Kentsel dönüşümde ‘rant’ kavgası

Pilot bölge olarak belirlenen, İstanbul Fikirtepe'de kentsel dönüşüm çalışmaları nedeniyle arsa fiyatlarını 10 kat yükseldi.

Bazı müteahhitler arsa sahiplerini ‘aşırı talepler’de bulunmakla eleştirirken, arsa sahipleri ise müteahhitlerin buradan büyük gelir elde edeceğini ve istedikleri paranın hakları olduğunu savunuyor.

Deprem kuşağındaki Türkiye, büyük bir kentsel dönüşüm projesine başlıyor. Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’ın, seçimi kaybetme pahasına bile olsa kaçak ve ruhsatsız yapıların yıkılacağını açıklamasıyla, yeni bir boyut kazanan kentsel dönüşümde İstanbul’da pilot olarak belirlenen bölge ise Kadıköy Fikirtepe Mahallesi. 56 adanın bulunduğu mahallede, şimdiden müteahhit ile arsa ve daire sahipleri arasında rant kavgası başlamış durumda. 13 adada müteahhitlerle arsa sahipleri arasında anlaşma sağlandı. Kalan adalar için pazarlıklar sürüyor. Ancak bazı müteahhitler, arsa sahiplerinin aşırı taleplerde bulunduklarını ileri sürüyor.

Müteahhitlerin gerekçesi bölgedeki arsaların değerlerinin, kentsel dönüşümün gündeme gelmesiyle birlikte 10 kata kadar yükselmesi. Arsa ve daire sahiplerini aşırı isteklerde bulunmakla eleştirenlerden birisi de Ünal İnşaat’tan sektör sorumlusu Cem Altıntaş. Kentsel dönüşümle birlikte inşaat firmalarının buradan yer kapmak için birbiriyle yarıştığını belirten Altıntaş, “Ancak burada toprak sahiplerinin fırsatçı talepleri var. 100 metrekare arsası olan 1 milyon dolar istiyor. Yani 100 metrekare arsasına 500 metrekare konut alma derdinde” diye konuştu.

‘TOKİ devreye girebilir’
Mevcut konutların yıkımı konusunda da sorunlar olduğunu belirten Altıntaş, “Bir binanın yıkılabilmesi için oturan herkesin rızası gerekiyor. Ancak bunu gerçekleştirmek oldukça zor. Apartman sakinlerinin 3’te 2’sinin kabulü ile yeni konut yapımına başlanmasına yönelik bir yasa çıkması gerekiyor. Müteahhitler bu yasayı bekliyor. Gerçi sorunun tamamına çözüm olmayacak ama belirli bir yol katedilmesi açısından bu yasa önemli” dedi.

Ancak mülk sahiplerinin aşırı isteklerinin yasa çıksa dahi dönüşümün önünde ciddi bir engel teşkil edeceğini savunan Altıntaş, “Burada korkum, eğer toprak sahiplerinin aşırı talepleri devam ederse devreye TOKİ girecek ve buraları bir şekilde alacak. Onların arsalarına karşılık TOKİ’nin Kayabaşı’nda Pendik’te yaptığı C tipi konutları verecek ve herkes beklediği gelirlerden olacak. Dolayısıyla insanların bu talepleri onlar için uzun vadede ciddi bir tehlike oluşturacak” diye konuştu.

‘Fırsatçılık’ta yeni boyut
Ağaoğlu Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu ise arsa ve daire sahipleri arasında başka türlü fırsatçıların oluştuğuna dikkat çekti. Konutların yıkılabilmesi için aranan yüzde 100 oybirliği kıstasının bazı fırsatçılar türettiğini belirten Ağaoğlu, “Bunlar, kentsel dönüşüm yapılacak yerlerden ‘nasılsa dönüşüm başlayacak’ diye ucuz fiyata daire alıyorlar. Apartmanda diğer bütün sakinlerle anlaşsanız dahi, o kişi anlaşmak istemiyor. Dolayısıyla fiyat yükseltmeye çalışıyor. Ancak sakinlerin 3’te 2’sinin rızasını öngören yasa çıkarsa, bu fırsatçıların işine de çomak sokulmuş olacak” dedi.

Dönüşümün vatandaşın onayı alınarak yapılması gerektiğini belirten Ağaoğlu, “Vatandaşın muhakak ikna edilmesi gerekiyor. Ancak vatandaşın da burada açgözlü olmaması lazım” dedi. Ağaoğlu, bu sürecin tıkanması halinde mutlaka devletin müdahale etmesi gerektiğine dikkat çekti.

