Mimar Gayrimenkul Geliştirdiğinde…

BİGG (Bakırküre İnşaat ve Gayrimenkul Geliştirme) isimli bir şirket kuran Gürhan Bakırküre, ilk etapta Kağıthane, İstinye ve Mecidiyeköy'de olmak üzere 3 gayrimenkul geliştirme projesi için kolları sıvadı.

Bugüne kadar Red Bull, Turkcell, Ttnet, Microsoft, Toyota, Akyatırım, JP Morgan, Deloitte Genel Müdürlükleri; Flatofis, Akbatı gibi karma kullanımlı projeler; Tbank, Akbank, Şekerbank gibi bankaların şube konseptleri ve projeleri gibi pek çok projede imzası bulunan KG Mimarlık’ın ortaklarından Gürhan Bakırküre gayrimenkul sektörüne yeni bir marka ile adım attı.

Özlem Duygu Çil: Mimari tasarımın ötesinde çok daha kompleks bir süreci içeren gayrimenkul geliştirme işine girmeyi neden tercih ettiniz?

Gürhan Bakırküre: Bu tercihin ardında çeşitli nedenler var. İşin ekonomik boyutu ve tasarımsal yönü var. Her şeyden önce bizim için müşterisinin kendimiz olduğu bir projeyi gerçekleştirmek çok cazip. Bütçeyi istediğimiz şekilde ayarlayabilme gibi müşterilerle çalışırken sahip olmadığımız özgürlüklere sahip olacağız. Tasarım anlamında da daha rahat hareket edebilme olanağına kavuşacağız.

ÖDÇ: Çok da özgür olmayabilirsiniz. İşin bir de satış tarafı var ve geliştiricisi olduğunuz projeleri satmak için potansiyel müşterilerinizin talepleri de önemli…

GB: Muhakkak. Bunları iyi dengelemek lazım. 20 yıllık ciddi bir deneyime sahibiz bu konuda. Bu zamana kadar tek yapmadığımız bu işin müteahitliğiydi yani yatırım kısmıyla uğraşmaktı. Şimdi ona da girişmiş olduk. Mimari hizmet yelpazemizin içine yatırımcılığı da katmak biraz da benim girişimciliğimden kaynaklandı.

İşin bir de ekonomik tarafı var. Yaptığımız eserlerle birçok yatırımcıya çok fazla katma değer sağladık. Ancak hiçbir zaman bunun karşılığını maalesef Türkiye’de tam olarak alamıyorsunuz. Tasarımın ülkemizde henüz değeri yok. Memnuniyet verici gelişmelere ve 20 yıl öncesine göre yavaş yavaş yatırımcıların tasarımın değerini anlamaya başlamış olmalarına rağmen yarattığımız katma değerin takdir edilmemesi bizi geliştirici olmaya itti.

ÖDÇ: Peki BİGG’in fikir aşaması ve fizibilitesi için ne kadar zaman ayırdınız?

GB: 14-15 aydır bu işin üstünde çalışıyorum.

ÖDÇ: Şu anda gayrimenkul sektörünün içinde bulunduğu durumu ve gidişatını nasıl değerlendiriyorsunuz?

GB: Gayrimenkul sektörü şu ana kadar ciddi bir ivme içindeydi ama bence bundan sonra duraksayacaktır. Bunda cari açığın da etkisi var. Piyasaların daralacağına inanıyorum ve kredilerde yaşanacak durgunluk sebebiyle de bu ivme duracak. Bundan da en çok etkilenecek projeler şehir dışındaki projelerdir.

ÖDÇ: Peki ekonomik koşulların ötesinde gayrimenkul geliştirmenin aktörlerini genel olarak nitelik ya da sahip oldukları vizyon temelinde nasıl değerlendiriyorsunuz?

GB: Bu soruyu 20 yıllık mimarlık deneyimimden yola çıkarak değerlendirmem lazım. Dediğim gibi sektör iyiye gidiyor, zihniyet de belki iyiye gidiyor belki ama henüz tabii ki çok yeterli değil. Yatırımcılar maalesef stediğimiz bilinçte değil. İstanbul’un hakikaten çok değerli bir coğrafyası var. İnsanlar batı ülkelerinde çok basit bir coğrafyaya katma değer katarak yaptıkları binalarla, yarattıkları şehirlerle çok ciddi bir çekim merkezi yaratırken bizde durum tam tersi. İstanbul’a ne kadar dokunmazsan o kadar iyi.

ÖDÇ: Gayrimenkul geliştirici şapkasını giydikten sonra bir mimar olarak sahip olduğunuz öncelikleriniz değişebilir mi? Daha önceden yatırımcılara yaptığınız eleştiriler, BİGG’i kurduktan sonra “Dışarıdan göründüğü değilmiş” yargısına dönüştü mü?

