İstanbul’dan Ev Satın Alanların Parası mı Çok, Matematiği mi Zayıf?

Bir süredir İstanbul’dayım. Gözünüzü her çevirdiğiniz yer adeta bir şantiye.

Gökyüzüne birbiri ardına yükselen konut projeleri, adalet sarayları, stadyumlar, alışveriş merkezleri. İstanbul’u dünyanın en hızlı büyüyen şehirlerinden biri olmasını görmenize yetiyor.

Türkiye özellikle 2005 yılında başlayan büyük konut hamlesiyle yeniden yapılanmaya başladı. İstanbul bu dönüşüm merkezi. Ümraniye’den Kurtköy’e, Beylikdüzü’nden Maslak’a kadar şehrin her köşesinde City, Aqua, My, Central, uzantılı pek çok inşaat projesine tanık olmanız mümkün. Bir zamanların ‘kuş uçmaz, kervan geçmez’ denilen yerleri artık birbirinden lüks konutlarla dolduruyor.

Epos Gayrimenkul Danışmanlık’ın 2005 yılından bugüne kadar İstanbul’da inşa edilen markalı konut projelerini inceleyen araştırmasına göre, 2005’ten bugüne kadar İstanbul’da tam 552 proje yapıldı ve toplam 254 bin 696 konut sayısına ulaşıldı. Bu konutların 152 bin 493’ü teslim edildi.

İstanbul’daki konut stoğu geçen yıl 3 milyon 820 bin adede ulaşırken, kentte geçen yıl 131 binin üzerinde daire satıldı.

FİYATLAR DUDAK UÇUKLATIYOR

Böylesine çılgın konut artışında bir başka çılgınlıkta fiyatlarda. Şehrin iş merkezi kabul edilen Taksim-Maslak güzergahına uzaklıkları trafik nedeniyle saatleri bulan mesafedeki konutların fiyatları maksimum 1.5 milyon liraya (eski parayla 1.5 trilyona) kadar çıkıyor.

Proje ismi vererek ilerleyeyim, anonim olmasın. Varyap Meridian (yukarıda resimde görülen) İstanbul Ataşehir’de bir projeye devam ediyor. Projede Grand Tower olarak adlandırılan kuledeki fiyat listesine bir göz atalım.
Grand Tower’da 4+1 ev fiyatları 1.5 milyon ile 1.9 milyon lira arasında değişiyor. 3+1 ev fiyatları ise 1.1 ile 1.2 milyon lira arasında. 1+1 ev fiyatları ise 441 ile 631 bin lira arasında, stüdyolar ise 335 bin lira ile 427 bin lira arasında değişiyor. (Resim www.havadanemlak.com)

AĞAOĞLU MY TOWERLAND

Türkiye’de son ayların en popüler işadamlarından biri olan Ali Ağaoğlu’nun sahibi olduğu inşaat şirketinin yaptığı Ağaoğlu My Towerland de Ataşehir’de yapımı devam eden bir başka proje. (Aşağıdaki resimde görülen)

Yedi farklı 4+1 daire satışa sunan Ağaoğlu’nda fiyatlar 832 bin lira ile 1.5 milyon lira arasında değişiyor. 285 dönüm araziye yapılan My Towerland’ta 2535 konut bulunuyor. Ağaoğlu projeden toplam 1 milyar dolar hasılat bekliyor. My Towerland’taki dairelerin metrekaresi 4 bin liradan başlıyor.

Batı Ataşehir’in İstanbul’un Taksim-Maslak güzergahındaki bir yere uzaklığı 12-15 km civarında.

SİNPAŞ BOSPHORUS CITY

Yine Türkiye’nin bir başka büyük konut inşaat şirketi Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) tarafından Halkalı’da yaklaşık 246 bin metrekare alan üzerine inşa edilen ve 2 bin 793 konuttan oluşan Bosphorus City’de stüdyolar 176 bin 374, 1+1’ler 193 bin 760, 4+1 evler 793 bin 205, yalılar da 2.6 milyon liradan başlıyor. (Aşağıdaki resimde görünüyor.)

