Sürdürülebilirlik Vurgusu Daha Ne Kadar Sürdürülebilir?

ULI (Urban Land Institute)'nin yaptığı çalışma sürdürülebilirlik yaklaşımı ile gayrimenkul projeleri yaratmanın temel prensiplerini örnekleri ile sunuyor.

İklim değişikliğine karşı yapılan uyarılar ve çevresel kampanyalar sanayileşmiş ülkelerin, doğanın tolare edebileceğinden çok daha fazlasını kullanmış olduğu üzerinde duruyor. Birleşmiş Milletler Çevre Programı’nın son bildirgesine göre sanayileşmiş ülkelerin kaynak kullanımlarını önemli ölçüde azaltması gerekiyor.* Sürekli bu tarz haberlere maruz kalırken gündelik yaşamımızı idame ettirmek adına çevreye verdiğimiz zararın çoğu zaman farkında bile olmuyoruz. Eğer bir de milyonlarca insanın yaşam merkezleri olan şehirleri inşa eden bir sektörün üyesi bu sorumluluğun altından nasıl kalkar? ULI (Urban Land Institute)’nin yaptığı bir çalışma bu konuya duyarlı olanlar için çözümler sunarken sürdürülebilirlik yaklaşımı ile gayrimenkul projeleri yaratmanın temel prensiplerini sıralıyor.

Ronald Wright İlerlemenin Kısa Tarihi isimli kitabında Paskalya Adası’ndaki insanoğlunun bizzat kendisinin yarattığı afete dikkat çekerek uygarlıkların yaşam çizgilerini sorgular. Kitapta yer verilen ada örneği bugün sürekli zihinleri meşgul eden sürdürülebilirlik konusunu yalın bir şekilde ortaya koyuyor.1722 yılının Paskalya günü Hollandalılar ağaçsız ve aşınmış bir ada bulur. Adaya yaklaşınca yüzlerde dev taş heykelle karşılaşırlar. Kalın keresteler ve sağlam iplerin desteğiyle dikilen heykeller, ada halkının tüm ağaçları yok etmesine neden olmuştur. Atalarını onurlandırma hırsıyla her kuşak bir önceki kuşaktan daha büyük heykeller yapma yarışına girer. Son ağacı kesen adamlar onun son ağaç olduğunu görür ve ondan başka ağaç bulamayacaklarını da bilirler. Ama yine de keserler. Kendilerinin daha az yalnız hissetmelerini sağladıkları için delicesine bağlı oldukları taştan atalarının keskin kenarlı gölgeleri dışında adada gölgelik tek bir yer kalmaz. Bir kuşak daha hala dev taşları sürüklemek ve birkaç kanoyu derin sularda yüzdürmek için yeterli kereste bulabilir. Ama son işe yarar da bot da bir gün eskir. İnsanlar o zaman daha az miktarda deniz mahsulu elde edebileceklerini ve daha da kötüsü hiç bir yere kaçamayacaklarını anlarlar.

İki arkeolog Paul Bahn ve John Flenley 1992 tarihli Paskalya Adası, Dünya Adası adlı kitaplarının son sözünde şunu söylerler:

“Adalılar bize, sınırsız nüfus artışı, kaynakların müsrifçe kullanımı, çevrenin tahribi ve dinlerin geleceği garanti altına alacağına dair sınırsız güven konusunda deneyim aktarmışlardır. Sonuç, çatışmalara yol açan çevresel bir felakettir… Bu deneyimi daha büyük ölçüde yinelemek zorunda mıyız?… İnsanın karakteri son ağacı kesen adamla aynı kalmak zorunda mı?” **

Kazandım, Kazandın, Kazanacaklar!

Şehirleşme oranının arttığı ve milyonların karasal yüzölçümler göz önüne alındığında dar alanlara sıkıştığı günümüzde bu trajik deneyim bizlerin gözünü nasıl açar? Sınırlı sayıda kaynaklara sahip olan bizler kentlerin kalitesinin, bireysel anlamda yaşam kalitemiz global anlamda ise uygarlığımızın geleceğini belirleyecek ölçüde önemli olduklarının yeteri kadar farkında mıyız?

