Satın Alma Ödülü, Söke Belediyesi Kentsel Yenileme Eksenli Fikir Projesi Yarışması

PROJE RAPORU

KENTSEL YENİLEME SÜREÇ YAKLAŞIMLARI

1- Proje Geliştirme Süreci

Ülkemizde hemen bütün kentlerde gözlemlediğimiz sorunlar Söke’de de karşımıza çıkmaktadır. Kent içerisinde yer alan kanal ve nehirler kentin coğrafyasını oluşturmasına rağmen mekansal planın bir parçası olarak gelişememiş ve kentsel mekanla bütünleşememiştir. Bununla birlikte verimli tarım toprakları yapılaşmaya açılmış ya da imara açılmadan önce gecekonduların yer seçtiği gözlenmiştir. Ayrıca yapılaşmanın yer yer gecekondu olarak geliştiği, planlı alanlarda ise kendi kendini tekrar eden, coğrafi ve iklimsel koşulları dikkate almayacak şekilde geliştiği bir kentleşme söz konusudur.

Yarışma Alanı,

• ·Planlı olarak gelişmemiş,
• ·Düşük yoğunluklu
• ·Zaman içerisinde yapıların eskidiği ve fiziksel niteliklerinin gerektiği gibi ihtiyaçlara cevap veremediği kentsel yenileme için oldukça avantajlı özelliklere sahip bir Proje Alanı’dır.

Kentsel Yenileme Eksenli Fikir Projesi, geliştirilecek projenin ölçeği ve niteliği ile Türkiye genelinde kentsel yenileme projelerine örnek olabilecek özelliğe sahiptir.

Bu alanda tasarım yapılırken, Proje Alanı’nın kent bütünüyle birlikte düşünülmüştür. Kentsel Yenileme Eksenli Fikir Projesi kapsamında gerçekleştirilecek tasarıma da bu şekilde yaklaşılmıştır. Bir yandan bölge ihtiyaç ve beklentileri karşılanırken bir yandan da kent bütünü içerisinde yeri ve kentin gelişimine katkısı da göz önünde bulundurulmuştur.

Bütün bunlara ek olarak kentsel yenileme projeleri çok paydaşlı niteliktedir. Bu nedenle paydaşların ihtiyaç ve beklentileri iyi analiz edilmeli ve proje hedefleri ile birlikte optimum dengenin kurulması sağlanmalıdır.

2- Paydaşların Analizi

Bütünsel proje yönetim yaklaşımında bir durum veya olaydan olumlu veya olumsuz bir şekilde ya da dolaylı ya da dolaysız bir şekilde etkilenen gerçek ve tüzel kişiler proje paydaşı olarak tanımlanmaktadır. Kentsel yenileme projelerinin çok paydaşlı yapıya sahip olmaları kaçınılmazdır. Bu paydaşların bazıları aşağıda sıralanmıştır.

• Konut sahipleri
• Konut kiracıları
• Ticari alan sahipleri
• Ticari alan kiracıları
• Yakın çevrede ikamet edenler
• Yakın çevrede ticaret yapanlar
• Yakın çevrede proje geliştiren firmalar
• Belediye (Söke Belediyesi)
• Aydın Büyükşehir Belediyesi
• Alan içerisinde yer alan diğer kamu kurumları
• Müşavir ve Teknik Ekipler
• Finansman Grupları
• Söke halkı
• STK’lar vb.

Proje tasarım aşamasında tüm paydaşların doğru tespit edilmesi çelişen ihtiyaçlara doğru çözümler üretilebilmesini kolaylaştıracaktır. Kentsel Yenileme Projesi kapsamında projeden doğrudan etkilenen paydaşları şu şekilde sıralamak mümkündür:
Hak Sahipleri, Kamu, Finansman Kaynağı olarak tanımlamak mümkün olabilecektir.