GB: Şunu söylemek lazım, gayrimenkul geliştirme işi kesinlikle zor. Şu anda ben geliştiriciliğini üstlendiğimiz projelerin hem yatırımı hem finansmanı hem de tasarımı ile uğraşıyorum. Yakında şantiye organizasyonları, inşaat süreci başlayacak. Bunlarla uğraşmak çok daha zor. Mimar şapkası altında tek bir kanatta savaşırken şu anda her şeyi yönetmek zorundayız.

Ama önceliklerin değişmesi derken yani yatırımcı şapkası giyince maddi bir takım öncelikler belki ön plana geçebilir demek istiyorsunuz. Zaten o konuda yatırımcılar bizleri öyle bir zorluyordu ki… Projeyi nasıl hayata geçirirsek daha fazla değer kazanacağını biliyoruz. Onun için önceliklerimizin değişeceğini çok sanmıyorum..

ÖDÇ: Peki “BİGG” markası ile sektöre ne getireceksiniz?

GB: İyi projeler getireceğiz.

ÖDÇ: İyi proje derken neyi kast ediyorsunuz?

GB: Uygun fiyata alınabilecek, yüksek kalitede projeleri hedefliyoruz. İyi proje derken o projeyi konumlandırdığınız bölgeye ve çevresine artı değer katan üretimleri anlatıyoruz. Biz elimizden geleni ödün vermeden yapacağız. Muhakkak ki sürdürülebilirliğe de dikkat edeceğiz.

ÖDÇ: BİGG’i kurduktan sonra mimar dostlarınızdan ne tür geri dönüşler aldınız?

GB: Genelde çok desteklediler. Bundan sonraki işlere beraber girelim diyenler var.

ÖDÇ: BİGG ne kadar büyüyecek? Kafanızdaki hedef nedir?

GB: Hiçbir zaman 500 konutluk büyük projeler yapmayacağız. Felsefemiz aynen KG Mimarlık’ın felsefesi ile aynı. Nitelikli butik projeler yapmak istiyoruz. Zaten şehir merkezine odaklandığımız için ve merkezde fazla yer kalmadığından çok büyük projeler yaratmak imkanı pek yok. Proje sayısı artabilir, bu tarz bir büyüme olabilir.

ÖDÇ: BİGG’in kuruluşu ile Kağıthane, İstinye ve Mecidiyeköy’de – Trump Towers’ın arkasında – olmak üzere 3 adet gayrimenkul geliştirme projesini duyurdunuz. Bu projelerinize dair detayları paylaşır mısınız?

GB: İstinye’de Reşitpaşa bölgesinde 20 adet deniz manzaralı lüks konuttan oluşan projemizin tasarımı Murat Tabanlıoğlu’na ait. Büyük bir ihtimalle 3 ay içinde inşaata başlanacak. 2013 sonu gibi biter.

Mecidiyeköy projesi yaklaşık 25 bin m2’lik alana yayılacak karma kullanımlı bir proje. Bu bölgeye adliyenin gelmesi ile farklı bir kimlik gelişecek. Bizim projemizde bu adliyeye yakın bir konumda olacak ve binayı destekleyen yeme-içme, perakende ve çarşı gibi bir takım bölümler yer alacak. Yapının ön kısmında yeşil alanı, ufak bir meydanı olacak. Burada bir kısmı ofis olmak üzere, seminer salonları ve toplantı odalarının işletmesini kendi elimizde bulunduracağız. Tahmin ediyorum ki o çevreyi oldukça canlandıracak. Bu geliştirme projesinin tasarımı KG Mimarlık tarafından yapılacak. Projenin yapımına 2012 yılında başlanacak, 2013 sonu ya da 2014 yılı başı gibi inşaatın biteceğini tahmin ediyoruz.

BİGG’in 3. gayrimenkul geliştirme projesi Kağıthane’de 120 konuttan oluşacak. Kat karşılığı aşağı yukarı 15 parsele sahip bir adayı toplayarak toplu konut projesini gerçekleştireceğiz. Daha çok B ve C+ sosyoekonomik gruba hitap edecek. Bu projenin de başkangıç tarihi 2012 başı, bitiş tarihi ise 2013 yılının ortası. Kağıthane projesinin tasarımı da KG Mimarlık üstlenecek.

ÖDÇ: Renovasyon projeleri üzerine de eğilmeyi düşünüyor musunuz?

GB: Evet, bu süreçte onları da inceledik. Üzerinde çalıştığımız bir iki yer hala var. Anlaşma şartlarına, fizibiliteye, satın alma şartlarına bağlı olarak girebiliriz bu işe.