Kazanılan farkındalıkla, dünyada kabul gören kazan – kazan yaklaşımının çekirdiğini oluşturan ortak çıkar yanında gelecek nesillerin de çıkarlarını benimseyen yeni bir sürdürülebilir kazanç yaklaşımına olan ihtiyaç hissediliyor. Kaldı gelecek yıllar için endişelerin tavan yaptığı şu günlerin mottosu olan sürdürülebilirlik kavramının Birleşmiş Milletler Çevre ve Kalkınma Komisyonu’nun 1987 yılı tanımında “İnsanlık, gelecek kuşakların gereksinimlerine cevap verme yeteneğini tehlikeye atmadan, günlük ihtiyaçlarını temin ederek, kalkınmayı sürdürülebilir kılma yeteneğine sahiptir” yorumu dikkat çekiyor.

Sürdürülebilir ekonomi, sürdürülebilir kalkınma, sosyal sürdürülebilirlik gibi alt başlıklar gündemi işgal ederken sürdürülebilirlik yaklaşımına sadık kalarak şehirler nasıl inşa edilebilir? Yeni geliştirme projeleri hangi prensiplerle yol alarak geleceğin inşasına katkı sağlayabilir?

ULI’nin Hong Kong örneği ile temellendirdiği çalışması bu konuda gayrimenkul sektörüne fikir veriyor. 10 temel prensibin belirlendiği çalışmada, Hong Kong 2030 projesi ile var olan kentsel altyapının daha iyi hale getirilmesi, eski kent dokusunu yenilenmesi ve daha az kaynakla daha fazla sonuç elde edilmesi hedefleniyor. Araştırmanın temelinde görkemli planlar yaratmaya hevesli geleneksel aklın ötesine geçilerek sürdürülebilir büyümeye vurgu yatıyor.

Olympic Village, Vancouver

Sürdürülebilirlik Yaklaşımı ile Gayrimenkul Projeleri Yaratmanın Temel Prensipleri

Güçlü Yanlara Odaklanmak

Tüm önemli şehirler yüksek kalitede kamusal alanlar, açık alanlar, eşsiz kent kimliği, deniz kenarlarında var olan etkili geliştirme projeleri, kentsel dönüşüm projeleri, tarihsel miras, konut, ulaşım alanında alternatifler ve yoğun hareketlilik ile yaşanabilir olma gibi ortak özelliklere sahip. Bu özellikleri dengeli bir şekilde taşırken öte yandan en güçlü tarafları ön plana çıkararak liderliklerini konuşturuyorlar.

Asya’nın dünya şehri olma vizyonuna sahip Hong Kong örneğinden bakarsak, Londra ve New York gibi rakiplerinin arasından finansal başarısı ile sıyrılan bu şehir, ekonomik dinamizminden gelen gücünü yansıtan gayrimenkul geliştirme projelerini tercih ediyor.

Mükemmel Mekanlar Yaratmak

Yapılan herhangi bir yeni geliştirme ya da restorasyon mükemmel mekanlar yaratmak adına bir fırsat olarak değerlendirilmeli. Bulunduğu bölgeyi uzun dönemde daha değerli kılacak projeler, var olan alanlarla entegre bir şekilde ekonomik, sosyal ve kültürel fayda sağlamalı. Her ne kadar geliştiriciler ticari başarı ile motive olsalar da ürünlerinin çevreye yaptığı katkıyı da hesaplamaları gerekiyor. Özellikle mekan temelli yaklaşımlar sürdürülebilir geliştirmeler için büyük gereksinim olarak görülüyor.

Taikoo Place
Hong Kong’un Quarry Körfezi’nde bulunan merkezi iş alanında yer alan üst düzey ticari kompleksi Taikoo Place, 3,6 hektarlık bir alanda geliştirilmiş olan 6 adet A sınıfı ofis kulelerinden oluşuyor. Farklı zaman dilimlerinde ayrı arsalara inşa edilmiş olan kuleler yaya köprüleri ile birbirlerine bağlı. Çevresi ile başarılı bir şekilde entegre olan geliştirme, zamanla bölgede eşsiz bir yer ve karakter duygusu yaratıyor.

Kentsel Şebekenin Genişletilmesi

Geniş ölçekli geliştirmeler, çevre bölgelerle olan bağlantıları bozarak izole alanlar yaratan süper blokların oluşmasına yol açıyor. Doğru planlanmış blok boyutları ve kullanım karmaları izolasyonu minimize ediyor. Entegre projeler çekici bir unsur olarak insanların yaşadığı ve çalıştığı, ziyaret ettiği birer uzun soluklu yaşam merkezleri oluyor.