Projede 26 bin metrekare büyüklüğünde 720 metre uzunluğunda bir boğaz ve bu boğaz üzerinde iki köprü yer alacak. SİNPAŞ GYO Kasım 2010 itibariyle 434 milyon TL’lik konut satışı gerçekleştirdi. Şirket halka açıldıktan sonra 4 bin 682 konut sattı. (Resim: www.havadanemlak.com)

Tabii Halkalı dediğim yerin İstanbul olarak bildiğiniz yerlere uzaklığı yaklaşık 30 km ancak trafik nedeniyle ulaşım çok meşakkatli.

İSTANBUL SAPPHİRE

261 metre yüksekliği ile Avrupa’nın en yüksek binası konumundaki İstanbul Levent’e inşaa edilen İstanbul Sapphire’de metrekare fiyatları 7-10 bin dolar arasında. Tamamlandığında 250 milyon dolara malolacak binada daire fiyatları da 1 ile 7 milyon dolar arasında.

Sapphire’de daire alanların hepsi elbette Boğazı görmüyor. Binanın bir yönü Gültepe, Çeliktepe, Zincirlikuyu mezarlığı gibi İstanbul’u iyi bilenlerin yakından tanıdığı bölgelere bakıyor.

BU PARALARA ABD’DE NELER ALINABİLİR?

İstanbul’da satılan evleri ABD’deki evler ve şehir standartı ile karşılaştırmadan edemiyorum. İstanbul’da 1.2 milyon liraya Batı Ataşehir’de veya Halkalı’da 4+1 daireye para sayanlar acaba bu paralara New York veya New Jersey’de nelere sahip olabilir?

Bir kaç örnekle açıklayayım. Upper Saddle River, New York City’e 40 kilometre uzaklıkta bir yerleşim yeri. Nüfusu 7,959 olan kasabadakilerin hane başı geliri 167 bin dolar. Ortalama yaş 41.6, ev sayısı 2563. Kasabada dört adet okul bulunuyor, dört banka, üç hastane, 27 alışveriş mekanı yer alıyor.

Kasabada son olarak satışa çıkarılan 12 odalı, 5 yatak odalı, beş full banyo, bir yarım banyolu, üç garajı bulunan ve 2000 yılında renove edilen malikane tarzı evin fiyatı 1.2 milyon dolar. (Yukarıdaki resimde görünen yer.)
Evi satın almadan önce ebeveynlerin evin civarındaki okulların ne kadar iyi ya da kötü olduklarına karar verebilmeleri sağlayan bir bilgi panosu mevcut. Sınıflar kaç kişilik, okuldan uzaklaştırılan öğrenci sayısı ne, eyalet ve kasaba karşılaştırmalı listeler ile izah ediliyor.
Evin detaylarını görmek için bu linke tıklayabilirsiniz.

Bu ev biraz New York City’e uzak bir yerleşim yerinden. (Gerçi Halkalı ile Taksim arasındaki farkı düşününce çok da uzak değil ama) New York City’e yakın bir yerleşim yerindeki bir evin fiyatına bakalım.

Yerleşim yerinin adı West New York. New York City’nin tam karşı kıyısında, Hudson Nehri’nin yanında. Ev 2 oda, 2 full banyo, bir adet de yarım banyodan oluşuyor. İki arabalık kapalı garaja sahip. Apartman dairesinin yer aldığı komplekste tennis kortu, yüzme havuzu, gym, 24 saat hizmet veren concierge gibi imkanlara sahip. (Aşağıdaki resimde görünen yer.)

Evin New York City’nin merkezi Times Square’a uzaklığı 20 dakika, evde bulaşık makinesi, çamaşır makinesi, microwave, fırın hazır. Evin fiyatı 799 bin dolar. Evi bu linkten inceleyebilirsiniz.

Şehir merkezine uzak ve yakın iki örnekten sonra bir tane de New York City’nin içine göz atalım. Ciner Holding’in sahibi Turgay Ciner’in Manhattan’daki dünyaca ünlü The Plaza Hotel’de iki tane condoyu 20 milyon dolara aldığını Turk Avenue aracılığıyla duyurmuştuk. Manhattan 67. Cadde’de yapılan 5 oturma, 3 yatak odalı, 3 tam, bir yarım banyolu, 1964 sq feet (196 metrekare) büyüklüğündeki apartman dairesinin fiyatı 4.3 milyon dolar. İstanbul Sapphire’de 7 milyon dolara satılan daire ile kıyaslandığında nerdeyse iki daire alma imkanınız var.

