Gayrimenkul sektörü 2012 beklentileri

Önümüzdeki yıl kentsel dönüşümün önünü açacak yasaların çıkması ve yabancılara gayrimenkul satışını engelleyen mütekabiliyet ilkesinin değiştirilmesi ile gayrimenkul sektörünün 2012'nin 3. ve 4. çeyreğinde rahatlama sürecine girmesi bekleniyor.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Işık Gökkaya, 2011 yılında gayrimenkul sektörü için ilk 3 çeyrekte beklentilerine paralel bir büyüme olduğunu, 4. çeyrekte ise yatay bir seviyeye geçtiğini, sektörün 2011’i yüzde 10 büyüme ile kapatacağını düşündüklerini belirtti.

2012’de gayrimenkul sektörünün yüzde 5-6 oranında büyümesini ve konut kredi faizlerinin de yüzde 15’lik bir büyüme ile 85 milyar liraya ulaşmasını beklediklerini ifade eden Gökkaya, “En büyük temennimiz 2011’de 1.91 milyon istihdam büyümesini 2012’de de göreceli olarak sağlamak. Şu anda sektörün istihdamı Türkiye’nin toplam istihdamının yüzde 7,7’sine geldi. Sektörde bu sene itibariyle 570-580 bin adet ruhsat bekleniyor. Önümüzdeki sene de buna paralel bir rakam olur. 2012’de sektörün başlangıçta çok yatay bir seyir izleyeceğini düşünüyoruz, 3. ve 4. çeyrekte rahatlama beklentimiz var” dedi.

Kentsel dönüşümle ilgili olarak da Gökkaya, tek başına kanunun çıkmasının yeterli olmadığını, kanunun eyleme dönüşmesinin büyük önem taşıdığını, kentsel dönüşümde 400 milyar dolarlık büyüklükten bahsedildiğini ve burada kamu-özel sektör işbirliğine ihtiyaç bulunduğunu kaydetti.

Işık Gökkaya, “Mülkiyet hakkı çok kutsal bir haktır. İşin adaletli olması lazım. Konut sahiplerinin de mağdur edilmemesi gerekir. Ancak diğer taraftan burada rant beklememek lazım. İnsanın beklentisi binasının sadece yenilenmesi. Eğer bölge ile ilgili potansiyel gelir artışı varsa, orada da kendi oranınca talepte bulunması lazım. Talep artışı olursa bu ranta dönüşür. Hem kamu için hem özel sektör için geçerli. Bunun oranlaması çok önemli. İnşaat maliyet oranında bu işi çözmek gerekecek. Öyle düşünülürse kentsel dönüşümde başarılı olunur” şeklinde yorum yaptı.

“Konut kredisi faiz oranlarının bugünden daha yüksek olacağını sanmıyorum”

Teknik Yapı Holding Başkanı Nazmi Durbakayım da 2011’in Avrupa’da yaşanan ülke bazlı krizlere rağmen oldukça başarılı bir yıl olarak geçtiğini vurguladı.

Banka kredi faiz oranlarının 2012’de çok fazla yükseleceğini düşünmediğini, günümüzdeki faiz artışını da artık mevsimsellik özellik taşıyan bir yükseliş olarak tanımladığını ifade eden Durbakayım, 2012’de Çin’den sonra en büyük gelişme gösteren Türkiye’nin borçlanma konusunda hiçbir sıkıntı yaşamayacağını, konut kredisi faiz oranlarının da bugünden daha yüksek olmayacağını düşündüğünü kaydetti.

Durbakayım, “Tüm bunları bir araya getirdiğimizde, 2012’de konut kredilerinden kaynaklanan bir maliyet artışı yaşanmayacaktır diye düşünüyorum.

Ancak emtia fiyatlarındaki artış ile enflasyona bağlı bir fiyat artışı kaçınılmaz olacaktır. Arsa sıkıntısına bağlı olarak konut fiyatlarının dalgalanma göstereceğini artık çok iyi biliyoruz” dedi.