Peki hangi boyuttaki geliştirmeler kentsel şebekenin genişlemesi için en uygundur? Geliştiriciler kamusal alan yaratırken ve bölge ile entegrasyon sağlarken büyük ölçekli projeler hayata nasıl geçirebilirler?

Küçük entegre bloklar yaya ve transit geçiş dostudurlar. Çoklu fonksiyonlu karma kullanımlı projeler ve perakende ilaveli bu tarz geliştirmelerde, konan bir takım standartlar geliştirme projelerinin toplam büyüklüğünü kontrol edebilir.

50 bin metrekareden daha ufak alanlar geliştirme projeleri için uygun değilken, 150 bin metrekare üzerindeki arsalarda geliştirilen projeler izole bloklara yol açabilir. Süper blok, süper bina anlamına gelmez. Projeler birbiri ile iyi entegre olan daha ufak boyutlara indirgenebilir. Karbon salımını alt düzeye indirmek adına yürüyüş alanlarına ağırlık vermek öncelik olmalı.

Uluslararası Finans Merkezi
Uluslararası Finans Merkezi, Hong Kong’un merkezi iş alanında bulunan bir entegre ticari geliştirme projesi. 5,7 hektar alanda 2 kuleden oluşuyor. 88 katıyla Hong Kong’daki 2. en yüksek binasının, bitişiğinde Four Seasons Otel’i yer alıyor. Havalanına yakın olarak konumlanmış kuleler çevre bölge ile başarılı bir şekilde iletişim halinde bulunuyor.

Liverpool One
Liverpool One 17 hektarlık alana yayılmış, perakende, konut ve dinlence olanakları sunan bir proje. Tümüyle yenilenmesi sonrasında şehir merkezinde şimdi 168 mağaza, 23 bin metrekarelik alan, 2 hektar alana yayılmış park, apartmanlar, oteller ve yeni otobüs terminali var.Bu açık alanlı geliştirme projesi şehrin doğu ve batı bölgeleri arsında bağlantı oluştururken geçmiş dönemlerde yatırım konusunda düşüş yaşayan bölgenin canlanmasını sağlıyor. 6 ayrı kısım şeklinde planmış geliştirmede 25’ten fazla mimarın imzası var.

Açık Kamusal Alanlar

Hong Kong gibi yüksek yoğunluklu şehirlerde özel geliştirme projelerinde kamusal alanlar yaratmak yeni bir trend. Fakat burada bir soru akılları zorluyor: Bu kamusal alanlar ne kadar kolaylıkla erişilebilir?
İdeal olarak, zemin seviyesinde kamusal açık alanlar fiziksel ve görsel olarak kamunun kullanmasını cesaretlendirecek düzeyde üst seviyedeki kamusal açık alanlarla bağlantılı olması ideal olarak görülüyor.

Tokyo Midtown

Altyapının Entegre Edilmesi

Büyük ölçekli geliştirmelerin altyapı ve ulaşım ağları ile iyi entegre edilmesi gerekiyor ve zemin seviyesinde ara yüzü geliştirmek gerekiyor.

Tokyo Midtown
Tokyo Midtown, Minato’da 2007 Mart ayında tamamlanmış karma kullanımlı bir proje. Maliyeti 3 milyar Dolar olan proje ofis, konut, ticari alanlar, otel ve Tokyo’daki en yüksek bina olan Midtown Kule’sini içeriyor. 7,9 hektarlık bir alanda bulunan projede çevresinde 5 bina bulunan 248 metrelik gökdelen, lüks apartmanlar, 311 bin metrekarelik ofis alanı ve medikal hizmetin sunulduğu merkezler bulunuyor.

Yolların Aktivasyonu

İnsan ölçeğinde sokak ağları trafiğin yavaşlamasına ve yürüyüş ile bisiklet kullanımının daha çekici bir hale gelmesine neden oluyor. Kısa, dar sokaklar yaya dostu ve çevre ile bağlantı kurulmasına yardımcı. Hong Kong’un özellikle eski yerleşim bölgeleri bu anlamda yaya dostudur ve sokakları oldukça hareketli.

Olympic Village, Vancouver
2010 Kış Olimpiyatları için geliştirilen Olympic Village, Vancouver’daki bir kentsel tasarım tekniği öncülüğünde inşa edildi. Karma kullanımlı geliştirmelerle karakterize edilen proje, orta uzunulukta dinamik ticari binaları ve konut kulelerini barındırıyor.