EV Mİ ALINIR ÇEVRE Mİ?

İstanbul’da ev almak için yatırım yaparken dikkat çekmek istediğim bir kaç nokta var. Paranız çok ve prestijli olduğuna inandığınız bir kompleksten ev alacaksınız. Evin yeri Halkalı, Dudullu, Ümraniye, Kurtköy, Büyük Çekmece, Ataşehir, Levent veya Maslak’ta. Sinpaş’ın 1 trilyona sattığı Avant Garden sitesindeki evinize ulaşmak için gecekondu mahallelerini geçmek zorundasınız, Şişli Trump Tower’daki ultra lüks kondonuzdan Kuştepe’deki çarpık yapıları, İstanbul Sapphire’den Zincirlikuyu mezarlığını, Çeliktepe’teki sıvasız yapıları, Maslak’taki Mashattan’dan güzelim Atatürk Oto Sanayi Sitesi tamirhanelerini, Ataşehir Meridian’dan Çakmak’ın unutulmaz manzarasını seyredeceksiniz.

OTOBAN MANZARALI BOL GÜRÜLTÜLÜ EVLER…

Eğer bir apartman dairesine 1 milyon dolar ve üzeri bir para vereceksem, minübüslerin cehenneme çevirdiği, kaldırımlarında iki kişinin yan yana yürüyemediği, altyapının yarım yamalak olduğu bir bölgede yaşamak istemem. Şehrin içinde etrafı yüksek duvarlar, tel örgülerle çevrili kurtarılmış bölgeler yaratmak, insanları akıl tutulmasına tabii tutup gerçek değerinin yüzde 300 katına konut satmak ekonomi için rakamsal anlamda olumlu bir gelişme olabilir. Ancak makul olan altyapısıyla, planlamasıyla, çevre düzeni, yolları, kaldırımları ile gerçek değerine uygun konut tüketimini artırmaktır. Dünyanın hiçbir gelişmiş ülkesinde evler, ‘Çevre Yolu ve Otobana Sıfır,’ mantığıyla pazarlanmaz. Çünkü bu aynı zamanda ses koruma duvarları olmayan otobanların tüm gürültüsünün evin içinde yankılanması demektir.

KONUT İSİMLERİ SEMTLERİN ÖNÜNE GEÇTİ

Yapılan lüks konutlar aynı zamanda semt isimlerinin de önüne geçmiş durumda. Bu seçkin sitelerde yaşayan insanlar ”Dudullu’da, Çekmeköy’de, Ümraniye’de oturuyorum,” demek yerine ”Sinpaş Avant Garden’da, Ağaoğlu My Town’da, Suryapı Ada Apark’ta, Kiptaş Yeşil Vadi’de oturuyorum,” demeyi tercih ediyorlar. Böylece sosyal statü olarak da farklılığa dikkat çekiyorlar.

İstanbul’un yeni gözdelerinden Ataşehir’e komşu semtlerden Şerifali’de emlakçılık yapan Haşim Bahadır, mortgage yasasına göre yüzde 80’i bitmeyen projeye bankaların kredi vermediğini, oysa büyük inşaat şirketlerinin maket üzerinden projelere kredi sağladığına dikkat çekiyor. Bu kadar lüks konuta kimin ilgi gösterdiği sorusuna ise, ”Evlerin hepsi yatırım amaçlı satılmıyor. Büyük kesim varını yoğunu, maaşını taksitlere yatırıp bu tarz konutlarda oturuyor,” diyor.

