içinde bulunan vadi tabanları doğal drenaj kaynakları iken bu drenaj alanları da yapılaşmaya açılmış ve doğal yapının bu özelliği dikkate alınmamıştır.

Planlanan alan yüksek eğim derecesine sahiptir ve yer yer %30 ve %40 eğim aralığının üzerinde yer almaktadır. Bu durum arazinin kazı-dolgu ve ulaşım maliyetini arttıracak ve yaşam kalitesini zayıflatacaktır. Eğimin bu kadar yüksek olduğu yerlerin yapılaşmaya konu edilmemesinin planlamanın vazgeçilmez unsurudur.

Bölgenin Fatih Ormanı komşuluğunda yer alması nedeniyle orman alanları üzerinde yapılaşma baskısı oluşturacağı gibi doğal hayatın sürekliliğini de kesecek içerik ortaya koymaktadır.

Alanın güneyinden yüksek gerilim hattı geçmektedir. Ancak enerji nakil hattının altında yer alacak yapıya ilişkin olarak yükseklik sınırlandırması ve tel iz düşümünden geriye doğru kaydırılması dışında herhangi bir kısıtlama öngörülmemiştir. Bu durum güvenlik ve yaşam kalitesi açısından önemli zaafiyetlere neden olacaktır.

Planda öngörülen yapılaşma katsayısı ve ortalama yoğunluk değerleri doğal yapının tahrip edilmesine yol açacaktır.

Plan notlarında yer alan belirsizlikler nedeniyle yoğunluk artışına yol açacak proje, özellikle yapıların kot alma noktalarına ilişkin belirsizliklerin bu tür eğimli yerlerde emsal harici katların ortaya çıkmasına yol açacaktır.

Plan raporunda yer alan arazi kullanım tablosundan elde edilen kişi başına değerler ile yönetmelik koşullarının karşılaştırılması sonucunda eğitim, kreş, sağlık ve yeşil alan standartları yetersizdir.

Kurum görüşleri gereklilikleri yerine getirilmediği ve kurum tavsiyelerine uyulmadığı görüşüyle dava konusu planın şehircilik ve planlama ilkeleri doğrultusunda düzenlenmediği sonucuna varılmıştır.”

‘ŞEHİRCİLİK İLKELERİ VE KAMU YARARINA AYKIRI’

Kararında, “hükme dayanak alınabilecek yeterlilik ve nitelikte” bulduğu bilirkişi raporuyla ilgili TOKİ’nin yaptığı itirazları yerinde bulmayan mahkeme yaptığı değerlendirme sonucunda planın iptaline karar verdi. 31 Ocak 2013’de hükme bağlanan kararda yapılaşmanın önünü açan planların üst ölçekli plan kararlarına uygun olmadığı, arazinin vadi tabanlarını içermesi ve yüksek eğim derecesine sahip olmasına rağmen bu yerlerin konut alanına açılmasının deprem kuşağı üzerinde yer alan İstanbul için bir risk taşıdığını belirtti. Maslak 1453 projesinin komşu olduğu Fatih Ormanlarını da kapsayan yeşil alandaki doğal hayatın sürekliliğini kesecek içerik ortaya koyduğu belirtilen kararda plan hükümleri ile getirilen yoğunluk değerleri sonucunda doğal hayatın tahrip edileceğinin de altı çizildi. Yapılaşmaya açılması planlanan alan ve yakın çevresinin, İstanbul’un önemli su kaynaklarını barındırdığı hatırlatılan kararda, “Yapılaşmaya izin verilmesi ile bölgenin doğal yapısının bozulacağı, su kaynaklarının kirleneceği ve taşkın riski altında bulunan alanların oluşacağı, plan hükümleri ile getirilen yoğunluk değerleri sonucunda doğal hayatın tahrip edileceği, mevzuat gereği alınması zorunlu olan kurum görüşleri ve tavsiyelerin plana aktarılmadığı, donatı alanlarına ilişkin olarak yönetmelikte öngörülen standartların yetersiz olduğu anlaşıldığından dava konusu nazım imar planı da planlama tekniklerine, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uygun bulunmamıştır” denildi.

NE OLMUŞTU?

Maslak 1453 projesiyle ilgili reklamlarda İstanbul’un nadir yeşil alanlarından Fatih Ormanlarının kullanımını da kapsadığı duyurulunca tepki çekmişti. Bunun üzerine Orman ve Su İşleri Bakanlığı Fatih Ormanı B Tipi Mesire Yerinin işletmeciliğini yürüten ve AKC Petrol Ürünleri’nin sözleşmesini, idareden izin almaksızın Ağaoğlu Holding ortaklarına hisse devri yaptığı gerekçesiyle geçen yıl kasım ayı sonunda feshetmişti. O dönem tartışmaların üzerine bir basın toplantısı yapan Ali Ağaoğlu, 15 Ekim 2012’den itibaren satışa çıkan toplam 2 bin 700 konuttan 2 bin 100’ünün satıldığını ve 1,2 milyar liralık satış geliri elde edildiğini açıklamıştı.

İNŞAAT DA SATIŞ DA DEVAM EDİYOR

Ağaoğlu satış ofisini arayarak mahkemenin iptal kararının projeyi etkileyip etkilemediğini sorduk. Satış ofisi, bu kararın bir etkisinin olmadığını, inşaatın da satışların da aralıksız devam ettiğini söyledi. Emin olmak için hukuk departmanına da aynı soruları yönelttik. Hukuk departmanı ise 31 Ocak’ta İstanbul 8. İdare Mahkemesi’nin böyle bir karar vermediğini, projeyle ilgili hiçbir hukuki sorun olmadığını, ev almak isteyenlerin çekinmeden ev alabileceğini söyledi.