Maslak Square

Yerleşim

Proje, Maslak’ta Merkezi bir konumda bulunmaktadır. Projenin bulunduğu parsel, bölgede iyi konumlanmış ve gelişime açık bir lokasyondadır. Metro ve toplu ulaşım hatlarına yürüme mesafesindedir. Parselin üç yanı yol iken tek tarafından ticari kullanımlı diğer bir parsele komşudur. Güney tarafta Spine kulesi mevcuttur. Bo taraftaki yolun yapılması ile yola bağlantısı mümkün olacak Spine’nın bu cephesinin aktifleşmesi beklenebilir. Doğu, Batı ve kuzey yöndeki parsellerin yapılaşması ile proje, dört değerli parselin orta noktasında kalacaktır. Bölgenin daha da gelişmesi ile merkez konumunu güçlendirecek ve kentsel bir obje olarak şehir hayatına katkı sağlayacaktır.

Yapı mevcut topoğrafyaya uyum sağlayarak arazinin orta noktasına oturur. Proje peyzaj alanı ve iki blok ortasındaki pasaj alanı kamusal alan olarak kurgulanmıştır. Bölgenin gelişmesi ile şu anda arka olarak görülen alanın aktifleşmesi ve diğer bir ön alan olması beklenmektedir. Büyükdere caddesine açılacak yol ve arazi arkasından dolanan yolun da açılması ile güney taraftan ulaşım rahatlayacak ve projeye ikinci bir ana yaklaşım noktası olacaktır.

Kütleler

Maslak Square Projesi iki ofis bloğu olarak zeminden yükselir. Biri 19 (A Blok) diğeri 9 (B Blok) katlı olan yapılar hem birlikte hem de bağımsız kullanılabilmek üzere tasarlanmıştır. Yapılar birbiri ile aynı formda, dik köşeli bumerang formunda, fakat farklı yüksekliktedir. Kütleler alt ve üst katlarda uçlarından düzensiz dörtgen (quadrilateral) bir forma ulaşır.

İşlevlerin Yerleşimi

Binanın temel fonksiyonu ticari ofis kullanımıdır. Buna eşlik olarak +95, +99 ve 102.5 kotlarında ticari alanlar planlanmıştır. Genellikle yeme/içme ağırlıklı ticari fonksiyonlara, süpermarket, lostra, tabak shop gibi ikincil alanlar da eklenmektedir. Ana ticari alan A Blok altındaki Foodcourt alanıdır.

Girişler

Yapıya farklı kotlardan girişler mevcuttur. İki ofis bloğu birlikte kullanıldığında tek lobi üzerinden ulaşım sağlanır. Bu senaryoda giriş 102.5 kotundaki A Blok lobisinden sağlanır. Turnikelerden sonra köprüden geçilerek B Blok çekirdeğine ulaşılır.Alternatif olarak B Bloğun güney cephesinde +99 kotunda bir lobi oluşturmak da mümkündür.

+95 kotu olan meydan seviyesinden A blok altında yerleşen Foodcourt alanına girilir. B blok altında da tek kat yüksekliğinde dükkanlar devam eder. Ikincil girişler olarak meydana cephesi olan dükkanların girişleri mevcuttur. +95 kotu ile +99 kotu arasında B blok iki yanından bağlantılar mevcuttur. Ana bağlantı iki blok arasındaki pasaj alanında gerçekleşir. Peyzaj ile zenginleştirilen pasaj merdiveni 4m yüksekliği tek sahanlıkta rahat ve estetik olarak geçer. Sahanlık seviyesinde kule’ye ters giriş opsiyonu barındıran yangın kaçış kapıları mevcuttur. Iki kot arasındaki diğer bir bağlantı da B bloğun batı tarafından, peyzaj merdivenleri ile gerçekleşir.

Güney plazanın büyük bir kısmı +99 kotunda yerleşir. Bu kotta B Bloğun opsiyonel lobi drop off alanı ve dükkan cepheleri bulunur. Bu kot ayrıca bir iç avlu ile, iki adet yürüyen merdiven ile foodcourt alanına bağlanır.