Mütekabiliyet yasasının çıkmasıyla birlikte yüz binlerce yabancının Türkiye’den konut almayacağını, belki sayıları ancak yüzlerle ifade edilen ve çok lüks konutlardan oluşan yeni bir talep sınıfı oluşacağını söyleyen Durbakayım, bu konutların yapılması ve satılmasının mevcut konut fiyatlarını fazla etkilemeyeceğini belirtti.

2012’ye damgasını vuracak asıl gelişmenin kentsel dönüşüm projeleri olacağına dikkati çeken Durbakayım, şöyle konuştu: “Yaşanan Van depremi ile küllenmeye başlayan İstanbul deprem olasılığının tekrar gündeme gelmesi, kentsel dönüşümün önündeki kat mülkiyet kanunu gibi birçok engelin aşılmasını sağlayacaktır. 2012’nin özellikle ikinci yarısında kentsel dönüşümün önünü açacak yasaların çıkmasıyla birlikte arka arkaya büyük projelerin çalışmaları başlayacaktır. Özellikle şehir merkezlerindeki bina yenilemelere yönelik hummalı bir proje yarışı başlayacak.

2011’deki kısıtlı dönemdeki proje arzları ile 2012’de kentsel dönüşüme bağlı potansiyeli yüksek proje arzlarını karşılaştıracak olursak, 2012’de gayrimenkul sektörünün yüzde 10-15 büyüyeceğini düşünüyorum.” Nazmi Durbakayım, 2012’de Teknik Yapı’nın devam edecek 6 önemli projesi bulunduğunu, ayrıca önümüzdeki yıl kentsel dönüşüme katkı sağlayacak yenileme projelerine de ağırlık vereceklerini belirtti.

“Kentsel dönüşümde rol almak istiyoruz”

Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu ise 2011 yılının sektör açısından büyüme ile geçtiğini, sektörün istihdamda da rekor kırdığını vurguladı.

Ali Ağaoğlu, “2012’de yine tahmin ediyorum yüzde 10’un üzerinde büyüme inşaat sektöründe devam eder. Genel ekonominin lokomotifi inşaat… Kentsel Dönüşüm Yasası ve Mütekabiliyet Yasasının çıkması, sektörün 2012 için bence itici gücü olacak. Onun için 2012, temkinli olmakla beraber sektör olarak işini doğru yapan için iyi bir yıl olacak diye düşünüyorum” dedi.

Konut kredisi faizlerinin yüzde 0,80’lerden yüzde 1,20’lere çıkmasının alım gücünü yüzde 15-20 gibi geri çektiğinin altını çizen Ağaoğlu, “Yabancıya mülk satışının çıkması bu açığı kapatacak. Sadece sektörün değil, Türk ekonomisin en zayıf noktası cari açığın finansmanına da katkı sağlayacak” diye konuştu.

Ağaoğlu, sektörün önemli bir oyuncusu olarak hem yabancıya yönelik proje hazırladıklarını, hem de kentsel dönüşüm için ilgilendikleri yerler bulunduğunu ve kentsel dönüşümde rol almak istediklerini kaydetti.

“İç pazarda talep daralması beklemiyoruz”

Varyap Üst Yöneticisi (CEO) Erdinç Varlıbaş da 2011’in dünya için zor geçtiğini, Türkiye’de özellikle yılın ikinci yarısında gayrimenkul sektörüne bunun yansımalarının olduğunu, ancak proje bazında baktıklarında kendi yaptıkları projelerin bundan etkilenmediğini belirtti.

Varlıbaş, “Genel olarak gerek konut kredisi faizlerinin artmış olması, gerekse piyasadaki likiditenin daralması, gerekse finans piyasalarının kaynaklarının azalmış olması ister istemez sektöre olumsuz etki yaptı” dedi.

