“Karabağlar’da Yüksek Yapılaşmanın Önünü Açan Revizyon İmar Planları İptal Edilmelidir”

Mimarlar Odası İzmir Şubesi Karabağlar’da yüksek yapılaşmanın önünü açan revizyon imar planlarına yönelik basın açıklaması yayınladı.

Açıklamanın tamamı şu şekilde:

İzmir Büyükşehir Belediyesi ve Karabağlar Belediyesi tarafından yapılan Karabağlar Planlarının kapsadığı alanın, halihazırda İzmir kentinin geneli içinde geçerli olan, başta yeşil alanlar olmak üzere teknik ve sosyal altyapı alanlarının olması gereken en az standartların da çok altında olduğu bilinmektedir. Plan ve plan raporu da bu tespiti doğrulamaktadır.

Alan bütününde genel olarak konut bölgelerinde yaşayacak nüfusun gereksinimi olan yeşil alanların, teknik ve sosyal altyapı alanlarının, Mekansal Plan Yapım Yönetmeliği’nde tanımlanan en az standartları sağlamadığı, özellikle ulaşım altyapısına, yol ağına ve yol kademelenmesine yönelik yeterli alanların ayrılmadığı bölgede, bu planlarla getirilen Y en çok: serbest ve 2 / 2,5 / 3 gibi emsaller halihazır durumdan daha da yetersiz ve sağlıksız kent parçaları yaratacaktır.

Kentin her alanında yüksek yapı önermek standartlara uygun ulaşım altyapısı ve kademelenmiş doğru düzgün yol ağı bile olmayan bölgelerde yeni sorunlara yol açacaktır.

Karabağlar Bölgesinde mevcut durumda İzmir’in ilk sosyal konut örneklerinin olduğu, topografyasına uygun yerleşmiş bölgede yaklaşık 4-5 kat yüksekliğinde yıllar içinde oluşmuş ağaç ve yeşil dokusu içinde bölgenin nefes aldığı, “Esentepe Sosyal Konutları” kentin merkezinde vaha niteliğinde bir alandır. Plan Açıklama Raporunda da belirtildiği gibi “Planlama kapsamında Esentepe Gecekondu Önleme Bölgesi bulunmaktadır. Esentepe bölgesinde yer alan ve İzmir’in ilk sosyal konutlarının olduğu bölge, bugün kent merkezinde kalması, mevcut yapılaşmanın sahip olduğu imar haklarını kullanmamış olması ve kentsel rant nedeniyle yapılaşma baskısı altındadır.” Yapılaşma baskısı altında olması vb. nedenlerle planla getirilen E:3.00 ve yapı yüksekliğinin serbest bırakıldığı bölge bir çok müteahhit tarafından yapılaşma koşullarının olanak verdiği yaklaşık 30 katın yer alabileceği rezidans pazarlaması ile gündem bulmaktadır.

Revizyon imar plan raporunda yer alan “kendi altyapı ve sosyal donatılarıyla bütünleşen, çevresiyle ve ağırlıklı kendi içinde fonksiyonel dengesi kurulmuş orta üst gelir grubunun oturacağı konut alanları ve metropoliten hizmetlerinde yer seçeceği ticaret alanlarıyla çağdaş yeni yerleşme alanı oluşturulması amaçlanmıştır.” İfadeleri bu bölgede yerinde dönüşümün amaçlanmadığını, orta üst gelir grubunun yaşayacağı “soylulaştırılmış” yeni bir yaşam çevresi hedeflendiğini ortaya koymaktadır.

Plan notlarında “Yapılaşma Koşulları E:3.00 ve Y en çok: serbest olarak belirlenmiş konut adalarında minimum parsel büyüklüğü 1.000 m2’dir” koşulu belirlenmiştir.

“Blok 4 ve 5 kat nizamlı tüm alanlarda minimum 1000 m2 parsel büyüklüğüne erişildiğinde veya ada ölçeğinde gelindiği takdirde maksimum TAKS:0.40 maksimum Emsal: 2.20 ve Y en çok: serbest olacak şekilde inşaat izni verilir. Yapı yaklaşma mesafeleri her yönden minimum 5 metre olacaktır. Ada ölçeğinde gelindiği takdirde ada içinde birden fazla bina yapılabilir.” koşulu bulunmaktadır. Bu plan notları ile oluşacak yapılaşma, imar planlarında bulunan yol genişlikleri ile yapı yüksekliklerine dair oranlar ve yapı yaklaşma mesafeleri ile yapı yüksekliklerine dair oranlar Mekansal Plan Yapım Yönetmeliği standartlarına uymadığı gibi (etüd edilirse görülecektir) son derece sağlıksız yerleşim alanları ortaya çıkaracaktır.