+99 kotu ile +102,5 kotu arasındaki bağlantı ise A Blok ceperlerinde gerçekleşir. Doğu tarafta yol ile yükselen peyzaj, A Bloğun Drop off alanına ulaşır. Diğer taraftan, sunken plaza’nın çeperinden de peyzaj eşliği ile 102.5 kotuna ulaşılır. Lobinin kafe alanının da bu kotta kullanımı vardır.

Çekirdek

Bina çekirdekleri birbiri ile büyük ölçüde benzerdir. Farklılıklar asansör sayıları ile oluşur. Büyük kulede simetrik yerleşen 6 ana asansör varken B kulesinde yine simetrik 4 asansör bulunmaktadır. Bu yüzden B kulesinin çekirdeği daha kısadır. Bu fark dışında merdiven genişlik ve sayıları, servis asansörleri, şaftları, ıslak hacim yerleşimleri aynıdır.

Islak hacimlere ulaşım çekirdek içerisinden olacağı gibi ofis içlerinden de direkt sağlanmaktadır. Bu şekilde Avrupa’daki kullanım şekline de gerektiğinde geçilebilir. Islak hacim ve ofis giriş koridorları, asansör holü ile bir H formu oluşturur. H formu iki ucundan gün ışığı aldığı için çekirdek aydınlık ve ferah bir hissiyat verir.

Ofis Kullanımı

Bloklar ortak kullanımdayken blokların arasındaki köprüler ile her iki katta bir bağlantı sağlanmıştır. Bloklar ayrı kullanıldığı durumda da her bir blok için ayrı lobi ve drop-off alanları ve tamamen bağımsız teknik altyapı kurgulanabilmektedir. Bu anlamda proje kullanıcılarına çok farklı kullanım alternatifleri sunulabilmektedir.

Blok tip kat alanı 1.100 m2 dir. Genişleyen katlardaki brüt alan 1.300 m2 ye ulaşır. İki blok birleştiği taktirde, tip katlarda en az brüt 2.200 m2 yatay ofis kullanım alanı oluşur. Brüt alanın çekirdek brütüne oranı, tip katlarda %79 civarındadır. (1134/242) Genişleyen katlarda %80 i aşmaktadır.

Blokların brüt kat yüksekliği 4 metredir. Net kullanımda A+ ofislerde genel geçer standart olan 3m net yükseklik sağlayabilmek adına bu yükseklik uygun görülmektedir. Yapının cephe aksları genel itibariyle 1.35m modülasyonundadır. Bu sayede oturum planlamasında optimizasyon sağlanmaktadır. Ayrıca otoparkta verimi de artırmaktadır. Her cephe aksında 1x3m lik tabandan tavana cam ile yüksek oranda kontrollü gün ışığı alınmaktadır. Cephede her yapısal aksta bir/iki açılır kanat planlanarak ofislerden direkt doğal havaya ulaşım sağlanmaktadır.

Otopark

Binanın otopark girişleri, yollardan dik olacak şekilde, komşu parsele paralel gerçekleşir. Çift yönlü rampa ile güney taraftan araç girişi sağlanır. Girişin bu tarafta olması ön caddedeki trafikten uzaklaşmak ve Büyükdere’ye açılacak yoldan ulaşım için idealdir.

Kuzey yönündeki girişten lojistik servisler sağlanır. Tek şeritli ve kamyonlara uygun eğimde planlanan rampadan kontrollü giriş/çıkış sağlanır. Binanın iki rampası makas şeklinde çalışır ve inovatif bir kurgudur. İleride bina senaryosundaki değişikliklerde giriş çıkış kurgusu değiştirilerek esnekliğe imkan sağlar.

Proje’nin otopark kapasitesi bölgedeki en yüksek değere ulaşır. Toplam alanı 34.500m² ye varan mevcut 5 bodrum katında toplamda 700 civarında araç park yeri bulunmaktadır. Trafik tüm otopark çeperinde tek yönlü, orta bağlantı yönünde çift yönlüdür. Bu ideal bir kurgudur. Otopark bünyesinde B3 katta araç yıkama alanı ve ilgili ofisi ayrılmıştır.

