Orta Büyüklükteki Kentlerin Küçük Alışveriş Merkezleri

Küçük alışveriş merkezleri ile hibrid alışveriş merkezleri trendine bir cevap olarak, 2011'in Nisan ayında GfK GeoMarketing, Almanya'daki büyüklüğü 10.000 ile 15.000 metrekare arasında değişen 45 küçük alışveriş merkezini değerlendirmeye aldı.

Sonuçlar bu alışveriş merkezlerinden yarıdan fazlasının başarısızlığa uğradığını gösteriyor.

GfK GeoMarketing, durumu daha net ortaya koymak adına hibrid alışveriş merkezleri ile ilgili olarak risk ve fırsat analizini içeren bir çalışma yayımladı.

2010 yılında yaklaşık 220 alışveriş merkezini ve bu mekanlara dair çeşitli unsurları değerlendirmeye alan GfK GeoMarketing, AVM’leri başarıya götüren faktörler arasında tasarımları yanında büyüklüklerinin de önemli olduğunu saptadı. Gfk GeoMarketing’de perakende gayrimenkul uzmanı Manual Jahn’ın belirttiğine göre araştırmadan çıkan en önemli sonuç, perakende gayrimenkul öğelerinin çok küçük ve aşırı hesaplı olmasının başarısızlığı beraberinde getirdiği.

220 merkez üzerinde yapılan çalışma, alışveriş merkezlerinde kiralanabilir alanlar düştükçe başarısızlık oranları arttığını gösteriyor.

10.000 m² ile 15.000 m² arasında kiralık alana sahip olan 45 alışveriş merkezinden edinilen göre bu merkezlerin %58’i aynı lokasyonda alışveriş imkanı sağlayan diğer merkezlerle (şehir merkezi, perakende depoları, semt merkezleri) rekabet edemiyor. Yaygın hataların neredeyse yarısını, yerleşim planındaki tasarım hataları (%63) oluşturuyor. Jahn yapılan hatalar konusunda şu tespitlerde bulunuyor: “Bazen küçük alışveriş merkezleri, az deneyimli geliştiriciler için başlangıç projesi niteliğindedir. Bu hataların üstesinden ancak profesyonel rehberler ile birlikte gelinebilir.”

Çalışmada ayrıca alışveriş merkezleri geliştirmede yapılan hatalar arasında lokasyon belirleme (%41), marka karması (%37), çok katlı tasarım (%44) yer alıyor.

Hibrid Alışveriş Merkezi Modeli Ne Kadar Başarılı?
GfK GeoMarketing’in tespitine göre son yıllarda Almanya’da sadece küçük AVM’lerin sayısı değil hibrid alışveriş merkezi kategorisine giren alışveriş merkezlerinin de sayısı artıyor. Flörsheim Kolonnaden, Hofheim’deki Chinon-Center, Hanau’daki Postcarré, City Center Kehl, Brühl’deki Giessler Galerie ve Lübeck’deki Mönkhof Karree Almanya’daki karma kullanımlı alışveriş merkezlerine örnekler arasında yer alıyor.
Yerel koşullara ve geliştiricilerin hedeflerine bağlı olarak hibrid alışveriş merkezlerinin karakteristiği ve özelliklerin öne çıkması çeşitlilik gösteriyor.

GfK GeoMarketing’in hibrid alışveriş merkezleri tanımında öne çıkan özellikler:

– Perakende depoları ile karşılaştırıldığında mimari anlamda çok daha caziptirler ve inşaaları mümkün olduğunca ekonomik olarak gerçekleşir.

– Geleneksel alışveriş merkezlerine göre daha ufaktır. Toplam kiralanabilir alan genellikle 15.000 metrekarenin altındadır.

– Rekabet yoğunluğunun daha az olduğu ortamlarda, genellikle hareketli büyük şehirlerdeki alışveriş merkezlerinin etkisinden uzakta, küçük ve orta büyüklükteki şehirlerde konumlanırlar.

– Hibrid alışveriş merkezlerindeki marka karması her zaman periyodik olarak değişen ihtiyaç öğelerini, indirimli giyim ve gastronomi seçeneklerini baz alır.

Yeni Çekim Merkezleri
GfK GeoMarketing, yaptığı çalışmada hibrid alışveriş merkezlerinin güçlü yanlarını sıralıyor. Almanya’nın planlama perspektifinden bakıldığında daha küçük ölçekli alışveriş merkezleri geliştirme aşamasında daha az dirençle karşılaşıyor. Buna bağlı olarak geliştiriciler projeyi daha hızlı ve daha ekonomik bir şekilde gerçekleştirebiliyor.

Kentsel planlama perspektifinden küçük ölçekli alışveriş merkezleri geleneksel perakende depolarına göre mimarisiyle daha cazip oluyor. Vatandaşlar estetik açıdan keyif veren bu yapılardan fayda sağlıyor. Gayrimenkul sektörünü tarafında ise yüksek kira gelir imkanları ile hibrid alışveriş merkezleri perakende depolarına göre tercih edilir pozisyonda. Verimli satış alanlarını yüksek alışveriş merkezi yönetim maaliyetleri olmadan gerçekleşmesi de sağladığı avatajlar arasında.

Hibrid alışveriş merkezleri, Almanya’nın ağırlıklı olarak orta büyüklükteki şehirleri için yeni çekim merkezleri yaratabilirler. Ancak çevredeki rakip bölgelerin tehdit durumuna dair bir değerlendirme yapmak bu pozisyon açısından önemlidir.

Hibrid Alışveriş Merkezilerinin Risk Analizi
Hibrid alışveriş merkezleri, büyük alışveriş merkezlerine göre daha az bir çekim gücüne sahip. Bu merkezlerin yeterli ölçüde perakende sürüm gücünü elde etmesi ancak başat perakende merkezlerinden uzakta konumlanmış olan küçük ölçekli bölgelerde konumlanması ile sağlanabilir.