Kadıköy Life Dergisi’nin Yeni Sayısında Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi Ele Alındı

Kadıköy Life Dergisi'nin merakla beklenen yeni sayısı yayınlandı. Dergi bu sayısında Kadıköy'e dev gökdelenlerin geleceğini kapak konusu yaparak, "Fikirtepe Bölgesi Manhattan mı oluyor?" sorusunu gündeme getirdi.

Bölge hakkında geniş bir inceleme yapan dergi, Prof.Dr. Ahmet Vefik Alp, Y.Mimar İbrahim Tütenyurd ve Mimarlar Odası Kadıköy Şubesi eski başkanı mimar Arif Atılgan’ın görüşlerine de yer verdi.

Kadir Toprakkaya imzasıyla yayınlanan kapak haberinde, Fikirtepe Bölgesi’nin kronolojik öyküsüne de yer verilirken, bölgede yapılması planlanan gökdelen ve rezidans projelerinin görselleri de yayınlandı.

Derginin diğer haberleri arasında Kadıköy’ün Herodot’u olarak bilinen Dr. Müfid Ekdal ve Gazeteci Bülent Denli ile yapılmış kapsamlı bir röportaj da yer alıyor.

Y. Mimar İbrahim Tütenyurd’un Kadıköy Life Dergisi’nde yayınlanan yazısı şu şekilde:

Böyle mi olmalıydı…
Evet, Fikirtepe, Merdivenköy bölgesinin kentsel dönüşüm kapsamına alınması fikrini hep savunduk ve önerdik. Ama böyle mi olmalıydı? Kentsel Dönüşüm İmar planlarında yapı adaları birleştirilerek, yeni imar adaları oluşturulması öngörülmektedir.

Plan, ağırlıklı olarak konut ve kısmen de ticaret alanlarını kapsamaktadır. E5 haricinde 20 metre genişliğinde Mandıra Caddesi, ana arter olarak belirlenmiştir. Bu artere bağlanan diğer yolların tamamı 12 ve 15 metre genişliklerinde yollardır. Hasanpaşa’da teşekkül etmiş olan yeni imar adalarının tamamı ile Göztepe kavşağının E5 cephesindeki ilk üç ada ticaret, diğer tüm adalar da konut ağırlıklı düşünülmüş ve bu doğrultuda tasarlanmış bir imar planı. Evet, gaye kentsel dönüşüm. Planlı olmayan bir alanda bir zamanlar yapılmış sağlıklı olmayan yapıların yoğun olduğu bir bölgenin ıslahı adına, biraz fazla bonkörce verilmiş bir ödül.

Bu imar planı şartlarında yapılacak olan binalar, ticaret ve konut ağırlıklı olacaktır. Bu hem yerleşik, hem de hareketli nüfusun ciddi anlamda artması demektir. Yeni yolların, toplu ulaşım olanaklarının ve alt yapıların da bu yoğunluğa cevap verecek niteliklerde tasarlanması veya düzenlenmesi zaruretini de beraberinde getirecektir. Oysa planlarda E5 altında yapımı süren metro çalışmaları dışında plan kapsamındaki ana arter ve yolların bir miktar genişlemesi ile çözüm üretildiği gözlenmektedir. Diğer konularda henüz ne gibi çözümler üretildiği çok bilinmemektedir.

Bu plan Kentsel Dönüşüm adına, parsellerin büyüklüklerini dikkate alarak ve parsellerin birleşmelerini teşvik amaçlı olarak yapı adasına ulaşma ve hatta en sonunda yeni imar adası oluşturmada 2.07 olan emsal iki kat artırılarak, 4.14’e kadar ulaşmaktadır. Ayrıca, bu emsale yola yapılan terkler, sosyal donatı alanlarına yapılan yüzde 20 oranındaki terkler ile yeni imar adası oluşturmada, ada içi yollardan gelen ihdaslar da dahil olduğundan, neredeyse brütten alınmış bir emsal haline gelmektedir.

Bu durumu bir imar adasını örnekleyerek değerlendirebiliriz: İmar planından bir yeni imar adasını seçelim. Bu adanın dört adet eski imar adasından oluştuğunu kabul edelim. İmar plan notları doğrultusunda yolların genişlemesi ve/veya yeni teşekkül etmesi halinde, buralara isabet eden parsellerden yola terk yapılacaktır. Ancak yapılan terkler, emsal hesabında kadastral parsel alanı olarak değerlendirilecektir. Yeni imar adası içinde kalan yollar ise, o yola cephesi olan parseller tarafından yol aksı esas alınarak, cepheleri boyunca paylaşılacaktır. Bu alanlar da yine emsal hesabına dahil edilecektir. Ancak, terklerden ve arada kalan yolların dahil edilmesinden sonra teşekkül eden yeni imar adası, sadece TAKS hesabında kullanılacaktır. Bunların yanısıra, arsanın yüzde 20’si oranında sosyal donatı alanı ayrılacaktır.