Çatı Teknik

Bina kazan dairesi, chiller soğutma kuleleri ve ilgili teknik hacimleri iki bloğun çatılarında konumlandırılmıştır. Bu teknik mahallerin görsel düzensizliğini toparlamak için de cephe tacı oluşturulmuş ve bu taç 4m yüksekliğe kadar çekilmiştir. Bu sayede hem görsel bariyer sağlanmış, hem de bina estetik ve hafif bir şekilde bitirilmiştir.

Teknik

Bina dört borulu Fancoil sistemi ile iklimlendirilmektedir. Lobi ve ticari alanlar ayrıca zonlanmak üzere ofis alanları üç havalandırma zonuna ayrılarak verim artırılmış ve en yüksek konfor elde edilmiştir. Ofis alanlarının teknik cihazları çatıda yerleşirken foodcourt ve dükkan havalandırma iklimlendirme cihazları B1 kat civarında yerleşir. Foodcourt chiller elemanı servis rampasının üzerindeki askı alanda yerleşir.

Proje bünyesinde %100 beslemeli jeneratör sistemi ve her türlü teknik ihtiyacı karşılayan altyapı sunulmaktadır. Jeneratörler hava ve egzos atışını rampa yan yüzünden yapar. Hava alışı da peyzajda kamufle edilen ön alandaki menfezden yapılır.

Servis rampası aynı zamanda trafo, pano odaları, tedaş odası ve benzeri teknik mahallere ulaşımı da sağlar. Trafo alanları rampa alanından nefes alır.

Sürdürülebilirlik

Sürdürülebilirlik farklı boyutlarda ele alınmıştır. Yatırımcı tarafından, binanın ekolojik olması ve kullanılan malzemelerin uzun ömürlü ve dönüştürülebilir olması katma değerdir. Kullanıcı açısından sağlıklı ve verimli bir çalışma ortamına ulaşmak adına gün ışığından en yüksek fayda sağlanması, doğal havalandırma gibi konular önemlidir. Bunun dışında şehir insanı için ise bina bir kentsel obje olarak günlük yaşamın bir parçasıdır. Bu ve benzeri insan/nesne ilişkileri de sürdürülebilirlik kapsamında, tasarım boyutunda değerlendirilmiştir.

Yapı Leed Gold yeşil bina sertifikası hedefi ile enerji korunumunu arttırıp daha verimli sistemler ile donatılmaktadır. Bu sayede operasyonel maliyetler minimize edilip doğal kaynak israfı mümkün olduğunca engellenmeye çalışılmıştır. İnşaat ve dekoratif malzemelerde geri dönüşümlümalzemeler ve markalar tercih edilmiştir.

Cephe Tasarımı

Maslak Square projesi cephe tasarımı günümüzde geçerli en güncel tekniklerle planlanmıştır. Bina hacmi yüksek güneş korunum ve ısı yalıtım değerine sahip bir cam manto ile kaplanmaktadır. Cephe, panel sistem aluminyum doğramalı giydirme cephedir. Bu cephenin üzerinde ikinci bir katman giydirilmiştir. Yine aluminyumdan yapılan bu dış elemanlar güneş ışığını açılı aldığı durumlarda geniş izdüşümlü bir alanda gölgeleme sağlamakta ve böylelikle yüksek performanslı bir iklimsel şartlandırma sağlanmaktadır.

Cephede her yapısal aksta birer adet olmak üzere açılabilir doğrama kanadı öngörülmüştür. Açılır kanat opak olan yüzeylerde teşkil edilerek cam yüzeyler tekrar bölümlenmemiştir. Bu sayede her katta pek çok noktadan doğal havalandırma ve doğrudan temiz hava girişi sağlanabilecektir. Ancak bu kanatlarla alınan hava şartlandırılmamış olduğundan aynı zamanda içerideki havalandırma sisteminin dengesini de bozabileceğinden kontrollü açılmaları önerilmektedir.