Projelerin satışı konusunda arayışların fazlalaşmasının, burada işlerin zorlaştığını gösterdiğini söyleyen Varlıbaş, firmaların proje geliştirirken dikkatli olması, risk taşıyan projelere başlamaması, insanların da riski gördükleri projelerden uzak durmaları gerektiğini ifade etti.

2012 yılında dünyadaki çalkantının devam edecek gibi göründüğünü, ancak Türkiye’nin kendi iç dinamiklerinin çok kuvvetli olduğunu vurgulayan Varlıbaş, “Dolayısıyla iç pazarda biz talep daralması beklemiyoruz, ama dışarıdan kaynaklanan sebeplerin bize etkisi ağır olursa daralma gerçekleşebilir. Ancak olumlu bakıyorum. Olumlu baktığım için zaten Varyap olarak hala projeler çıkarıyoruz” dedi.

“İstanbul’da belli bölgelerde rekabet yaşanacak”

TSKB Gayrimenkul Değerleme Kurumsal Değerleme Departmanı Müdürü Makbule Yönel Maya ise 2011’in sektör açısından başarılı geçtiğini, 2011’in son çeyreğine kadar olan dönemde kredi faiz oranlarındaki bankalar arası rekabetin tüketiciye olumlu yansıdığını ve konut alımlarında etkili olduğunu belirtti.

Yılın ikinci yarısında faiz oranlarındaki yukarı yönlü artışın, konut piyasasındaki yavaşlamada en büyük etken olduğunun altını çizen Maya, bu dönemde konut geliştiricilerinin kendi finansman modellerini yaratarak konut alıcısını elde tutmaya yönelik girişimlerinin de gündeme geldiğini kaydetti.

2012’de kentsel dönüşüm, yabancılara gayrimenkul satışı, 2B arazilerinin satışı, bina stokunun depreme dayanıklı hale getirilmesi konularının gündemde olacağını belirten Maya, şunları kaydetti: “Konut piyasalarındaki çok ciddi oyuncuların, ciddi projeleri görücüye çıkartmak için doğru zamanı bekledikleri bir dönemde 2012’de yine özellikle İstanbul’daki belli bölgelerde bir rekabet yaşanacaktır. Bu rekabette müşteri çekmek anlamında en önemli etkenin proje lansman rakamlarının olacağı düşünülmektedir. Konut sektöründeki bir diğer beklenti ise Anadolu kentlerindeki büyük konut geliştiricilerin, yatırım fırsatlarını değerlendirmek üzere İstanbul’a yönelmek gibi bir stratejiyi değerlendirme eğilimi olabilir. Diğer taraftan daha çok İstanbul merkezli konut projesi geliştiricilerinin de Anadolu’da özellikle büyük kentlerdeki yeni konut projesi fırsatlarını değerlendirme yönünde potansiyel oluşturabilecekleri beklenebilir” diye konuştu.

“Konut kredileri yüzde 20-25 civarında büyüyebilir”

Ünal İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Cem Altıntaş da 2012 yılında mülk fiyatlarında artışın yüzde 4-6 civarında olmasını beklediklerini söyledi.

2011 yılında konut kredilerinin yüzde 35 civarında büyüdüğünü ifade eden Altıntaş, 2012’de de beklentilerinin yüzde 20-25’ler civarında olduğunu vurguladı.

Yeniden gündeme gelen ve özellikle İstanbul’un başı çektiği kentsel dönüşüm projesinin sektörün 2012’de itici gücü olacağını belirten Altıntaş, “Yeniden yapılanma süreci içerisinde oluşacak olan iş hacmi gerek işsizlik rakamları, gerekse genel piyasa hareketliliği bakımından pozitif değer yaratacaktır. 2012 yılında talepte bir durağanlık gözükmekle birlikte, önümüzdeki 12 ay içerisinde ev alma talebini gösterir endekste yeniden yukarı doğru bir ivme görmekteyiz. Kent merkezlerinde nitelikli projelerde bir sıkıntı yaşanmayacağını düşünüyoruz” dedi.