İmar adasını irdelersek, yaklaşık 11.500 metrekarelik alana ulaşan dört eski imar adasında yaklaşık 1200 metrekare yola terk olurken, imar adasında kalan iç yollardan gelen alanlar, 2100 metrekareye ulaşmaktadır. Bu durumda, 12.400 metrekare alana ulaşan yeni imar adası oluşmaktadır. Bu ada üzerinde uygulanacak olan emsal imar plan notu gereği yüzde 100 artırılarak, 4.14 değerine ulaşmaktadır. Bu da burada yapılacak yeni bir binanın üst yapısının yaklaşık emsaldeki alanının 61.272 metrekare alana ulaşması demektir. Buradan brüt inşaat alanı da en azından 75 bin metrekarelik alanlara ulaşacaktır. Her 50 metrekaresi için bir otopark gerekeceğinden, 1226 adetlik otopark alanı, her 20 metrekare için bir metrekare sığınak alanından 3064 metrekare sığınak ihtiyacı, teshin merkezi, su deposu, yangın su deposu, v.b. diğer gereksinimler sonucu, 60 bin ila 65 bin metrekare arası toprak altı inşaat alanı söz konusu olacağından, toplam inşaat alanı yaklaşık olarak 140 bin metrekarelik alana ulaşacaktır…

Bu yapı ticaret olsa, yaklaşık 4 bin kişinin çalıştığı bir küçük ilçe olur. Bunların geliş gidişleri, öğlen yemek yeme ihtiyaçları, akşam spor ihtiyacı, alışveriş ihtiyacı, eğlence ve dinlence alanları, sağlık yapıları, çalışan çocuklu kadınlar için çocuk yuvaları, kreşler, okul öncesi eğitim alanları, v.b. ihtiyaçlarının da karşılanması gerekmektedir.

Bu yapı konut olsa, ortalama 1+1 residance dairelerden yaklaşık 1200 dairelik bir kompleks olur. Bu da en azından 2400 kişi ve 2400 araç demektir. Bu kadar nüfus için sosyal tesis alanları, otopark alanları ve diğer donatı alanları gerekecektir. Bu konutlarda yaşayan insanların hepsi de buradaki ticaret alanlarında çalışmayacaktır. Çoğu çalışmakta oldukları farklı semtlere yolculuklarına devam edeceklerdir. Bu da ciddi bir trafik demektir.

Bu yapılar için yapılması gerekli altyapı kapasiteleri, bunların kolektörlere, arıtmalara ulaştırılması ihtiyacının bir an için çözümlendiğini kabul edelim. Ancak, bu kadar kapasiteyi dikkate aldığınızda, bu nüfusun hareketlerinin yarattığı trafik yoğunluğu da yadsınamaz ölçüde olacaktır. Trafikteki araç sayısını tahmin edebiliyor musunuz? Ve ne yazık ki, bütün bunlara karşılık imar planlarında tasarlanmış en fazla 20 metre genişliğindeki ana arterle ona bağlanan 12 ve 15 metre genişliğindeki yollar… Yukarıda verdiğim örnekteki çalışan sayısının 4 bin olduğu bir adadan mesai başlangıcı ve bitişindeki trafiğin 12 ve 15 m genişliklerindeki yollara sığabileceğini nasıl düşünebiliriz? Biz bir adadan söz ediyoruz. Plan kapsamındaki bölgede yaklaşık 60 yeni imar adası var. Bir de böyle düşünün?

Yine bu planlarda, belli bölgeler ticaret alanları olarak düzenlenmiş. Bu alanlarda herkesin kârlı bularak yapacağı ofis ve ticari alanlar belli saatlerde çalışıp, sonra uykuya dalacak şekildeki kullanımlar için tasarlanırsa, işte o zaman bütün bunların yanında bir de uyuyan binalar çıkacaktır. Burada belli saatten sonra sessiz, sakin yapılar topluluğu yerine karma kullanımlara önem vermek gerekmektedir.

Müteahhitler bu bölgede iş yapmak istiyorlar. Ancak, bunu yapabilecek müteahhit sayısı da aslında sınırlı. Yukarıda değindiğim gibi çok ciddi bir inşaat alanından bahsediyoruz. Böyle bir inşaatın maliyetini düşünün? Bu maliyet riskine girebilecek ve/veya bankalardan kredibilitesi içinde işin finansmanını temin edebilecek, arsa sahiplerine kira kayıplarını böyle bir inşaat süresi içinde karşılayabilecek, kaç müteahhit var? İnsanların kandırılıp, ellerinden yazılar alınabilir. Arsa sahiplerinin birkaç puan veya birkaç metrekare fazla almak gibi hevesler yerine, gerçek anlamda işi yapabilecek müteahhitleri seçmeleri gerekmektedir. Aksi takdirde bir de mağdur olmuş insanlar manzumeleri ile de karşılaşmak kaçınılmaz olacaktır. Bazen ödülün büyüklüğü tehlikeli de olabilir. Kararında olması en doğrusudur.

Sonunda, kentsel dönüşüm şehre refah mı, yoksa gittikçe artan dertler mi getirecek? Bölge yaşayanları kazandım derken, kaybettiklerini mi anlayacaklar? Bunu bizlere zaman gösterecek.