Esnek Geliştirme Projelerine Yöneliş

Gayrimenkul geliştiricilerin genelde kısa vadeli olarak görülen ticari başarı elde etme hedefleri vardır. Sosyal anlamda kendilerini sorumlu hisseden geliştiricilerin varlığına rağmen çoğu geliştirici uzun vadede kentin ve sakinlerinin çıkarlarını hesaba katmaz. Bu nedenle hükümetlerin rolü kural koymak, iyi kentsel tasarımı teşvik eden yeterli esnekliği sağlamak olmalı.

Taikoo Place

Sürdürülebilirliği Teşvik

Sürdürülebilir bina tasarımları kaynak verimliliği ve çevre dostu geliştirmeler için olmazsa olmaz.

Planlama sırasında sadece yapıların sürdürülebilir olması değil geliştirilen projenin sürdürülebilir olması, bitişik alanlarla entegrasyonu ve kentle etkileşimi önemli.

Yeşil Bina Standartları

Dünyadaki enerji tüketiminin önemli bir bölümünden sorumlu olan yapı sektörünün temeli olan binaların ekosisteme olan olumsuz etkisini en aza indirmeye ve binaların karbon salınımlarını azaltmaya yönelik yeşil bina standardlarını sıralayan Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Asena Güngör, binaların çevre odaklı bazı kriterlere göre incelenerek elde ettikleri puanlara göre değerlendirilmesini sağlayan bu sistemlerden en yaygın olarak kullanılanları şu şekilde aktarıyor:

LEED (ABD), BREEAM (İngiltere), CASBEE (Japonya) Greenstar (Avustralya), SBtool (International)… Bu sistemler sadece bina ölçeğinde sınırlı kalmıyor, kentsel ölçekte projeleri değerlendirmek için de kullanılıyor. LEED sertifika sisteminin bir sürümü olan LEED ND (LEED for Neighborhood Development/ Mahalle Gelişimine Dayalı LEED) sertifika ayrı önem taşıyor.

Güngör, 4 ana kategoriye ayrılan LEED ND sisteminin, kent merkezine yakın veya kentsel gelişime bitişik, mevcut veya önerilmiş ulaşım bağlantıları olan arazilerin kullanımını, mahalle birimi içerisinde transit geçişlere yaya ve bisiklet kullanımına uygun alanlar oluşturularak ulaşım seçeneklerinin çeşitlendirilmesini, toplu taşımaya erişebilirliği ve karma kullanım alanları oluşturarak arabaya olan bağlılığı azaltmayı savunan birtakım standartlara sahip olduğunu belirtiyor. Bu şekilde sertifika kompakt gelişim modelini destekleyerek ekolojik sistemin parçalanmasını en aza indirmeyi hedefliyor.

Citywalk
Hong Kong’un ilk yeşil alışveriş merkezini içeren Citywalk, Tsuen Wan’da konut geliştirme projesi olarak biliniyor. Merkezinde bulunan Citywalk Piazza ve Verdical Garden hava kalitesini artırmaya yönelik teknikler ve atık suları yeniden kullanılır hale getiren sistemlere sahip.

New York City
New York kamusal ve özel pek çok sayıda LEED sertifikasına sahip sürdürülebilir binalara sahip. Özellikle yeni tasarlanan yapıların kentin dokusu ile uyuşması konusunda derin bir hassasiyet var. Şimdilerde High Line ve Brooklyn Bridge Park gibi insan odaklı büyük projelerin ev sahipliğini yapan şehir, ardından gelen kentler için ilham kaynağı oluyor.

Yönet, Kontrol Et ve Koordine Et

Geniş ölçekli geliştirme projelerinin nasıl yönetildiği, fonksiyonları ve kullanımlarını doğrudan etkiliyor. Birden fazla geliştiricinin bulunması projeye çeşitlilik katarken tek geliştiriciye sahip ancak birden fazla tasarımcının imzasını taşıyan projeler de bu çeşitliliği yansıtıyor. Buradaki anahtar kelime kamu veya özel sektöre ait olsun farketmez, koordineli yönetim oluyor.

* Bjorn Lomborg / Kopenhag Konsensus Merkezi’nin Lideri ve Septik Çevreciler’de makale yazarı.

** İlerlemenin Kısa Tarihi – Donald Wright