PLANLAMA SIFIR

Şehrin yeni yapılan konutlarında en dikkat çekici unsurlardan biri de, lüks, gösteriş ve şatafata rağmen planlamadan yoksun oluşu. Başakşehir diye adlandırılan ve 10 yıl önce bomboş bir arazi olan yerleşim yerinde şu an 193 bin kişi yaşıyor. Zamanında yolları, kaldırımları geniş yapıp ferah bir ortam sağlanmadığı için, şimdi iki şeritli dar yollara mahkum olan araç sahiplerini rahatlatıp yolu genişletmek için var olan yapılar yıkıyorlar. Bölgede oturan ve New York Long Island’tan İstanbul’a taşınan bir tanıdık, 500 bin liraya ev aldığı siteye ulaşmak için katetmek zorunda olduğu iki şeritli yola isyan ediyor: ”Bu yolu 10 yıl önce yaparken dört şeritli yapsanız da, insanlara işkence çektirmeseniz yaa!!!”

Şile yolu olarak bilinen ve son 10 yılda adeta konut patlaması yaşayan bölgede raylı taşımacılık yok. Üsküdar-Çekmeköy metro hattı bölgede ev yapılacak tek bir adet boş arsa kalmadıktan sonra devreye girebilecek. Depremin ardından uygulamaya konulan villa projeleriyle dikkatleri çeken Çekmeköy, 2004 yılından itibaren devreye giren lüks konut projeleriyle bir anda konut sayısı 110 bini aştı. Ancak bu süre zarfında bölgeye ulaşımı sağlayan iki şeritli Şile Yolu’ndan başka bir alternatif yol yapılmadı.

10 yıl ilerisini göremeyen müteahhit, mimar ve şehir planlamacıların dizayn ettiği şehirde yaşamak bir süre sonra zülüme dönüşüyor. Ülkenin geleceğini düşünenlere bir tavsiyem de, şehrin planlamasını yapanların mutlak süretle geniş bir vizyona sahip olması için gelişmiş şehirlerde zoraki ikamete tabii tutulması.

EV FİYATLARINI BELİRLEYEN KRİTERLER NELERDİR?

ABD’de mortgage krizi patlamadan önce bir arkadaşım New Jersey’nin seçkin kasabalarından birinde 455 bin dolar ödeyerek, yüzme havuzu, iki futbol sahası büyüklüğünde bahçesi, dört araçlık garajı olan müstakil bir ev almıştı. Evin havuzunun bulunduğu bölüme yaklaşık 60 bin dolar harcayarak teras yaptı. Sonra da mortgage krizi patladı. Türkiye’ye dönüş kararı alan arkadaş evi de satışa çıkardı. 455 bin dolara alıp 60 bin dolar masraf yaptığı evi 699 bin dolara satışa çıkardı. Evin satış işleriyle ilgilenmek üzere emlakçıyla da ben muhattap oldum. Evin incelemeye gelen emlakçı evin 699 bin dolar etmesine imkan olmadığını söyledi. Neye göre bu karara vardığını sorduğumda tereddüt etmeden sıraladı.

1- Evin garajından çıkış diretk aktif bir yola bağlanıyor. Dolayısıyla giriş ve çıkışlar tehlikeli.
2- Evin girişinde bir lobi yok, dış kapı direkt evin bir odasına açılıyor.
3- Evin banyo ve mutfağının yenilenmesi gerek.
4- Havuzun kenarında çocukları havuza düşme tehlikesinden koruyan çitler yok.

Ve bunun gibi pek çok madde. Hepsini sıralayıp aynı semtte satılan diğer evlerin de değerlerinin 400-500 bin dolar aralığında olduğunu söyleyince fiyatı düşürmekten başka care kalmadı. ‘Ben evi 455 bine aldım 700 bine satarım,’ mantığı kabul görmedi.

Peki nasıl oluyorda Türkiye’de 70 ile 100 bin lira arasında bir maliyetle yapılan evler 600-700 bin lira aralığında satılabiliyor. Eğer bir evi değerli kılan şehre yakınlığı, kullanılan malzemenin kalitesi, ulaşımın kolaylığı, çevresindeki okullarda verilen eğitimin standartı ise New York’a 20 dakika uzaklıktaki bir evin 799 bin dolardan satılıyor olmasını İstanbul Halkalı, Ümraniye, Kurtköy, Büyük Çekmece gibi nerdeyse şehirlerarası mesafede bulunan evlerin fiyatlarını hangi kriterlere göre nasıl kıyaslayacağız? Biri bana izah etsin lütfen.
Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından İstanbul’da yürütülen projelerin tam listesini bu linkten görebilirsiniz.