“Yeni yapılaşma koşulları ve arazi toplulaştırmasıyla ile yenilenmenin teşvik edilmesi, plan kapsamında düzenleme yapılması, bu kapsamda ada bazlı uygulamaların özendirilmesi”nin amaçlandığı planda arazi toplulaştırılması, minimum 1000 m2’ye ulaşan her talebin Y en çok: serbest olarak karşılığını bulması, bu yükselmenin getireceği yol genişlikleri, kent silueti ve yol boyunca oluşan siluet de dahil, mevcut ruhsatlı yapıların oluşturduğu ve toplulaştırma sonrası yer yer parsellerin oluşturduğu siluet, bloklar arası mesafe, sosyal donatı alanı ve yeşil alan standartlarının sağlanamaması planın en büyük eksiklikleridir.

Plan notlarındaki esneklikle, ada ölçeğinde (raporun diliyle) “gelindiği takdirde” ifadesi, gelemeyen, gelmek istemeyenler ile gelenler arasında adaletsizliğe yol açacaktır. Bir başka ifadeyle insanlar müteahhitlerin istediklerine uymak zorunda kalacaklardır. Bu koşul planlamanın eşitlik – adalet ilkesine aykırıdır.

Aslen Karabağlar Bölgesinde yoğun, sağlıksız ve güvensiz kaçak yapılaşmaların bulunduğu, eskimiş, yenileme gerektiren büyük oranda risk taşıyan bölgelerin olduğu gerçeği göz ardı edilerek, tek ada, tek parsel ölçeğinde yapılaşma koşullarına bağlı konut adedinin artırılması ve getirilen ticari kullanım kararlarıyla kullanım ve yoğunluk kararı değişimi yönetmelik hükümlerine, planlama tekniklerine ve kamu yararına uymamaktadır.

Planla getirilen emsal kararları, boş ve yapılaşmasını tamamlamamış alanlardaki yapı yükseklikleri ve yoğunlukları ile mevcut doku üzerinde baskı oluşturacaktır. Çevresindeki benzer yapılaşma koşullarına sahip imar adalarından daha avantajlı duruma gelecektir. Plan Yapımına ilişkin koşullarda mevcut dokunun ve topografyanın dikkate alınacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak İzmir kentinin siluetini düşündüğümüzde oluşabilecek yapı yükseklikleri, bulundukları bölgenin kent içerisindeki yükseltisi de düşünüldüğünde İzmir Körfezinden- Üçkuyular ve sonrasında bölgenin oluşturacağı siluet yaklaşık 100mt.yi geçecektir. Plan çalışmalarında bu ve benzeri mevcut durumun ve imar haklarının oluşturacağı kent siluetinin öneminin altını bir kez daha çizmek önemlidir.

Binaların tek tek yıkılıp, yerlerine 20 – 30 – 40 – 50 katlı binaların yapılması kentsel dönüşüm değildir. Yüksek yapıların ve benzeri projelerin bulunduğu bölgelerin, özellikle Y en çok: serbest koşulunun oluşturulacağı “yüksek yapı” gereksinimlerinin kent merkezi ölçeğinde ve hatta kent bütününde düşünülerek tasarlanması gerekmektedir. Çünkü yüksek yapılar siluet, gölge düşürme/ ışık engelleme, rüzgar tüneli, yaya ve taşıt trafiği yoğunlaşması, çevre yapılarla ilişkisi, “röper” noktası olma, deprem ve/veya yangın, yapı yüksekliği/arsa büyüklüğü ilişkisi, yapı biçimi/arsa geometrisi vb. etmenler dolayısıyla bir dizi önlemleri hem yapı özelinde hem de yakın çevresinde zorunlu kılmaktadır.

Artan kat adetlerinin karşılayacağı yol ulaşım ağı planda sağlanmamış, nasıl genişleyeceği belli olmayan birkaç yol genişleme önerisiyle yetinilmiştir.

Özetle, bu Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planları sonucunda, Karabağlar, Hatay – Üçkuyular kesiminde mevcutta yetersiz olan kentsel standartlar, daha da yetersiz hale dönüşecek, mevcut sorunlara bir de ayrıcalıklı yüksek yapılar eklenmiş olacaktır.

Yapılan yanlışlıktan en kısa zamanda dönülmesi, katılımcı bir anlayışla yeniden planlama sürecinin işletilmesi gerekmektedir.