Hak Sahipleri, Kentsel Dönüşüm Alanı’nda konut ya da ticari alan sahibi olan kişilerdir. Hak sahiplerinin temel ihtiyaçları:

• Deprem güvenliği sağlanmış,
• Yenilenmiş,
• Temel ihtiyaçlarına cevap veren,
• Eski yaşam alanlarına dönmek istemeyecekleri,
• Sağlık ve konfor koşulları günümüz standartlarında,
• Eski alışkanlıklarını tamamen bırakmadan,
• Ekonomik olarak da verimli,
• Sürdürülebilir sosyal ve ekonomik yapı,
• Ticari alanlarda en azından eski ekonomik canlılığı sağlayabilecekleri yeni mülklerine kavuşmak olarak belirlenmiştir. Hak sahibinin bunların dışında çok daha çeşitli ihtiyaçları olacak ve süreç içerisinde asıl ihtiyaçlarının karşılanmasına ek olarak farklı beklentileri de gelişmeye başlayacaktır. Hak Sahipleri ile ilişkilerin yönetiminde en önemli konu iletişim ve şeffaflıktır. Anlaşıldığını hisseden, istediği bilgiye kolaylıkla ulaşabilen, sorularına tatmin edici ve net cevaplar bulabilen insanlarla iletişim daha kolay ve uyumlu olacaktır.
• Proje şeffaflığı ve paydaş hak güvenliği açısından öncelikle proje finansman kaynaklarının nasıl çözüleceği net bir biçimde açıklanmalıdır.
• Hak sahipleri ile uzlaşma aşamasında mülkiyet ve imar hakları gözetilmeli, herkesin mevcutta yaşadığı yerde yeniden ikamet etmesi birincil amaç olmalıdır.
• Mevcut hak sahiplerinin yenileme sonrasında elde edilecekleri gayrimenkuller için ilave ödeme yapılmadan mevcut yapı büyüklüğü (brüt kullanım alanı) ile aynı büyüklükte (brüt kullanım alanı) bir gayrimenkul sahibi olmaları hedeflenmedir.

Kamu paydaşlarını, Söke Belediyesi ile Aydın Büyükşehir Belediyesi başta olmak üzere, altyapı, çevre vb ile ilgili kamu kurumları oluşturmaktadır. Kamu tarafının temel amaçları: Hak sahiplerinin haksızlığa uğramadan yeni mülklerine sahip olmaları,

• Kentsel yenilenmeyi ve başarılı projeleri ülke geneline yaymak,
• Maliyetleri kontrol altında tutmak ve bu amaçla belli oranda yatırımcı ve finansörün projelere dahil olmasını sağlamak,
• Her bir alanda bölgenin özelliğine göre doğru dönüşüm modellerini uygulamak,
• Kamu tarafından yapılacak yatırımları tamamlamak,
• Hak sahipleri için güven ortamı sağlamak,
• Doğru model geliştirmek,
• Hak sahiplerinin ihtiyaç ve beklentilerini iyi yönetmek,
• Sürecin sonuna kadar kararlılıkla devam etmek,
• Belirlenen sürelerde konut teslimlerini yapılmasını sağlamak.

İlk aşamalardan itibaren devreye girmesi önerilen bir diğer paydaş grubu da Finansman Kaynakları olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu grupta yalnızca finansman sağlayıcı fonlar, bankalar vb. olabileceği gibi projeye yatırımcı ya da ortak olarak girmeyi düşünen kar amaçlı gruplar da olabilecektir. Bu grubun çıkarları ve beklentileri ile Kamu ve Hak Sahipleri tarafının çıkar ve beklentilerinin ters düşmemesi ve kazan-kazan ilişkisi içerisinde bir sistem kurulması gerekmektedir. Bu grubun temel hedefi olan ekonomik verimlilik önemlidir ancak iyi kurulan bir model ile finansman kaynağının yatırıma girebileceği diğer yandan da Hak Sahiplerinin ve Kamu tarafının ihtiyaç ve beklentilerini olumsuz etkilenmeyeceği modeller hedeflenmektedir.

Özellikle Hak Sahipleri ile finansör gruplar arasındaki dengeyi kurabilmek için planlama aşamasında geliştirilen model büyük önem kazanmaktadır. Bu aşamada Proje hedefleri ile uyumlu paydaşların optimum düzeyde taleplerinin karşılandığı çözüm ve stratejiler geliştirmek gerekmektedir.

Türkiye genelinde uygulanmaya çalışılan pek çok kentsel yenileme projesinin temel sorunu örgütlenme ve finansman alanındaki yetersizliklerdir. Bu nedenle proje paydaşlarının yaratılan değerden doğru bir pay sahibi olabilmesi için profesyonel bir örgütlenme ve planlanmış finansal kaynaklara ihtiyaç vardır.