‘Arsa sahibi haklı’
Fikirtepe’de Nuhoğlu, Anka Yapı, Usta İnşa, Ekşioğlu, Baysaş, Dervişoğlu İnşaat, Vartaş, Sevgili İnşaat, Ukra, Taş Yapı firmalar iş almış durumda. Üstelik arsa ve daire sahiplerine yeni projeden yüzde 60’lara varan oranlarda pay vermek koşuluyla. Çünkü bazı müteahhitler istenen bu payların ‘fırsatçılık’ değil, ‘hak’ olduğunu düşünüyor. Bu düşüncede olanlardan biri de Anka Yapı. Yeni yıldan itibaren konut yapmaya başlayacak olan firma, şu anda 400 konut yapımı için anlaştı. Toplam ise 900 konuta ulaşmayı hedefliyor.

Anka Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Şaadet Temel, “Biz, arsa sahiplerinin istedikleri tutarların hakları olduğunu düşünüyoruz. Ve buradan kendimizin de para kazanacağını görüyoruz” dedi. İnsanlarla anlaşmak için sadece yüzde 60’lara varan oranda pay vermediklerini ayrıca 10 bin TL’lik bonuslar uyguladıklarını belirten Temel, “Yoğunlaştığımız alanlar vardı. Bu bölgelerde sokak temsilcileri seçtik. Onlar insanlara bizim projeyi ve firmayı anlattı. Bu insanlar ikna edildi. Her biriyle tek tek noterde anlaşmalar imzaladık. Anlaşmayı imzalayana anında 10 bin lira verdik. Ayrıca proje bitene kadar kiralarını karşılama sözü verdik. Bir yıllık kiralarını peşin verdik” dedi.

Temel, “Dairelerin metrekare maliyeti bin 250 TL olacağını düşünüyoruz. Çünkü yüksek katlı ve çok özellikli daireler yapacağız. Burada İstanbul silüetinin izin verdiği ölçüde 30 kattan 60 kata kadar konut yapabileceğiz. Geriye kalanlar ise 8 ila 24 kat olacak. İnşaata başlayıp satışa çıktığımızda ilk 20 günde metrekare satış fiyatını 8 bin TL’den, sonrasında 10 bin, bir aydan sonra ise 12 bin TL’den düşünüyoruz. Bölgede metrekare satış fiyatları 10 ile 12 bin TL arasında olacak” dedi.

’30-35 müteahhit bize geldi’
Fikirtepe’de mülk sahibi ve aynı zamanda süreçte sokak temsilciliği de yapan Ercüment Oruç, kendilerinin 28 bin 50 metrekarelik ada için Anka Yapı ile anlaştıklarını söyledi. Şu anda 161 tane parselde 500 tapu için anlaştıklarını kaydeden Oruç, “10 aydır bu iş gündemimizde. Biz bununla ilgili bir ofis kurduk. Beni başkan olarak seçtiler. Bugüne kadar Ağaoğlu dışında aralarında Teknik Yapı, Varyap, Sur Yapı, Dap Yapı, Ekşioğulları, Ukra İnşaat’ın da bulunduğu birçok firmayla görüştük. Bunların içinde yüzde 60 gibi bir oranla Anka’yla anlaştık” diye konuştu. Fikirtepe’de imar çıkmadan önce daire fiyatlarının 50 bin lira civarında olduğunu belirten Oruç, şimdi ise 100 metrekarelik bir evin fiyatının 500 bin TL’ye geldiğini söyledi.

‘Fiyatları piyasa belirler’
Kentsel dönüşümde fiyatın piyasanın şartlarıyla oluşacağını belirten Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik,”Mal sahiplerine Kayabaşı’nda TOKİ evi vermek tehdiyle bunu çözmek mümkün değil. Kentsel dönüşümün önündeki mevzuat problemlerinin çözülmesi gerekiyor. Bunun dışında yüzde 60 pay kira bir de üzerine taşınma masrafı isteniyor.. Bunu verecek firma bulamadığından talepler yeniden düzenlenecek” diye konuştu. Bir yatırımcı bir bölgeye girdiğinde orada mutlak ekonomi ile ilgili kuralını ortaya koyacağını belirten Çelik, “Verimli bir sonuç çıkıyorsa firmalar bu işe giriyor. Ama arsa sahibine yüzde 60 vereyim, yüzde 40’nıda inşatta harcayayım bu işten biraz zarar edeyim diyecek hiçbir firma yok” dedi.

‘SİT alanı’ engeli
Kentsel dönüşüm Kadıköy’ün Eğitim Mahallesi’nde de devam ediyor. Ancak mahallede iki adada yer alan 20 parselde antik çağdan kalma höyükler ortaya çıkınca bu alanlar SİT alanı olarak ilan edildi. Kadıköy Eğitim Mahallesi Muhtarı Sebahhattin Güven, yıllardır bu mahallede yaşadıklarını belirterek böyle bir durumla ilk defa karşılaştıklarını söyledi. Güven, “Bölgede oturanlar yıllardır bu planın özlemini çekiyorlar. Mağdur etmeyecek yeni bir planın oluşturulması gerekir. Burası yeşil alan olarak ayrılıp, ayrı bir bölgede ki parsellere mi ortak edilirler, ya da bölge için başka bir proje mi çıkartılır buna göre bir düzenleme yapılsın” dedi.